Tỷ suất cho thuê căn hộ TP HCM chạm đáy

Lợi nhuận cho thuê căn hộ TP.HCM chạm mức thấp kỷ lục 2,2%, dù giá thuê có điều chỉnh tăng nhẹ.

### Lợi Nhuận Cho Thuê Căn Hộ TP.HCM Chạm Đáy Kỷ Lục: Cần Xem Lại Chiến Lược Đầu Tư?

**TP.HCM, [Ngày đăng bài]** – Tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đang đối mặt với thực trạng đáng báo động, khi giảm xuống mức thấp kỷ lục khoảng 2,2%. Đáng chú ý, xu hướng sụt giảm này diễn ra bất chấp thị trường ghi nhận sự điều chỉnh tăng nhẹ của giá thuê. Các chuyên gia bất động sản đang đặt ra nhiều câu hỏi về hiệu quả đầu tư trong bối cảnh hiện tại.

**Tỷ Suất Lợi Nhuận Sụt Giảm Đáng Kể**

Theo số liệu từ chuyên trang Batdongsan.com.vn, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP.HCM đã tiếp tục đà giảm mạnh, từ mức 3,1% trong quý I xuống chỉ còn 2,2% vào quý III năm nay. Đây là con số đáng lo ngại khi so sánh với giai đoạn trước dịch Covid-19, khi lợi nhuận bình quân hàng năm dao động từ 6-8%. Kể từ năm 2023, mức này đã giảm xuống 4,5% và dự kiến sẽ tiếp tục tiệm cận 3,6% trong năm 2024.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng xác nhận rằng, tỷ suất cho thuê chung cư tại cả Hà Nội và TP.HCM hiện nay phổ biến dưới 2%, thậm chí thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Báo cáo từ Savills TP.HCM củng cố thêm nhận định này, cho biết lợi nhuận cho thuê căn hộ dao động trong khoảng 2-2,5%, đây là mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây.

**Nguyên Nhân Sâu Xa: Sự Chênh Lệch Giá Bán và Cung Cầu**

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, chỉ ra nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng lợi nhuận đầu tư cho thuê chạm đáy là sự chênh lệch quá lớn giữa giá bán và giá thuê. Đặc biệt ở các khu vực trung tâm, giá bán liên tục leo thang, trong khi mức thuê chỉ tăng nhẹ, kéo theo hiệu quả khai thác tài sản giảm mạnh. Minh chứng là trong quý III, giá thuê chung cư chỉ tăng 11,5%, nhưng giá bán lại vọt tới 33%.

Thị trường đang phản ánh rõ khoảng cách giữa kỳ vọng của bên bán và khả năng chi trả của bên thuê. Các nhà đầu tư sẵn sàng đẩy giá bán lên cao, trong khi nhóm khách thuê chủ yếu là người lao động với khả năng tài chính hạn chế. Nếu giá thuê vượt ngưỡng chịu đựng, thị trường dễ đối mặt với nguy cơ “tắc” thanh khoản, bởi người thuê ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng và tìm kiếm những lựa chọn phù hợp túi tiền.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, bổ sung thêm rằng cơ cấu nguồn cung cũng là yếu tố quan trọng làm giảm lợi nhuận từ cho thuê chung cư. Sự gia tăng liên tục các dự án cao cấp đẩy chi phí mua nhà lên cao, nhưng giá thuê lại khó có thể bứt phá do giới hạn tài chính của người thuê. TP.HCM hiện đang dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp và vừa túi tiền lại khan hiếm. Với giá bán phổ biến 120-150 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án lên tới 180-200 triệu đồng/m2, nhưng giá thuê chỉ dao động quanh 15-30 triệu đồng/tháng, tỷ suất lợi nhuận cho thuê khó tránh khỏi xu hướng giảm.

**Tác Động Từ Chính Sách và Dự Báo Tương Lai**

Bên cạnh đó, việc siết chặt quản lý đối với hình thức cho thuê ngắn ngày như Airbnb cũng đã ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận. Đây từng là kênh mang lại tỷ suất sinh lời cao nhờ tính linh hoạt về giá và công suất thuê. Tuy nhiên, các quy định mới đã buộc nhiều chủ nhà chuyển sang cho thuê dài hạn với mức giá thấp hơn. Mặc dù TP.HCM dự kiến thí điểm lại mô hình này với kỳ vọng cải thiện dư địa lợi nhuận cho nhà đầu tư, song kế hoạch này vẫn đang vấp phải nhiều ý kiến trái chiều.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục tăng, và mặt bằng giá thuê khó có thể tăng mạnh, các chuyên gia dự báo tỷ suất cho thuê sẽ khó được cải thiện trong ngắn hạn. Điều này đặc biệt gây áp lực lớn cho các nhà đầu tư sử dụng vốn vay khi lãi suất có xu hướng nhích lên. Hệ quả là khẩu vị thị trường đang thay đổi: thay vì chỉ mua để cho thuê, nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng sang đầu tư trung và dài hạn, kỳ vọng lợi nhuận chủ yếu từ tăng giá tài sản hơn là dòng tiền cho thuê hàng tháng.

**Chiến Lược Đầu Tư Hiệu Quả Trong Bối Cảnh Mới**

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn khẳng định, nếu nhà đầu tư biết kết hợp việc cho thuê trong thời gian chờ tài sản đạt giá tốt để bán lại, đây vẫn là kênh đầu tư mang lại hiệu quả tích cực và ổn định hơn so với các lựa chọn khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền hay gửi tiết kiệm.

Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh rằng, đầu tư căn hộ hiện nay có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới 12,5-17% mỗi năm, bao gồm cả phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Do đó, dù lợi suất cho thuê căn hộ ở mức thấp so với kỳ vọng, mảng đầu tư “mua đi bán lại” (buy-and-resell) vẫn tiềm năng và khả quan.

**Kết Luận:**

Nhìn chung, thị trường căn hộ TP.HCM đang trải qua giai đoạn thách thức với lợi nhuận cho thuê thấp kỷ lục. Tuy nhiên, điều này cũng mở ra một hướng đi mới cho nhà đầu tư: thay vì chỉ tập trung vào dòng tiền cho thuê, chiến lược đầu tư tổng thể, kết hợp khai thác dòng tiền và kỳ vọng tăng giá vốn trong dài hạn, vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc để đạt được lợi nhuận bền vững trên thị trường bất động sản sôi động này.