Những quy định mới ảnh hưởng đến bất động sản từ 1/1

Từ 1/1, nhiều chính sách đất đai quan trọng có hiệu lực: bảng giá mới, giảm phí chuyển đổi, thêm trường hợp thu hồi và miễn thuế đất nông nghiệp.

## Đất Đai 2024: Loạt Chính Sách Mới Tác Động Sâu Rộng Từ Ngày 1/1

Năm 2024 mở ra với hàng loạt quy định đất đai mới, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1, được kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển biến mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, công tác quản lý đất đai và cuộc sống của người dân. Các chính sách trọng tâm bao gồm việc áp dụng bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường, điều chỉnh giảm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, và kéo dài thời gian miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp.

### Bảng Giá Đất Mới Tiệm Cận Thị Trường: Cơ Hội và Thách Thức

Từ ngày đầu tiên của năm, hệ thống bảng giá đất lần đầu được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, thay thế hoàn toàn bảng giá cũ theo Luật Đất đai 2013 (vốn được gia hạn đến hết năm 2025). Điểm nổi bật của bảng giá mới là nguyên tắc xây dựng dựa trên giá thị trường, phân loại rõ ràng theo từng loại đất, vị trí và khu vực, đồng thời cho phép sửa đổi, bổ sung linh hoạt khi cần thiết.

Nhiều địa phương trên cả nước đã nhanh chóng công bố bảng giá đất mới từ cuối năm trước, với xu hướng chung là tăng đáng kể. Đơn cử, tại Hà Nội, giá đất ở ghi nhận biến động mạnh tại các xã ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, An Khánh, với mức tăng từ 24-26%. Tương tự, tại TP.HCM, bảng giá đất mới cũng chứng kiến sự gia tăng ở hầu hết các khu vực, thậm chí có nơi như Bình Dương cũ tăng gấp 8 lần so với mức hiện hành.

Giới chuyên gia nhận định, việc bảng giá mới tiệm cận giá thị trường là bước tiến quan trọng, giúp tăng cường tính minh bạch, giảm thiểu tình trạng “hai giá” tồn tại lâu nay, đồng thời tăng thu ngân sách nhà nước và đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, cũng có nhiều lo ngại về tác động của việc điều chỉnh giá tăng mạnh. Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ông Nguyễn Văn Đính, cùng các chuyên gia khác đã chỉ ra rằng chi phí tài chính liên quan đến đất đai sẽ leo thang, bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí và thuế chuyển nhượng. Điều này dự kiến sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp phát triển dự án và đặc biệt là người mua nhà ở thực, kéo theo giá thành sản phẩm tăng cao và có thể tác động tiêu cực đến khả năng tiếp cận nhà ở cũng như tính thanh khoản của thị trường. Ông Đính nhấn mạnh sự cần thiết của việc xây dựng bảng giá đất hướng đến mục tiêu hỗ trợ môi trường đầu tư và kiểm soát biến động giá.

### Giảm Chi Phí Chuyển Đổi Đất Nông Nghiệp Sang Đất Ở: “Phao Cứu Sinh” Có Giới Hạn

Một điểm sáng được mong chờ là Nghị quyết về cơ chế tháo gỡ khó khăn trong Luật Đất đai mới, cho phép giảm đáng kể tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, áp dụng từ đầu năm 2026.

Cụ thể, đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở, chỉ cần nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Nếu phần diện tích chuyển đổi vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, khoản nộp sẽ là 50% chênh lệch. Chỉ khi diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở, người dân mới phải nộp toàn bộ phần chênh lệch như quy định hiện hành.

Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá chính sách này như một “phao cứu sinh” cho các hộ gia đình có nhu cầu tách thửa, xây dựng nhà ở. Việc gắn mức ưu đãi tiền sử dụng đất với hạn mức giao đất ở tại địa phương được xem là giải pháp hiệu quả để bảo vệ đúng đối tượng cần hỗ trợ, đồng thời ngăn chặn tình trạng “gom đất” nông nghiệp rồi chuyển đổi hàng loạt để hưởng lợi.

Mặc dù vậy, chuyên gia cũng lưu ý rằng quy định giảm tiền chuyển đổi còn khá hẹp, chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất và phải nằm trong hạn mức giao đất ở của địa phương. Điều này có thể gây khó khăn cho các hộ gia đình đông con, có nhu cầu chia tách đất nhiều lần để đảm bảo chỗ ở ổn định.

### Mở Rộng Thẩm Quyền Thu Hồi Đất: Hỗ Trợ Phát Triển, Đòi Hỏi Minh Bạch

Quốc hội đã bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1.

Thứ nhất, Nhà nước sẽ thu hồi đất để triển khai các dự án khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế.

Thứ hai, đối với các dự án đã có chủ đầu tư và đạt được sự thỏa thuận với trên 75% diện tích đất cũng như hơn 75% số người có đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có quyền xem xét, thông qua việc thu hồi phần đất còn lại để giao cho chủ đầu tư.

Cuối cùng, Nhà nước cũng sẽ thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT (Xây dựng – Chuyển giao), cho thuê đất hoặc để tiếp tục sản xuất kinh doanh.

Theo ông Phạm Thanh Tuấn, những quy định mới này sẽ tăng tính khả thi cho các dự án thương mại quy mô lớn, vốn thường gặp khó khăn trong việc đàm phán với nhiều hộ dân, nhờ cơ chế hỗ trợ khi đạt mức đồng thuận cao. Chính sách cũng góp phần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án theo mô hình BT và hỗ trợ doanh nghiệp cần sắp xếp lại đất đai để duy trì hoạt động khi có quyết định thu hồi. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả tối đa và tránh lạm dụng, ông Tuấn nhấn mạnh sự cần thiết của việc tăng cường minh bạch trong quản lý đất đai và kiểm soát chặt chẽ chính sách.

### Gia Hạn Miễn Thuế Đất Nông Nghiệp: An Ninh Lương Thực và Phát Triển Bền Vững

Một chính sách quan trọng khác có hiệu lực từ đầu năm là việc kéo dài thời gian miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm, đến hết năm 2030. Điều này áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức trực tiếp sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp.

Mục tiêu chính của việc gia hạn này là nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và tăng cường năng lực cạnh tranh của ngành nông nghiệp Việt Nam trên trường quốc tế.

Tuy nhiên, có một ngoại lệ cần lưu ý: các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nhưng không trực tiếp sản xuất mà cho đơn vị khác thuê lại để sản xuất nông nghiệp vẫn phải nộp 100% thuế đất nông nghiệp trong thời gian Nhà nước chưa thu hồi đất.

Bộ Tài chính nhận định, việc miễn thuế đất nông nghiệp không chỉ là giải pháp hỗ trợ thiết thực cho nông dân mà còn là chiến lược dài hơi, khuyến khích tập trung ruộng đất để sản xuất quy mô lớn, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp, nông thôn theo hướng hiện đại hóa, nâng cao năng lực cạnh tranh trong bối cảnh hội nhập sâu rộng.

### Kết Luận

Tổng thể, gói chính sách đất đai mới có hiệu lực từ năm 2024 mang theo nhiều kỳ vọng về một thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả hơn, đồng thời giải quyết các vướng mắc tồn tại và hỗ trợ người dân, doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc triển khai cần sự giám sát chặt chẽ, minh bạch và linh hoạt để tối đa hóa lợi ích, đồng thời hạn chế những tác động tiêu cực tiềm ẩn, đảm bảo sự phát triển bền vững và công bằng.