TP.HCM cần phối hợp đồng bộ về pháp lý, quy hoạch, hạ tầng, tài chính để biến metro thành động lực phát triển, hình thành các cực đô thị trung tâm mới.
## Giải Mã Mô Hình TOD: Chìa Khóa Để Metro TP.HCM Kiến Tạo Các Cực Đô Thị Mới
Thành phố Hồ Chí Minh đang đặt ưu tiên chiến lược vào việc phát triển đô thị gắn liền với hệ thống giao thông công cộng hiện đại, đặc biệt khi mạng lưới metro được kỳ vọng mở rộng lên hơn 1.000 km. Trong bối cảnh đó, mô hình Phát triển Đô thị Định hướng Giao thông Công cộng (TOD) nổi lên như một phương án cốt lõi nhằm giải quyết tình trạng ùn tắc, giảm thiểu ô nhiễm, tối ưu hóa quỹ đất và định hình các trung tâm đô thị mới đầy sức sống.
### Kế hoạch quy hoạch 11 khu đô thị TOD tiềm năng
Tại hội thảo “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: cơ hội và thách thức” diễn ra vào ngày 19/11, ông Nguyễn Tất Thắng, Phó phòng Quy hoạch Hạ tầng Kỹ thuật thuộc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, đã tiết lộ về tầm nhìn phát triển 11 khu đô thị nén theo mô hình TOD. Các khu vực này sẽ nằm dọc theo các tuyến metro, với tổng diện tích lên tới gần 7.400 ha.
Theo ông Thắng, tuyến Metro số 1 hiện có hơn 160 ha quỹ đất phù hợp cho việc triển khai TOD. Đồng thời, phạm vi từ 500 đến 1.000 mét quanh tuyến số 2 cũng đang được nghiên cứu kỹ lưỡng để tối ưu hóa việc sử dụng đất. Thành phố cũng đặt mục tiêu hoàn tất thủ tục và khởi công các dự án TOD dọc Vành đai 2 và tuyến Bến Thành – Tham Lương vào cuối năm 2025.
### Điểm nghẽn pháp lý và quy hoạch cần tháo gỡ
Tuy nhiên, Tiến sĩ – Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhận định rằng kế hoạch phát triển TOD đặt ra những thách thức không nhỏ cho TP.HCM, nhất là khi thành phố còn ít kinh nghiệm trong việc triển khai mô hình này. Ông chỉ rõ, rào cản lớn nhất hiện nay nằm ở khung pháp lý và quy hoạch. Để TOD phát huy tối đa hiệu quả, cần có một nền tảng pháp lý rõ ràng và quy hoạch tích hợp ngay từ giai đoạn đầu. Quỹ đất nằm hai bên các tuyến metro đòi hỏi một cơ chế minh bạch để phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái phát triển đô thị.
Ông Sơn phân tích, khu vực ảnh hưởng của TOD có thể mở rộng tới 800-1.200 mét quanh mỗi ga metro. Nếu thiếu cơ chế đền bù và chia sẻ giá trị gia tăng hợp lý, việc bàn giao mặt bằng sẽ gặp rất nhiều khó khăn, khiến các dự án TOD khó có thể triển khai. Ông dẫn chứng trường hợp Montreal (Canada), nơi các tuyến metro không chỉ nâng cao hiệu quả sử dụng đất mà còn tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất lân cận nhà ga. Ngược lại, TP.HCM và Hà Nội trong nhiều năm qua thường xây dựng metro trước rồi mới phát triển đô thị sau, dẫn đến việc hiệu quả đầu tư và khả năng tạo giá trị từ đất quanh metro chưa được khai thác triệt để.
### Bốn yếu tố then chốt cho sự thành công của TOD
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, nhấn mạnh TOD chỉ có thể thành công khi đáp ứng các điều kiện then chốt sau:
1. **Pháp lý và Quy hoạch phải đi trước:** Một khung pháp lý và quy hoạch đồng bộ, rõ ràng về cơ chế sử dụng đất, tăng hệ số sử dụng đất, phát triển hạ tầng và định hướng không gian đô thị sẽ giúp giảm chi phí và rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.
