VNREA đề xuất Quốc hội cho phép định giá đất cụ thể cho dự án lớn (100 ha+), khu mới, thay vì bảng giá chung.
# VNREA Kiến Nghị Cơ Chế Định Giá Đất Đặc Thù Cho Dự Án Lớn, Gỡ Vướng Luật Đất Đai 2024
**Hà Nội** – Nhằm tháo gỡ những “nút thắt” trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa gửi văn bản kiến nghị Quốc hội xem xét cho phép áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể đối với các dự án có quy mô lớn từ 100 hecta trở lên hoặc tại các khu vực mới phát triển. Đề xuất này nhằm thay thế việc sử dụng bảng giá đất chung đang gây nhiều tranh cãi.
Theo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế giải quyết khó khăn khi thực thi Luật Đất đai 2024, việc tính tiền sử dụng đất cho các dự án sẽ dựa trên bảng giá do Nhà nước ban hành. Tuy nhiên, VNREA cho rằng cách tiếp cận này chưa phù hợp, đặc biệt đối với những khu vực vừa hình thành hoặc chưa có đầy đủ dữ liệu về giá đất. Hiệp hội phân tích, các bảng giá đất hiện hành thường được xây dựng dựa trên thông tin thu thập từ những khu vực đã phát triển ổn định, có hạ tầng đồng bộ và giao dịch thị trường sôi động. Trong khi đó, các dự án quy mô khổng lồ như khu đô thị hàng trăm hecta, hay những dự án tọa lạc tại vùng ven biển, giáp ranh, thường phải đối mặt với điều kiện tự nhiên và chi phí đầu tư vô cùng khác biệt.
Việc áp dụng một bảng giá đất “cứng nhắc” trong những trường hợp này có thể dẫn đến sự chênh lệch đáng kể giữa giá trị tính toán và thực tế. Điều này không chỉ đẩy chi phí của doanh nghiệp lên cao mà còn gây khó khăn, thậm chí cản trở quá trình triển khai dự án.
Để giải quyết vấn đề này, VNREA đề xuất bổ sung quy định cho phép xác định giá đất cụ thể thông qua các phương pháp định giá chi tiết đã được nêu trong Luật Đất đai 2024, chẳng hạn như phương pháp so sánh, chiết trừ hoặc thặng dư. Cơ chế linh hoạt này được VNREA kiến nghị áp dụng cho các dự án có diện tích từ 100 hecta trở lên, hoặc tại các khu vực mới được quy hoạch, chưa có bảng giá đất chính thức. Theo Hiệp hội, sự linh hoạt trong định giá đất sẽ đảm bảo phản ánh đúng chi phí thực tế, đồng thời ngăn chặn thất thu cho ngân sách nhà nước và khuyến khích các doanh nghiệp mạnh dạn mở rộng đầu tư vào những vùng, khu vực tiềm năng mới.
Bên cạnh đó, VNREA cũng đề nghị loại bỏ quy định thu khoản bổ sung 5,4% mỗi năm trong trường hợp dự án chưa được xác định giá để nộp tiền sử dụng đất. Hiệp hội lập luận rằng mức thu này quá cao và thiếu hợp lý, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án bị chậm định giá do vướng mắc về thủ tục hành chính kéo dài – một nguyên nhân không xuất phát từ lỗi của nhà đầu tư. Nếu quy định này được giữ nguyên, chi phí của nhà đầu tư sẽ tăng thêm đáng kể, gây ảnh hưởng tiêu cực đến dòng vốn và tiến độ triển khai dự án.
Ngoài ra, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam còn kiến nghị cho phép các doanh nghiệp được khấu trừ những khoản tiền tạm ứng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà họ đã chi trả vào các nghĩa vụ tài chính khác. Tương tự, các khoản chi đầu tư hạ tầng dự án cũng cần được tính toán khi xác định nghĩa vụ tài chính về đất của chủ đầu tư. VNREA khẳng định đây là những khoản chi thực tế, góp phần làm tăng giá trị của khu đất, do đó cần được hạch toán một cách hợp lý để đảm bảo sự công bằng tối đa cho nhà đầu tư.
VNREA tin rằng những điều chỉnh và bổ sung nêu trên sẽ góp phần quan trọng vào việc triển khai Luật Đất đai 2024 một cách minh bạch, thực chất và hiệu quả hơn. Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp yên tâm đầu tư, đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở và khu đô thị, đáp ứng nhu cầu phát triển trong giai đoạn tới.
