Căn hộ cao cấp TP.HCM vẫn “nóng” bất chấp giá cao, nhờ nguồn cung hạn chế, tiện ích ưu việt và tiềm năng lợi nhuận bền vững.
## Sức hút khó cưỡng của căn hộ cao cấp TP.HCM giữa cơn sốt giá
Bất chấp mức giá chạm ngưỡng hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ, trở thành điểm sáng trên bản đồ bất động sản đô thị. Nguồn cung khan hiếm, hệ thống tiện ích đẳng cấp cùng tiềm năng sinh lời vượt trội là những yếu tố then chốt giúp loại hình này liên tục “cháy hàng”, thu hút dòng tiền đầu tư đổ vào.
### Thị trường sôi động, giao dịch ấn tượng
Theo báo cáo từ One Mount Group, thị trường TP.HCM đã chào bán hơn 15.410 căn hộ trong 9 tháng đầu năm, ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 252% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, hơn 80% trong số này thuộc phân khúc cao cấp, với giá khởi điểm từ 80 triệu đồng/m2. Dù vậy, tổng lượng tiêu thụ vẫn đạt 16.240 căn, tăng 114% so với cùng kỳ. Đặc biệt, các dự án hạng sang với mức giá sơ cấp 130-140 triệu đồng/m2 vẫn chứng kiến tỷ lệ hấp thụ trên 90%, ngay cả khi giá đã tăng thêm 23%.
Số liệu từ JLL Việt Nam củng cố thêm nhận định về sự sôi động của phân khúc này. Trong quý III, dù chỉ có khoảng 1.240 sản phẩm cao cấp được mở bán, lượng tiêu thụ đã vượt 1.300 căn, gần gấp đôi so với quý II. Giá trung bình căn hộ cao cấp tại TP.HCM hiện đạt 120 triệu đồng/m2, tăng 6,7% so với cùng kỳ năm trước, nhưng nhiều dự án vẫn đạt tỷ lệ giao dịch thành công 90-100%, phản ánh nhu cầu ổn định từ người mua.
Cũng trong quý III, chuyên trang Batdongsan ghi nhận mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với căn hộ cao cấp (giá từ 80 triệu đồng/m2) tăng tới 168% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy sự gia tăng rõ rệt của nguồn cầu và xu hướng chuyển dịch từ phân khúc trung cấp lên cao cấp, khi người mua tìm kiếm không gian sống chất lượng hơn và cơ hội đầu tư dài hạn.
### Cung thấp, cầu cao và lợi nhuận hấp dẫn
Lý giải sức hút mạnh mẽ của bất động sản cao cấp, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan, nhấn mạnh sự mất cân bằng giữa cung và cầu cùng biên độ tăng giá hấp dẫn. Ông chỉ ra rằng, căn hộ cao cấp chiếm 45% nhu cầu tìm mua chung cư tại khu vực nội thành TP.HCM, trong khi nguồn cung chỉ đáp ứng khoảng 28% tổng số lượng căn hộ trên toàn thị trường. Thống kê của Batdongsan cũng chỉ ra rằng, giá căn hộ cao cấp nội thành đã tăng gấp ba lần trong một thập kỷ qua và đà tăng này được dự báo sẽ tiếp diễn khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm.
Bà Trang Lê, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, đồng tình và cho biết trong năm nay, TP.HCM chỉ có khoảng 5.000-5.500 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường. Trong khi đó, lực cầu vẫn không ngừng tăng do sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và khát khao sở hữu nhà ở tại các khu vực nội đô. Bà Lê khẳng định: “Nguồn cung quá ít so với nhu cầu chính là động lực thúc đẩy thanh khoản gia tăng”.
