Nhiều người lo khó mua nhà ở xã hội dù được nới quy định

Thu nhập mua nhà xã hội tăng lên 20 triệu đồng, song người dân vẫn lo khó tiếp cận do nguồn cung hạn chế, giá tăng và thủ tục rườm rà.

## Chính Sách Mở Rộng Cửa Nhà Ở Xã Hội: Kỳ Vọng Lớn Gặp Thách Thức Dai Dẳng

**Hà Nội, Việt Nam** – Kể từ ngày 10/10, quy định mới theo Nghị định 261 đã mang đến những điều chỉnh đáng kể cho thị trường nhà ở xã hội (NƠXH), đặc biệt là việc nâng trần thu nhập đối với cá nhân muốn sở hữu loại hình nhà này lên tối đa 20 triệu đồng mỗi tháng, tăng 5 triệu so với quy định trước đây. Cùng với đó, lãi suất cho vay ưu đãi cũng được điều chỉnh giảm từ 6,6% xuống còn 5,4%, đi kèm lãi suất quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ mở rộng cánh cửa tiếp cận NƠXH cho nhiều đối tượng hơn, song trên thực tế, người dân vẫn đối mặt với muôn vàn khó khăn.

### Điều Kiện Nới Lỏng – Cơ Hội Mở Rộng

Các chuyên gia đánh giá rằng việc nới lỏng các điều kiện mua NƠXH là một bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ nút thắt cung – cầu trên thị trường. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở của CBRE TP.HCM, nhận định quy định mới tạo điều kiện cho những người lao động có thu nhập trung bình – thấp trước đây bị “vượt trần” thu nhập có cơ hội sở hữu nhà. Ông cũng nhấn mạnh rằng việc nâng mức trần thu nhập phản ánh đúng bối cảnh kinh tế hiện tại, khi chi phí sinh hoạt và lạm phát không ngừng gia tăng. Đáng chú ý, điều kiện mua nhà giờ đây sẽ được cơ quan quản lý xác thực thông qua dữ liệu dân cư, loại bỏ yêu cầu giấy tờ phức tạp, giúp giảm thiểu sai sót, hạn chế gian lận và đảm bảo chính sách đến đúng đối tượng cần nhà ở thực sự.

### Niềm Vui Ngắn Ngủi Và Những Rào Cản Thực Tế

Tuy nhiên, bất chấp những chính sách “mở cửa” này, nhiều người dân vẫn bày tỏ lo ngại rằng cơ hội sở hữu NƠXH vẫn nằm “ngoài tầm với”. Chị Nguyễn Thị Thắm, một nhân viên công ty gia công da giày tại TP.HCM với tổng thu nhập hai vợ chồng khoảng 35 triệu đồng/tháng (đủ điều kiện theo quy định mới), chia sẻ rằng việc tìm kiếm thông tin về các dự án NƠXH đang triển khai hoặc mở bán vô cùng khó khăn. Nhiều đồng nghiệp của chị thậm chí còn bị lừa đảo bởi môi giới giả danh hỗ trợ làm hồ sơ. “Chính sách nới chuẩn giúp chúng tôi có cơ hội, nhưng nguồn cung hạn chế khiến cơ hội ấy vẫn xa vời”, chị Thắm bộc bạch.

Thực tế cho thấy, mục tiêu phát triển NƠXH còn cách xa hiện thực. Tại TP.HCM, theo chỉ tiêu Chính phủ giao, thành phố phải hoàn thành gần 200.000 căn NƠXH vào năm 2030. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, toàn thành phố mới chỉ đưa vào sử dụng 6.657 căn, đạt vỏn vẹn khoảng 6,6% mục tiêu. Vướng mắc lớn nhất được Sở Xây dựng chỉ ra là khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng, khiến nhiều dự án chậm tiến độ hoặc chưa thể khởi công.

Cùng với nguồn cung khan hiếm, giá NƠXH cũng có xu hướng tăng cao, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội. Trong khi ba năm trước, giá mở bán NƠXH thường dưới 20 triệu đồng/m2, hiện nay đã xuất hiện nhiều dự án có mức giá lên tới 25-29,4 triệu đồng/m2. Đơn cử, khu NƠXH Thượng Thanh (Rice City Long Châu) đang có giá mở bán cao nhất là 29,4 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì), tương đương mỗi căn hộ dao động từ 940 triệu đến 2 tỷ đồng tùy diện tích.

