Đầu cơ và lướt sóng bị xem là ‘căn bệnh’ khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, đẩy giá nhà lên cao.

## Bất động sản Việt Nam: Chuyên gia cảnh báo ‘căn bệnh’ đầu cơ làm méo mó giá trị thực

**Hà Nội, [Ngày Tháng Năm]** – Hoạt động đầu cơ và lướt sóng đã được chỉ ra là nguyên nhân gốc rễ gây ra sự phát triển thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản, đẩy giá nhà lên những mức phi thực tế, vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Đây là nhận định từ chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, được chia sẻ tại Diễn đàn đầu tư 2026 diễn ra vào ngày 4/11 vừa qua.

Trong nhiều năm, tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản thường được quy kết cho các yếu tố như thắt chặt tín dụng, biến động lãi suất hay vướng mắc trong quy hoạch. Tuy nhiên, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển nhấn mạnh rằng cốt lõi của sự kém bền vững này nằm ở hoạt động đầu cơ và lướt sóng, khiến giá trị căn nhà bị thổi phồng, vượt xa khả năng chi trả thực tế và mức sinh lời đáng lẽ có được.

Theo ông Hiển, một thị trường bền vững cần dựa trên ba trụ cột chính: thu nhập của người mua, khả năng khai thác tạo dòng tiền và mức giá hợp lý. Khi thu nhập người dân không tăng tương ứng, hiệu suất khai thác tài sản khó đạt mức hấp dẫn, nhưng giá vẫn neo cao, đó chỉ là sự tăng trưởng “ảo”. Chính sự tăng giá này đã dẫn đến thanh khoản suy yếu, tạo nên một nghịch lý.

**Dòng vốn chảy mạnh nhưng thanh khoản yếu**

Số liệu từ ngành ngân hàng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản đã tăng gần 20%, cao hơn đáng kể so với mức tăng khoảng 13% của tổng tín dụng toàn nền kinh tế. Điều này phản ánh một lượng vốn dồi dào chảy vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, thay vì tạo ra “sóng” giao dịch với những người mua nhà ở thực, thị trường lại rơi vào trạng thái trầm lắng. Minh chứng rõ nét là lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp niêm yết đã vượt mốc 570.000 tỷ đồng, cho thấy nguồn vốn phong phú nhưng chưa thể chuyển hóa thành thanh khoản thực tế.

Tiến sĩ Hiển lưu ý rằng mục đích của Nhà nước khi bơm vốn là để hỗ trợ lưu thông thị trường, không phải để “đẩy giá”. Song, phần lớn dòng tiền này, ước tính khoảng 80% giao dịch, lại bị hút vào các hoạt động đầu cơ và lướt sóng. Đáng lo ngại hơn, một số ngân hàng còn nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay, chấp nhận khách hàng chỉ cần đặt cọc 5% hoặc thậm chí không yêu cầu vốn tự có, trong khi quy định tối thiểu là 30%. Hệ quả của những hành động này là giá nhà bị đẩy lên quá cao, thanh khoản giảm sút, tín dụng mắc kẹt và thị trường rơi vào tình trạng méo mó.

“Tâm lý ‘mua cao, bán cao’ dù mang lại lợi nhuận ngắn hạn cho một nhóm nhà đầu tư, nhưng lại là mầm mống tạo ra chu kỳ tăng nóng rồi đổ vỡ cho toàn thị trường”, ông Hiển cảnh báo.

**Giá tăng mạnh, giao dịch giảm sâu**

Báo cáo quý III của Bộ Xây dựng xác nhận xu hướng tăng giá mạnh mẽ của bất động sản. Hơn 30% nguồn cung căn hộ chung cư mới mở bán trong quý trước có giá trên 100 triệu đồng mỗi m2. Cụ thể tại Hà Nội, giá chung cư trung bình đạt 95 triệu đồng, và hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng một m2. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, căn hộ ghi nhận mức giá trung bình 91 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, đi kèm với sự tăng giá là tổng lượng giao dịch nhà đất giảm 13%, giao dịch căn hộ và nhà riêng giảm 16%, còn đất nền sụt 15%.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ hấp thụ của thị trường hiện đạt 66% với khoảng 34.000 giao dịch thành công. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (trước sáp nhập), khoảng 80% dự án chung cư mới mở bán có giá trên 80 triệu đồng mỗi m2. Mức giá cao này khiến những người mua nhà ở thực, dù vẫn có nhu cầu, lại không đủ sức mua.

**Kiểm soát đầu cơ, hướng tới giá trị thực**

Để giải quyết tình trạng này, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển đề xuất cần kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng đổ vào hoạt động lướt sóng và áp dụng các chính sách quản lý mạnh mẽ để ngăn chặn đầu cơ. Ông nhận định, trong ngắn hạn, các dự án kỳ vọng thu hút nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Tuy nhiên, về dài hạn, những biện pháp này sẽ giúp thị trường quay về với giá trị thực và phát triển bền vững hơn. Những nhà đầu tư có kiến thức, biết chọn lọc sản phẩm tốt, vị trí rõ ràng vẫn sẽ được ngân hàng hỗ trợ vốn.

Cùng chung quan điểm, ông Vũ Thành Lê, thành viên HĐQT Công ty Phát Đạt, ủng hộ việc sử dụng các công cụ quản lý như đánh thuế nhà thứ hai, đất bỏ hoang hay khấu trừ lãi vay mua nhà lần đầu – những chính sách đã được nhiều quốc gia áp dụng khi tín dụng bất động sản tăng nóng – nhằm kiểm soát hiệu quả hoạt động đầu cơ.

Ông Lê nhấn mạnh, thị trường sẽ trở nên bền vững hơn nếu các dự án tuân thủ ba yếu tố cốt lõi “rõ – thật – dài”: pháp lý minh bạch, phục vụ đúng nhu cầu ở thực và có tầm nhìn dài hạn để thu hút vốn bền vững. Việc siết chặt dòng tiền đầu cơ sẽ buộc cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư phải thay đổi tư duy, hướng đến tạo ra giá trị thực thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.

**Chiến lược đầu tư mới: Dài hạn và an toàn**

Về chiến lược đầu tư, ông Lê nhận định rằng giá nhà đã tăng quá nhanh và cao trong hơn một năm qua, khiến cách “mua nhanh bán nhanh” không còn hiệu quả. Thời gian tới, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đầu tư dài hạn và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi chính sách, doanh nghiệp và nhà đầu tư cùng vận hành theo hướng dài hạn, dòng vốn rót vào mới có thể tăng trưởng thực chất, tránh lặp lại chu kỳ nóng – nguội như trước đây.

Trong bối cảnh dư địa tăng giá dựa trên kỳ vọng hạ tầng và pháp lý không còn dồi dào, hoạt động đầu cơ sẽ không còn là con đường “dễ ăn” như trước. Tiến sĩ Đinh Thế Hiển khuyến nghị nhà đầu tư cá nhân nên ưu tiên các sản phẩm có giá trị khai thác thực, phù hợp với khả năng tài chính và có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn trong tương lai.