Từ góc độ nhà đầu tư, bà Trần Ngọc Hải, một nhà đầu tư căn hộ cao cấp lâu năm tại TP.HCM, chia sẻ rằng lợi nhuận vượt trội là yếu tố then chốt. Sau khi thử nghiệm với cả nhà liền thổ và căn hộ trung cấp, bà Hải nhận định rằng tốc độ tăng giá và khả năng chuyển nhượng của dòng sản phẩm cao cấp luôn vượt trội. Cụ thể, trong hai năm gần đây, hiệu suất lợi nhuận từ đầu tư căn hộ cao cấp đạt 15-20%, thậm chí lên tới 30-50%, cao hơn đáng kể so với mức trung bình 8-15% của các loại hình khác. Khả năng thanh khoản của nhà cao cấp cũng dễ dàng hơn nhờ tính độc quyền và sự khan hiếm của sản phẩm.
### Giá trị thương hiệu và tầng lớp khách hàng đặc biệt
Bà Trang Lê còn bổ sung rằng sức hấp dẫn lâu dài của bất động sản cao cấp còn đến từ yếu tố tâm lý sở hữu và chất lượng dịch vụ. Các dự án thành công không chỉ dựa vào vị trí đắc địa mà còn ở hệ thống tiện ích đồng bộ, quy trình vận hành chuyên nghiệp và trải nghiệm sống mà chúng mang lại. Nhóm khách hàng thượng lưu thường ít bị ảnh hưởng bởi những biến động ngắn hạn của thị trường. Họ xem bất động sản là kênh tích lũy tài sản lâu dài, ưu tiên giá trị thương hiệu và trải nghiệm sống hơn là chỉ quan tâm đến giá trên mỗi mét vuông. Điều này giúp phân khúc cao cấp duy trì tính thanh khoản ổn định ngay cả khi thị trường chung có những biến động.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, nhận định rằng sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung và thượng lưu đang tạo nên “bệ đỡ” vững chắc cho phân khúc cao cấp. Việt Nam hiện đứng thứ 7 trong số 9 quốc gia có tốc độ mở rộng tầng lớp trung lưu nhanh nhất thế giới. Dự kiến đến năm 2030, tỷ lệ trung lưu tại Việt Nam có thể đạt 77 triệu người, và số lượng người giàu có thể lên tới 30 triệu người. Nhóm khách hàng này sẽ là động lực chính củng cố nhu cầu về không gian sống chất lượng cao trong những năm tới.
Sự cải thiện về thu nhập đã thay đổi mục tiêu của người mua, không chỉ dừng lại ở việc sở hữu nhà mà còn hướng tới việc xây dựng phong cách sống, đề cao trải nghiệm và tiện nghi tương đương với các đô thị hàng đầu như Singapore, Bangkok hay Dubai. Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông như hệ thống metro, các tuyến đường vành đai và các chương trình chỉnh trang đô thị cũng tiếp tục củng cố sức hút cho dòng sản phẩm này. Một môi trường pháp lý ngày càng minh bạch hơn cũng góp phần giúp các chủ đầu tư tự tin triển khai các dự án quy mô lớn theo tiêu chuẩn quốc tế, ông Mauro Gasparotti đánh giá.
### Thách thức cạnh tranh và yêu cầu nâng tầm chất lượng
Tuy nhiên, thị trường căn hộ cao cấp cũng được dự báo sẽ đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt khi ngày càng nhiều chủ đầu tư gia nhập cuộc đua này. Theo dự báo từ One Mount Group, đến năm 2026, TP.HCM sẽ đón chào hơn 17.000 căn hộ mới mở bán, tập trung chủ yếu tại các đại đô thị và tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang. Sự đột phá về nguồn cung này sẽ làm gia tăng áp lực bán hàng. Các dự án thiếu lợi thế về vị trí, hệ thống tiện ích hoặc thương hiệu sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút người mua, nhất là khi khách hàng ngày càng có nhiều lựa chọn. Vì vậy, các chủ đầu tư bắt buộc phải nâng cao chuẩn mực chất lượng, cải thiện công tác quản lý vận hành và tạo ra giá trị gia tăng khác biệt để duy trì sức cạnh tranh và hấp dẫn khách hàng.
**Phương Uyên**
