Thương hiệu Trung Quốc đổ bộ TP.HCM, tạo cuộc cạnh tranh mặt bằng bán lẻ khốc liệt và định hình lại thị trường.

## Thương hiệu Trung Quốc đổ bộ: Thị trường bán lẻ TP.HCM chuyển mình mạnh mẽ

Chỉ trong hơn một năm, thị trường bán lẻ TP.HCM đã chứng kiến một sự chuyển mình mạnh mẽ khi hàng loạt thương hiệu Trung Quốc hiện diện dày đặc tại các trung tâm thương mại lớn, tạo ra một cuộc đua mặt bằng sôi động và định hình lại cục diện cạnh tranh. Dòng vốn và mô hình kinh doanh mới từ các doanh nghiệp Trung Quốc đang trở thành động lực chính, đồng thời đặt ra thách thức và cơ hội cho các thương hiệu nội địa.

### Thị trường sôi động và giá thuê leo thang

Theo báo cáo quý III mới nhất từ CBRE Việt Nam, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM tiếp tục duy trì ổn định, bất chấp nguồn cung mới có phần tăng nhẹ. Đáng chú ý, tỷ lệ trống ở khu vực trung tâm chỉ còn 1,8%, cho thấy mức lấp đầy gần như tuyệt đối. Đối với khu vực ngoài trung tâm, con số này cũng giảm xuống 7,5%, tương đương khoảng 93% diện tích đã có khách thuê. Giá thuê trung bình tại khu trung tâm đạt 268 USD/m2/tháng, trong khi khu vực ngoài trung tâm xấp xỉ 54 USD/m2.

Bà Mai Võ, Giám đốc bộ phận bán lẻ của CBRE Việt Nam, nhận định rằng sự gia tăng nhanh chóng của các thương hiệu Trung Quốc đã góp phần thúc đẩy đáng kể tốc độ lấp đầy mặt bằng tại nhiều trung tâm thương mại mới. Từ cuối năm 2024, những tên tuổi như Chagee, KKV, Popmart, Oh!Some, BanTianYao và Colorist đã đẩy mạnh chiến lược mở rộng, lựa chọn những vị trí đắc địa tại các địa điểm sầm uất như Vạn Hạnh Mall, AEON, Takashimaya hay Vincom. Các dự án mới như Saigon Marina IFC cũng nhanh chóng lấp đầy phần lớn diện tích nhờ làn sóng thuê của nhóm thương hiệu này.

Knight Frank Việt Nam cũng xác nhận xu hướng mở rộng nhanh chóng của các thương hiệu Trung Quốc đang là yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu thuê. Trong quý III, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại vượt ngưỡng 94%, trong khi tỷ lệ trống giảm xuống dưới 5,8%. Mức hấp thụ ròng đạt 1.425 m2. Sự hiện diện ngày càng mạnh mẽ của khối ngoại này không chỉ khiến hoạt động tại các trung tâm thương mại trở nên nhộn nhịp hơn mà còn tăng tính trải nghiệm và đa dạng sản phẩm.

### Bí quyết thành công và áp lực cạnh tranh

Các thương hiệu Trung Quốc không chỉ đơn thuần mở rộng chuỗi cửa hàng mà còn mang theo những mô hình bán lẻ tiên tiến, giàu trải nghiệm, tạo nên áp lực cạnh tranh đáng kể cho các thương hiệu nội địa. Theo CBRE, ngành F&B (ăn uống) chiếm tới 35% tổng số giao dịch thuê trong quý III, với sự bùng nổ của các thương hiệu trà sữa, đồ ăn nhanh và cà phê Trung Quốc ở tốc độ chưa từng thấy. Các lĩnh vực khác như mỹ phẩm, phụ kiện, đồ chơi và phong cách sống, vốn do doanh nghiệp Trung Quốc dẫn dắt, cũng chiếm thêm khoảng 30% lượng thuê mới.

Lý giải sự thành công này, bà Mai Võ chỉ ra rằng động lực chính nằm ở khả năng phản ứng nhanh nhạy của các thương hiệu Trung Quốc với xu hướng tiêu dùng của giới trẻ. Với dân số hơn 100 triệu người, trong đó Gen Z chiếm gần 30%, Việt Nam là thị trường đầy tiềm năng cho những thương hiệu nắm bắt xu hướng tốt, có tiềm lực tài chính mạnh và biết cách kể những câu chuyện thương hiệu hấp dẫn.

