Thị trường nhà riêng TP.HCM ‘đìu hiu’ cuối năm: Giá cao, hiệu quả khai thác kém khiến thanh khoản tắc nghẽn.

## Nhà Riêng TP.HCM Chật Vật Thanh Khoản Cuối Năm: Giá Cao, Nhu Cầu Giảm Sâu

**Thành phố Hồ Chí Minh đang chứng kiến một mùa cao điểm cuối năm ảm đạm đối với phân khúc nhà riêng, khi giá bán vẫn neo ở mức cao, trong khi hiệu quả khai thác thương mại suy giảm đáng kể, khiến lực cầu trở nên yếu ớt và thanh khoản tắc nghẽn.**

Nhiều chủ nhà tại TP.HCM đang trải qua giai đoạn khó khăn khi rao bán bất động sản của mình. Bà Trần Thị Mai, chủ một căn nhà có diện tích 4 m x 14 m, kết cấu một trệt hai lầu, nằm trong hẻm đường Lê Đức Thọ, phường Gò Vấp, cho biết căn nhà được chào bán từ đầu năm với giá 6,2 tỷ đồng nhưng đến nay vẫn chưa tìm được người mua. Bà Mai chia sẻ rằng khách hàng thường ngần ngại vì hẻm nhỏ, khó khăn cho việc quay đầu ô tô và tình trạng kẹt xe thường xuyên vào giờ cao điểm.

Ở một trường hợp khác tại phường Bình Thạnh, ông Phạm Văn Tuấn cũng đang rao bán căn nhà trong hẻm, cách mặt tiền khoảng 500 m, rộng 3,8 m x 12 m, một trệt một lầu với giá 5,4 tỷ đồng. Dù đã được đăng bán nhiều tháng, căn nhà này cũng chỉ nhận được những lời hỏi thăm dò mà chưa có giao dịch nào thành công.

Thậm chí, ngay cả những căn nhà trong hẻm ô tô có thể tránh nhau cũng không ngoại lệ. Ông Nguyễn Quốc Khánh, chủ căn nhà 4,5 m x 16 m, một trệt hai lầu, tọa lạc trong hẻm đường Cách Mạng Tháng Tám, phường Tân Bình, đã chào bán với giá gần 11 tỷ đồng từ bốn tháng trước nhưng vẫn chưa có khách hàng chốt. Ông Khánh nhận định: “Nhiều người mua đang cân nhắc kỹ lưỡng khi so sánh với các dự án căn hộ mới, vốn có tiện ích đồng bộ hơn trong cùng tầm giá.”

**Thị trường trầm lắng và sự lệch pha cung – cầu**

Khác với quy luật thông thường, giai đoạn cuối năm – vốn được xem là mùa cao điểm của thị trường bất động sản – lại chứng kiến phân khúc nhà riêng tại TP.HCM tiếp tục chìm trong trạng thái trầm lắng. Tình hình này không chỉ giới hạn ở nhà trong hẻm mà còn lan sang cả những căn nhà riêng mặt tiền kinh doanh, cho thấy rõ sự suy yếu về thanh khoản. Báo cáo từ Bộ Xây dựng quý III đã chỉ ra mức giảm hơn 16% trong lượng giao dịch nhà riêng lẻ, trong khi lượng hàng tồn kho của phân khúc này lại tăng 37% so với quý trước đó.

Dữ liệu thị trường cũng nhấn mạnh sự chênh lệch rõ rệt giữa giá bán và nhu cầu thực tế. Batdongsan ghi nhận giá chào bán nhà riêng tại TP.HCM trong năm nay vẫn tăng từ 5-12%, phổ biến ở mức 132-230 triệu đồng mỗi mét vuông. Ngược lại, nhu cầu tìm mua lại giảm 12-14% so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, Nhà Tốt báo cáo nhu cầu tìm mua nhà riêng tại TP.HCM giảm 6-11% so với quý trước và gần 20% so với cùng kỳ năm 2022, dù giá bán vẫn tiếp tục tăng khoảng 3%.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường đều thống nhất rằng cung và cầu đang “lệch pha”. Phần lớn người mua đang tìm kiếm các bất động sản trong tầm giá 3-5 tỷ đồng, trong khi nguồn cung rao bán trên thị trường hiện chủ yếu là các căn có giá vượt mức 5 tỷ đồng.

**Nguyên nhân từ góc độ chuyên gia**

Bà Phạm Ngọc Huyền, lãnh đạo một sàn môi giới nhà riêng tại TP.HCM, phân tích rằng mặt bằng giá của loại hình này đang quá cao so với thu nhập bình quân của người dân. Đồng thời, hiệu quả khai thác cho thuê – một lợi thế của nhà riêng – đang suy giảm liên tục. Giá nhà riêng đã âm thầm tăng “ăn theo” sự đi lên của căn hộ trong thời gian qua, đẩy giá lên mức ngày càng khó tiếp cận. Các yếu tố khác như lãi suất vay mua nhà tăng thêm 1-2% so với đầu năm và chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn cũng góp phần làm chậm dòng tiền vào thị trường.

Lợi thế “vừa ở vừa kinh doanh” của nhà riêng cũng đã mất đi sức hút. Nhiều tuyến đường từng sầm uất nay xuất hiện các mặt bằng trống kéo dài. Giá thuê giảm 20-30% nhưng vẫn khó tìm khách. Với mức giá mua từ vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng, tỷ suất sinh lời từ cho thuê hiện chỉ khoảng 2-3% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất gửi tiết kiệm, trong khi chủ sở hữu còn phải đối mặt với chi phí bảo trì, thuế và rủi ro bỏ trống mặt bằng ngày càng lớn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, chỉ ra rằng tệp khách mua nhà riêng đang thu hẹp, đặc biệt là nhóm người trẻ, do sự thay đổi trong hành vi sở hữu tài sản. Người mua trẻ hiện ưu tiên căn hộ chung cư vì mức giá dễ tiếp cận hơn, pháp lý minh bạch và hệ tiện ích đồng bộ. Ngược lại, nhà riêng chủ yếu phù hợp với những người có nhu cầu an cư lâu dài hoặc sở hữu sẵn dòng tiền lớn, điều này hạn chế đáng kể lực cầu.

Bên cạnh đó, trong cuộc cạnh tranh về chất lượng sống, nhà riêng ngày càng kén khách. Nhiều khu dân cư cũ đang đối mặt với các vấn đề như ngập nước, kẹt xe, và thiếu chỗ đỗ ô tô. Trong khi đó, người mua ngày càng ưa chuộng không gian sống xanh, an ninh và hạ tầng đồng bộ tại các khu đô thị mới, minh chứng là xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đã tăng khoảng 3% từ đầu năm đến nay.

**Triển vọng phục hồi**

Trong bối cảnh giá bán vẫn duy trì ở mức cao, hiệu quả khai thác thương mại giảm sút và chi phí tài chính gia tăng, phân khúc nhà riêng tại TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục khó cải thiện thanh khoản, ngay cả trong thời điểm cuối năm. Các chuyên gia nhận định rằng thị trường này chỉ có thể phục hồi khi mặt bằng giá tiệm cận với giá trị sử dụng thực và trở nên phù hợp hơn với khả năng chi trả của phần lớn người mua.

*Bài viết của Phương Uyên.*