TP HCM, Đà Nẵng có thể giữ lại 100% tiền thu từ quỹ đất TOD

Chính phủ đề xuất TP HCM, Đà Nẵng giữ 100% nguồn thu đất TOD để ưu tiên phát triển đường sắt đô thị.

## TP.HCM và Đà Nẵng: Đề Xuất Giữ Toàn Bộ Nguồn Thu Từ Đất TOD Để Khai Phá Tiềm Năng Đường Sắt Đô Thị

**Hà Nội** – Một đề xuất quan trọng vừa được Chính phủ trình lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào chiều ngày 24/11, theo đó, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng có thể được giữ lại 100% nguồn thu từ việc khai thác quỹ đất thuộc các khu vực phát triển định hướng giao thông (TOD). Khoản kinh phí này sẽ được ưu tiên dành cho các dự án đường sắt đô thị và hạ tầng giao thông liên quan đến tuyến TOD, mở ra cơ hội lớn cho sự phát triển bền vững của hai đô thị trọng điểm.

### Tiềm Năng Phát Triển TOD Và Nguồn Lực Tài Chính

Theo dự thảo nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số cơ chế, chính sách đặc thù cho TP.HCM và Đà Nẵng, nguồn thu từ khai thác đất tại các khu vực TOD sẽ được giữ lại toàn bộ tại địa phương. Đối với các dự án đường sắt địa phương theo mô hình TOD, Chính phủ cũng kiến nghị sử dụng ngân sách thành phố hoặc vốn của nhà đầu tư để chi trả cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Mô hình TOD (Transit-Oriented Development) lấy việc phát triển giao thông công cộng làm trọng tâm để quy hoạch, xây dựng và phát triển đô thị. Đặc điểm nổi bật của các khu vực TOD là hệ số sử dụng đất và mật độ dân số được tăng cường, qua đó thu hút đông đảo người dân sử dụng và kết nối với các đầu mối giao thông lớn. Dù đã phổ biến trên thế giới, TOD vẫn là một khái niệm mới mẻ tại Việt Nam.

### Tầm Nhìn Phát Triển Đường Sắt Đô Thị Của TP.HCM

TP.HCM đang ấp ủ kế hoạch đầy tham vọng với khoảng 355 km đường sắt đô thị sẽ được hoàn thành trong 10 năm tới. Song song đó, thành phố dự kiến phát triển các khu vực TOD tại 11 vị trí dọc theo các nhà ga metro. Cụ thể hơn, trong giai đoạn 2025-2026, TP.HCM sẽ tập trung phát triển TOD tại 9 điểm chiến lược, kết nối với ba dự án giao thông lớn đang triển khai: Tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) và đường Vành đai 3.

### Cơ Sở Pháp Lý Và Quan Điểm Từ Các Cơ Quan

Ông Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, nhấn mạnh sự cần thiết của việc cho phép hai thành phố giữ lại 100% nguồn thu từ khai thác đất TOD. Ông giải thích rằng trong khi Luật Đường sắt cho phép địa phương giữ lại toàn bộ nguồn thu này, thì Luật Ngân sách Nhà nước hiện hành chỉ quy định tỷ lệ 80% cho địa phương và 20% cho Trung ương. Việc giữ lại 100% sẽ đảm bảo đúng tinh thần của Luật Đường sắt và thể hiện sự quan tâm, phân bổ thêm nguồn lực cho hai đầu tàu kinh tế phía Nam và miền Trung.

Ngoài ra, dự thảo nghị quyết cũng bổ sung các chính sách đặc thù nhằm tối đa hóa giá trị kinh tế của đất công và tăng cường kết nối đô thị. Tại Đà Nẵng, chính sách TOD được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển mới về phía Nam thành phố. Tương tự, TP.HCM sẽ được phép kết hợp xây dựng nhà ở, công trình thương mại dịch vụ, sự nghiệp và công cộng tại các khu vực nhà ga, depot (khu tập kết bảo dưỡng, sửa chữa tàu) và vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến Vành đai 3. Quy định này nhằm nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất, tối ưu hóa không gian, từ đó thúc đẩy phát triển giao thông công cộng theo mô hình của các đô thị lớn trên thế giới.

### Thẩm Tra Và Những Lời Khuyên Thận Trọng

Khi thẩm tra nội dung này, ông Phan Văn Mãi, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính, bày tỏ sự đồng tình với báo cáo của Chính phủ về việc bổ sung quy định tại TP.HCM nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất và gia tăng nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, ông cũng đề nghị cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát kỹ lưỡng các quy định hiện hành và các luật, nghị quyết đang trình Quốc hội liên quan đến đất đai, nhà ở, bất động sản, quy hoạch, đường sắt… để tránh tình trạng chồng chéo và đảm bảo tính khả thi trong thực tiễn.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế và Tài chính yêu cầu làm rõ kế hoạch sử dụng đất dự kiến tại TP.HCM, cũng như các cơ chế kiểm tra, giám sát, công cụ đánh giá, định lượng giá trị sử dụng đất và cơ chế phân bổ. Mục đích là để ngăn chặn việc lạm dụng chính sách, có thể dẫn đến các rủi ro làm tăng giá đất tại khu vực TOD.

Đặc biệt, Ủy ban Kinh tế và Tài chính lại không tán thành việc bổ sung đề xuất cho phép TP.HCM và Đà Nẵng giữ lại 100% tiền thu từ khai thác quỹ đất TOD vào hai dự thảo nghị quyết. Cơ quan thẩm tra cho rằng Chính phủ nên chỉ đạo Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan thực hiện đúng quy định của Luật Đường sắt. Theo Ủy ban, việc ưu tiên bố trí đầu tư trở lại cho các dự án đường sắt địa phương thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân (HĐND).

Đề xuất về cơ chế tài chính đặc thù cho TOD tại TP.HCM và Đà Nẵng cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện cho các đô thị phát triển bền vững. Tuy nhiên, những ý kiến thẩm tra thận trọng từ các Ủy ban Quốc hội cũng nhắc nhở về tầm quan trọng của một khung pháp lý đồng bộ, minh bạch và có khả năng kiểm soát rủi ro để thực hiện hiệu quả các chính sách mang tính đột phá này.