Không chỉ giá cả, thủ tục đăng ký mua cũng trở thành một rào cản. Anh Trần Văn Thái, 34 tuổi, người đang nộp hồ sơ tại dự án Thượng Thanh, phản ánh hệ thống nộp hồ sơ trực tuyến của chủ đầu tư thường xuyên báo lỗi hoặc quá tải do giới hạn tiếp nhận 70 hồ sơ mỗi ngày. Thay vì xếp hàng 1-2 ngày như trước, anh phải “canh máy tính cả tuần, từ sáng đến chiều” để nộp được hồ sơ. Tình trạng gửi và nhận mã xác nhận hồ sơ không đồng bộ cũng gây bức xúc cho nhiều người mua.

### Kiến Nghị Từ Chuyên Gia – Hướng Tới Giải Pháp Toàn Diện

Để NƠXH thực sự phát triển và đến tay người có nhu cầu, các chuyên gia đã đưa ra nhiều khuyến nghị. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đề xuất cơ quan quản lý cần đẩy nhanh việc tháo gỡ các vướng mắc hành chính, kiểm soát chặt chẽ giá bán và tăng quỹ đất dành cho NƠXH. Ông nhấn mạnh việc giải quyết các nút thắt về quỹ đất, cơ chế và quản lý là yếu tố then chốt. Ông Đính cũng kiến nghị giao đơn vị nghiên cứu độc lập khảo sát nhu cầu để tránh lệch pha cung – cầu, điều chỉnh cơ chế quản lý linh hoạt, vừa minh bạch trong xét duyệt vừa giúp chủ đầu tư tiếp cận đúng người mua. Đồng thời, cần quy trách nhiệm cho lãnh đạo địa phương nào chậm trễ trong việc phát triển NƠXH và rà soát các dự án thương mại từ 2 ha trở lên để đảm bảo nghĩa vụ dành 20% quỹ đất cho NƠXH.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kêu gọi triển khai các gói tín dụng ưu đãi rõ ràng và linh hoạt hơn, với mức lãi suất hợp lý, chỉ nên ở mức 3-4,8% một năm cho người mua NƠXH tại khu vực đô thị. Ông Châu cũng đề xuất Nhà nước nên khuyến khích phát triển phân khúc nhà thương mại giá rẻ (dưới 3 tỷ đồng) với chính sách ưu đãi riêng, và mở rộng gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng (hiện chỉ dành cho NƠXH) sang đối tượng mua nhà thương mại giá rẻ, nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người trẻ.

### Nỗ Lực Chính Phủ và Dấu Hiệu Tích Cực Ban Đầu

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã liên tục có những động thái tháo gỡ chính sách, nới lỏng quy định về điều kiện thụ hưởng NƠXH, cùng với việc đưa ra một số cơ chế đặc thù giúp giảm thủ tục hành chính và tháo gỡ vướng mắc cho chủ đầu tư (như cho phép tự quyết giá bán, thuê mua dựa trên phương pháp xác định giá và lợi nhuận định mức).

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, sau ba năm triển khai đề án đầu tư ít nhất một triệu căn NƠXH, cả nước đã có 692 dự án được khởi công với tổng số hơn 633.000 căn. Trong đó, 146 dự án đã hoàn thành, cung cấp hơn 103.000 căn hộ. Riêng trong 7 tháng đầu năm nay, gần 37.000 căn NƠXH đã được hoàn thành, đạt 80% kết quả của cả năm ngoái và gấp 7 lần so với năm 2022. Những con số này cho thấy sự quyết tâm của Chính phủ và những tín hiệu khởi sắc ban đầu trong nỗ lực giải quyết bài toán nhà ở cho người dân.

**Kết luận:** Dù chính sách đã có những bước tiến quan trọng, mở ra nhiều cơ hội hơn cho người dân, chặng đường hiện thực hóa giấc mơ an cư vẫn còn nhiều chông gai. Để NƠXH thực sự phát huy hiệu quả, cần có sự phối hợp đồng bộ, quyết liệt từ các cấp quản lý, chủ đầu tư và các bên liên quan nhằm khắc phục triệt để các rào cản về nguồn cung, giá cả và thủ tục, đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội cho hàng triệu người lao động.