Sự khác biệt của làn sóng này không chỉ ở tốc độ mở rộng mà còn ở cách tiếp cận thị trường. Các thương hiệu Trung Quốc thường áp dụng mô hình bán lẻ hiện đại, kết hợp công nghệ và hình ảnh để nâng cao trải nghiệm mua sắm. Họ đầu tư mạnh vào thiết kế cửa hàng, sử dụng dữ liệu khách hàng để cá nhân hóa hành trình mua sắm và vận hành chuỗi một cách linh hoạt – mỗi cửa hàng vừa là điểm bán, vừa là không gian trải nghiệm. “Họ không chỉ bán sản phẩm, mà còn bán cảm xúc,” đại diện CBRE nhấn mạnh.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý cấp cao bộ phận bán lẻ Savills Việt Nam, cũng khẳng định Việt Nam tiếp tục là một thị trường chiến lược nhờ dân số trẻ, hành vi tiêu dùng hiện đại và chi phí vận hành cạnh tranh. Mặc dù giá thuê mặt bằng bán lẻ ở phân khúc hàng xa xỉ tại Việt Nam vẫn cao so với khu vực do thuế nhập khẩu và hạn chế quỹ đất, thị trường lại có lợi thế rõ rệt ở phân khúc phổ thông – nhóm khách hàng chiếm tỷ trọng lớn và có sức mua ổn định.

### Thương hiệu Việt Nam thích ứng và định hướng tương lai

Trước áp lực cạnh tranh từ các thương hiệu ngoại, nhiều thương hiệu Việt đang chuyển hướng linh hoạt hơn. Các chuỗi lớn như Highlands Coffee, Phúc Long, Cheese Coffee, Hapas, Every Half… đều điều chỉnh chiến lược bằng cách thu hẹp diện tích cửa hàng, tối ưu hóa chi phí, mở rộng kênh bán hàng trực tuyến và tăng cường truyền thông qua mạng xã hội. Mô hình pop-up store – cửa hàng ngắn hạn trong trung tâm thương mại – cũng được nhiều doanh nghiệp nội tận dụng để thử nghiệm sản phẩm mới và thăm dò phản ứng của khách hàng.

Theo CBRE, sau giai đoạn sàng lọc hậu Covid-19, các doanh nghiệp bán lẻ Việt trở nên thận trọng hơn, tập trung vào các vị trí sinh lời cao và hạn chế bù chéo giữa các cửa hàng. Dù các thương hiệu Trung Quốc chiếm ưu thế về tốc độ và tiềm lực tài chính, doanh nghiệp Việt vẫn nắm giữ lợi thế về khả năng bản địa hóa và sự am hiểu sâu sắc thị trường nội địa.

Trong tương lai gần, thị trường bán lẻ TP.HCM được dự báo sẽ chứng kiến hai xu hướng song hành: sự mở rộng chuỗi quy mô lớn từ các thương hiệu ngoại và sự phát triển mạnh mẽ của các mô hình “micro retail” – cửa hàng nhỏ gọn, mang bản sắc riêng của thương hiệu Việt. Đây được xem là cách để cân bằng giữa chi phí vận hành và khả năng lan tỏa thương hiệu trong bối cảnh giá thuê vẫn còn ở mức cao.

Bà Mai Võ dự báo giai đoạn 2025-2030 sẽ là thời điểm bùng nổ trải nghiệm bán lẻ, khi thế hệ Gen Z bước vào độ tuổi tiêu dùng chính. “Cuộc đua mặt bằng trong tương lai sẽ xoay quanh yếu tố trải nghiệm – nơi nào tạo được không gian kết nối xã hội, nơi đó sẽ chiến thắng,” bà nói.

Tuy nhiên, TP.HCM vẫn đối mặt với thách thức về thiếu hụt nguồn cung mặt bằng chất lượng cao. Hầu hết các dự án mới chỉ là khối đế thương mại của các khu dân cư với quy mô nhỏ, trong khi các dự án độc lập lớn còn rất ít. Để phát huy tối đa tiềm năng, thành phố cần phát triển đồng bộ một hệ sinh thái “mua sắm – giải trí – du lịch”, nhằm đa dạng hóa trải nghiệm và nâng tầm vị thế trung tâm bán lẻ của khu vực.

Trong bức tranh thị trường mới, bán lẻ TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc với nguồn cung hạn chế, cầu ổn định và cấu trúc người thuê thay đổi nhanh chóng. Các thương hiệu ngoại có lợi thế về vốn và công nghệ, trong khi doanh nghiệp Việt nắm trong tay bản sắc và sự thấu hiểu thị trường. Theo CBRE, cuộc đua sắp tới không chỉ nằm ở việc giành lấy “đất vàng”, mà ở khả năng chạm đến trải nghiệm và nhịp sống của người tiêu dùng trẻ.