2. **Giao thông công cộng là “xương sống”:** Hệ thống metro, xe buýt nhanh (BRT) và đường sắt nhẹ cần được kết nối trực tiếp với các khu dân cư, thương mại, văn phòng, khuyến khích cư dân không sử dụng phương tiện cá nhân. Bài học từ Bangkok cho thấy, dù có metro hiện đại nhưng khoảng cách từ ga đến khu dân cư còn xa vẫn gây ùn tắc. Thiếu tính liên hoàn sẽ khiến TOD khó được người dân chấp nhận.
3. **Vốn đầu tư và Hợp tác công – tư (PPP):** Các dự án TOD thường đòi hỏi nguồn vốn khổng lồ để xây dựng hạ tầng trọng điểm. Mô hình PPP đóng vai trò quan trọng trong việc lan tỏa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, đẩy nhanh tiến độ hoàn thành và đảm bảo tính đồng bộ của dự án.
4. **Tối ưu tiện ích và khai thác giá trị đất:** Nguyên lý cơ bản của TOD là tối đa hóa các tiện ích trong bán kính đi bộ và tận dụng tối đa quỹ đất xung quanh các trạm. Phát triển hỗn hợp (mixed-use) với mật độ và dịch vụ phù hợp sẽ tạo ra những cực đô thị mới, hạn chế tình trạng dàn trải và giảm áp lực lên khu trung tâm hiện hữu.
### Định hình tương lai đô thị TP.HCM
“Khi pháp lý, hạ tầng, tài chính và hợp tác công – tư cùng phối hợp nhịp nhàng, metro sẽ trở thành bàn đạp vững chắc để hình thành các cực đô thị mới, nâng cao chất lượng sống và định hình lại thị trường bất động sản,” ông Kiệt khẳng định.
Trên cơ sở đó, Tiến sĩ Ngô Viết Nam Sơn kiến nghị rằng các tuyến metro tiếp theo của thành phố nên được quy hoạch theo tư duy TOD ngay từ đầu, kết hợp với mô hình PPP để khai thác hiệu quả quỹ đất và tiện ích. Ông gợi ý mở rộng tuyến metro từ Bến Thành đến Cần Giờ sẽ tạo ra “dải đô thị TOD ven biển”, hoặc tuyến Vành đai 4 kết nối TP.HCM với cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải có thể được quy hoạch thành trục TOD – logistics khép kín. Việc triển khai bài bản các tuyến này sẽ là động lực mạnh mẽ thúc đẩy phát triển đô thị, công nghiệp và cảng biển cho toàn vùng.
Tuy nhiên, ông Sơn cũng nhấn mạnh: “Để làm được điều đó cần sự đồng bộ về pháp lý và cơ chế đầu tư, hạ tầng tỷ đô la, ngược lại những dự án này sẽ có nguy cơ trở thành gánh nặng.”
### Cần đổi mới tư duy quy hoạch
Ngoài ra, các chuyên gia cũng nhận định rằng hệ thống quy hoạch metro hiện hành của TP.HCM đã không còn phù hợp với tốc độ phát triển nhanh chóng của thành phố. TP.HCM cần đổi mới tư duy, lựa chọn nhà đầu tư chiến lược và triển khai theo cơ chế mới. Với mô hình đa trung tâm đang vận hành, thành phố nên ưu tiên phát triển các tuyến kết nối trực tiếp với các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) để kiến tạo mạng lưới TOD liên vùng toàn diện.
**Kết luận:**
Tóm lại, để hệ thống metro nghìn tỷ thực sự phát huy vai trò chiến lược, đưa TP.HCM vươn tầm đô thị hiện đại, việc tích hợp mô hình TOD một cách toàn diện là tối quan trọng. Điều này đòi hỏi sự đồng bộ không chỉ trong hạ tầng mà còn trong tư duy quy hoạch, khung pháp lý, nguồn vốn và cơ chế hợp tác, từ đó mở ra kỷ nguyên mới cho sự phát triển bền vững của đô thị và bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
