Vì sao nguồn cung tăng, giá nhà vẫn không giảm?

Nguồn cung nhà ở tăng, nhưng mất cân đối phân khúc và chi phí cao khiến giá nhà vẫn khó giảm.

## Bất Chấp Nguồn Cung Tăng Vọt: Vì Sao Giá Nhà Vẫn ‘Neo’ Cao?

**Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh** – Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một nghịch lý: dù nguồn cung nhà ở mới có sự phục hồi đáng kể, giá nhà lại không hề có dấu hiệu “hạ nhiệt” mà tiếp tục tăng ở nhiều phân khúc. Giới chuyên gia cho rằng nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự mất cân đối cơ cấu sản phẩm và gánh nặng chi phí phát triển dự án ngày càng leo thang.

### Nguồn Cung Dồi Dào Nhưng Giá Bán Vẫn Khó Giảm

Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở mới trong năm nay đã tăng khoảng 50% so với năm 2024. Sự tăng trưởng này có được nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tái khởi động hoặc phê duyệt mới tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh. Chỉ riêng năm địa phương này đã ghi nhận 1.759 dự án được “khơi thông”.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở với tổng quy mô gần 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm tỷ trọng lớn với hơn 5,2 triệu căn. Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận tín hiệu tích cực với 698 dự án, tương đương hơn 657.000 căn, tăng 13% so với cuối năm ngoái. Đặc biệt, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành trong năm nay đã vượt kế hoạch hơn 102%.

Tuy nhiên, bất chấp nguồn cung cải thiện, giá nhà ở lại đi ngược chiều. VARS IRE thống kê giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới 96%, TP. Hồ Chí Minh tăng gần 57% và Đà Nẵng tăng hơn 72% so với năm 2019. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề cũng ghi nhận mức tăng cao, lên tới 30% trong năm. Dù quý IV có dấu hiệu chững lại và đi ngang ở một số thị trường, thực tế vẫn chưa ghi nhận sự sụt giảm nào.

CBRE Việt Nam cũng công bố giá chung cư trung bình tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đạt 91-95 triệu đồng/m2, tăng 21-23% so với cùng kỳ năm trước. Các địa phương lân cận hai thành phố lớn cũng chứng kiến giá nhà tăng 15-30% so với năm ngoái, dù nguồn cung đã được cải thiện rõ rệt.

### Cấu Trúc Sản Phẩm Lệch Pha và Chi Phí Đội Cao: Hai Nguyên Nhân Chính

Giới chuyên môn đồng thuận rằng nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà khó giảm, dù nguồn cung dồi dào, là do sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm và chi phí phát triển dự án ngày càng tăng cao.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết trong số gần 30.000 sản phẩm nhà ở được triển khai tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh trong năm nay, phân khúc cao cấp chiếm tới 90% tại TP. Hồ Chí Minh và gần một nửa tại Bình Dương, Tây Ninh. Điều này tạo ra sự thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cho nhóm thu nhập trung bình, khiến áp lực giá vẫn hiện hữu dù tổng cung tăng.

Cùng chung quan điểm, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, nhấn mạnh tình trạng lệch pha cung – cầu đã kéo dài và trở nên nghiêm trọng hơn khi phần lớn các dự án mở bán mới thuộc phân khúc hạng sang, siêu sang và cao cấp. Việc thiếu vắng các dự án có giá trị vừa phải đã làm suy yếu nền tảng cầu ở thực của thị trường.

Ngay cả nhà ở xã hội, phân khúc được kỳ vọng là “van xả áp” cho thị trường, cũng chưa phát triển đúng kỳ vọng. VARS IRE cho biết loại hình này hiện chỉ chiếm khoảng 5-6% tổng số dự án. Dù cả nước đang triển khai khoảng 657.000 căn, con số này vẫn còn rất nhỏ so với nhu cầu nhà ở của hàng triệu lao động đô thị.

Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng sự lệch pha nguồn cung không chỉ đến từ chiến lược của doanh nghiệp mà còn từ cấu trúc chi phí. Tiền sử dụng đất, chi phí vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và pháp lý đều tăng mạnh. Điều này làm đội giá thành dự án, thu hẹp dư địa để phát triển nhà ở giá thấp.

Một chủ đầu tư tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh chia sẻ về dự án trên Quốc lộ 13 của mình, với tiền sử dụng đất khoảng 68 triệu đồng/m2 và chi phí giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường đã lên gần 100 triệu đồng/m2. Cùng với đó, doanh nghiệp phải vay vốn ngân hàng và đối mặt với chi phí vật liệu xây dựng tăng mạnh, điển hình là giá cát xây dựng từ 300.000-400.000 đồng/khối lên gần 1 triệu đồng. Những yếu tố này khiến giá nhà khó lòng giảm được.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó Tổng Giám đốc Phú Đông Group, khẳng định phát triển nhà ở “giá mềm” không hề dễ dàng. Tiền đất thường chiếm khoảng 40% tổng giá thành dự án, thậm chí cao hơn nếu mua lại quỹ đất thứ cấp. Khoản chi này phải được thanh toán ngay từ đầu bằng vốn tự có và vốn vay, tạo áp lực lãi suất lớn ngay cả khi dự án chưa khởi động. Ngoài ra, chi phí xây dựng và hạ tầng chiếm khoảng 25-30%, phần còn lại là marketing, bán hàng, pháp lý và quản lý dự án. Bà Thảo cũng nhấn mạnh tiến độ triển khai là yếu tố then chốt: dự án chậm trễ vài năm có thể phát sinh thêm hàng chục tỷ đồng chi phí lãi vay, marketing hay quản lý, làm bào mòn lợi nhuận.

### Giải Pháp Nào Để “Hạ Nhiệt” Giá Nhà?

Trước thực trạng nguồn cung tăng nhưng giá bán chưa giảm, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp, bao gồm hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nghiên cứu thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đồng thời tăng cường kiểm soát tín dụng và thị trường trái phiếu.

Ở góc độ thị trường, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, kiến nghị Chính phủ cần tạo điều kiện để đẩy mạnh phát triển các dự án có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, cần tháo gỡ các “nút thắt” pháp lý và tiền sử dụng đất. Ông Đính khẳng định chỉ khi chi phí đầu vào được kiểm soát và thời gian triển khai dự án được rút ngắn, thị trường mới có dư địa để điều chỉnh giá theo hướng bền vững hơn, đáp ứng nhu cầu thực của xã hội.