Dự thảo bảng giá đất mới của TP.HCM đề xuất giảm 20-30% giá đất nông nghiệp so với hiện hành.

## TP.HCM Đề Xuất Giảm Sâu Giá Đất Nông Nghiệp: Giảm Đến 30% So Với Hiện Hành

**TP.HCM** – Thành phố Hồ Chí Minh vừa trình dự thảo bảng giá đất nông nghiệp mới, trong đó đề xuất giảm đáng kể từ 20-30% so với mức giá đang áp dụng. Đây là động thái được Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM gửi UBND thành phố, thể hiện sự điều chỉnh mạnh mẽ so với các phương án trước đó.

Theo tờ trình mới nhất, khung giá đất nông nghiệp được phân chia rõ ràng thành bốn khu vực và ba vị trí cụ thể. Các vị trí được định nghĩa như sau: Vị trí 1 áp dụng cho các thửa đất tiếp giáp mặt đường trong phạm vi 200 mét; Vị trí 2 dành cho các thửa đất nằm cách mặt đường từ 200 đến 400 mét; và Vị trí 3 bao gồm các khu vực còn lại.

Cụ thể, tại Khu vực I, giá đất trồng cây lâu năm ở vị trí 1 dự kiến cao nhất khoảng 625.000 đồng/m2, thấp hơn khoảng 23% so với mức đỉnh 810.000 đồng/m2 trong Quyết định 79 hiện hành. Mức giá thấp nhất cho loại đất này là khoảng 400.000 đồng/m2, giảm hơn 30% so với 518.000 đồng/m2 của bảng giá hiện hành. Đối với đất trồng cây hằng năm tại vị trí 1, mức giá cao nhất được đề xuất 500.000 đồng/m2, giảm khoảng 26% so với 675.000 đồng/m2 đang áp dụng. Mức thấp nhất là 320.000 đồng/m2, giảm hơn 25% so với mức hiện hành.

Tại các Khu vực II, III và IV, giá đất trồng cây lâu năm cao nhất dao động khoảng 500.000 đồng/m2 và thấp nhất là 205.000 đồng/m2. Trong khi đó, đất trồng cây hằng năm có giá cao nhất khoảng 400.000 đồng/m2 và thấp nhất 164.000 đồng/m2. Các mức giá chi tiết cho từng khu vực và vị trí được thể hiện trong dự thảo, cụ thể như bảng giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm dự kiến dao động từ 625.000 đồng/m2 (Khu vực I, vị trí 1) đến 205.000 đồng/m2 (Khu vực IV, vị trí 3). Tương tự, đất trồng cây hằng năm có giá cao nhất 500.000 đồng/m2 (Khu vực I, vị trí 1) và thấp nhất 164.000 đồng/m2 (Khu vực IV, vị trí 3).

Đáng chú ý, không phải tất cả các khu vực đều chứng kiến sự sụt giảm. Một số địa phương trước đây thuộc Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (như Bàu Bàng, Phú Giáo, Dầu Tiếng, Tân Uyên…) lại có giá đất nông nghiệp được điều chỉnh tăng từ 1 đến 1,7 lần so với hiện tại. Tuy nhiên, phần lớn các khu vực nội thành trung tâm và những vùng thuộc TP.HCM cũ đều được điều chỉnh giảm.

Bảng giá đất nông nghiệp mới này đóng vai trò nền tảng quan trọng trong việc xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, lệ phí và giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, việc điều chỉnh này sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản và các giao dịch mua bán, chuyển nhượng.

Sự chuyển hướng sang phương án giảm giá đất nông nghiệp trong tờ trình mới nhất diễn ra sau khi một dự thảo trước đó, được Sở Nông nghiệp và Môi trường trình vào cuối tháng 11, đề xuất mức tăng đáng kể từ 78-85% so với hiện hành. Khi đó, giá đất trồng cây lâu năm tại khu vực 1 có thể lên tới 1,4 triệu đồng/m2 và đất trồng cây hằng năm là 1,2 triệu đồng/m2.

Lý do chính cho sự thay đổi này là nhằm thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở, vốn đang được xây dựng theo mặt bằng mới và có nguy cơ nới rộng đáng kể. Theo quy định hiện hành, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất được tính toán dựa trên sự khác biệt giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, nhân với diện tích chuyển đổi. Trong khi chỉ một số trường hợp đất ao, vườn gắn liền với đất ở được hưởng ưu đãi, phần lớn các trường hợp khác phải nộp 100% theo bảng giá đất.

Các chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo rằng việc định giá đất nông nghiệp quá thấp có thể dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực. Thứ nhất, nó sẽ làm gia tăng nghĩa vụ tài chính cho người dân và doanh nghiệp khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất ở hợp pháp của các hộ gia đình và cá nhân. Chi phí chuyển đổi cao cũng có thể gián tiếp đẩy giá nhà ở và giá thuê mặt bằng kinh doanh lên cao, gây tác động xấu đến môi trường đầu tư, đặc biệt là với các hộ kinh doanh cá thể và doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Ngoài ra, trong bối cảnh giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, việc định giá đất nông nghiệp thấp hơn giá trị thực tế thị trường có thể khiến người sử dụng đất nông nghiệp chịu thiệt thòi về quyền lợi, do mức bồi thường không tương xứng.

Hiện tại, dự thảo bảng giá đất nông nghiệp mới đang trong quá trình lấy ý kiến rộng rãi và dự kiến sẽ chính thức được áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đây là một quy định quan trọng, có sức ảnh hưởng sâu rộng đến hàng ngàn hộ dân và doanh nghiệp tại TP.HCM trong những năm tới.