Thị trường BĐS nghỉ dưỡng 2025: Nguồn cung dồi dào, hấp thụ tăng mạnh nhưng phục hồi cục bộ, do xu hướng đầu tư thận trọng.
## Bất động sản nghỉ dưỡng 2025: Phục hồi có chọn lọc trong bối cảnh nhà đầu tư “ăn chắc mặc bền”
Năm 2025 chứng kiến sự cải thiện đáng kể của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, với nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ tăng trưởng ấn tượng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sự phục hồi này vẫn diễn ra cục bộ và tập trung vào những dự án đáp ứng tiêu chí khắt khe của nhà đầu tư, những người ngày càng đề cao giá trị thực và tính bền vững.
### Nguồn cung và mức độ hấp thụ khởi sắc
Theo báo cáo mới nhất từ DKRA Consulting, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng dự kiến sẽ đón nhận hơn 13.000 sản phẩm biệt thự, nhà phố và căn hộ khách sạn (condotel) được chào bán trong năm 2025, tăng khoảng 25% so với năm trước. Riêng số lượng sản phẩm mới ra mắt thị trường cũng ghi nhận mức tăng trưởng 33%. Dù tổng lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.000 sản phẩm vẫn còn khiêm tốn so với quy mô nguồn cung, con số này đã cho thấy sự cải thiện vượt bậc, tăng gấp 1,3 đến gần 2 lần so với cùng kỳ năm 2024.
Những tín hiệu tích cực tương tự cũng được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra. Nguồn cung sơ cấp các loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang được rao bán trong năm 2025 đạt gần 11.000 sản phẩm, cao gấp bốn lần so với năm 2024. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ trên tổng rổ hàng đã tăng mạnh lên mức 55-65%, vượt xa mức 20-30% của năm trước.
### Phục hồi chưa đồng đều và sự dịch chuyển hành vi người mua
Mặc dù có những con số tích cực, các đơn vị nghiên cứu đều nhận định rằng đà phục hồi chưa thực sự lan tỏa rộng khắp thị trường. Ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường VARS, nhấn mạnh rằng thanh khoản hiện tại chủ yếu tập trung vào một số dự án đô thị biển và đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn, được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Đặc biệt, những mô hình tích hợp nhiều chức năng – vừa đáp ứng nhu cầu an cư, nghỉ dưỡng lẫn đầu tư dài hạn – đang thu hút sự quan tâm lớn hơn so với các dự án nghỉ dưỡng đơn thuần.
Phân tích từ ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, chỉ ra sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý của nhà đầu tư. Thay vì chỉ chú trọng vào vị trí và kỳ vọng tăng giá, người mua hiện nay đặt nặng yếu tố pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng đảm bảo và khả năng vận hành, khai thác hiệu quả sau khi dự án hoàn thành. Điều này lý giải vì sao các giao dịch đang dồn vào những dự án đã hoàn thiện pháp lý, có năng lực tài chính vững mạnh và chiến lược vận hành rõ ràng, tập trung tại các điểm đến du lịch trọng điểm như Phan Thiết, Vũng Tàu, Đà Nẵng và Nha Trang.
### Chủ đầu tư thích nghi với tiêu chuẩn mới
Sự chọn lọc ngày càng kỹ lưỡng của khách hàng đã buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược phát triển. Thay vì đẩy mạnh mở bán sớm khi dự án còn trên giấy, nhiều doanh nghiệp hiện ưu tiên hoàn thiện đầy đủ pháp lý, xây dựng và đưa sản phẩm vào vận hành thử nghiệm trước khi chính thức giới thiệu ra thị trường.
Minh chứng là trường hợp của Eras Land. Đầu tháng 1, công ty này đã ra mắt 126 căn biệt thự nghỉ dưỡng biển thuộc dự án Costamigo Resort tại Lâm Đồng. Dự án với quy mô 12,5 ha, gồm 126 biệt thự và hơn 150 phòng dịch vụ, đã hoàn thiện xây dựng và nội thất. Chủ đầu tư đã chủ động đưa dự án vào vận hành khai thác thử nghiệm nhằm đánh giá hiệu quả thực tế và cung cấp cơ sở vững chắc cho nhà đầu tư về khả năng tạo dòng tiền.
Tương tự, Trung Nam Group cũng đang phát triển dự án Anara Bình Tiên Golf & Beach Resort ở Khánh Hòa. Dự án này đã hoàn tất pháp lý, xây dựng và đi vào vận hành thử nghiệm từ năm 2025, tuy nhiên, kế hoạch mở bán chính thức lại được lùi sang năm nay. Nhiều dự án khác tại Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc cũng đang theo đuổi mô hình “hoàn thiện – vận hành – ra mắt” này.
### Kỷ nguyên “ăn chắc mặc bền” của bất động sản nghỉ dưỡng
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Eras Land, nhận định rằng bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, với triết lý “ăn chắc mặc bền” được đặt lên hàng đầu – chắc về pháp lý và bền vững trong khai thác vận hành. Bà phân tích: “Nếu trước đây thị trường vận hành chủ yếu theo logic ‘mua – bán – chênh lệch giá’, thì hiện nay, giá trị tài sản tạo ra trong quá trình sử dụng mới là yếu tố quyết định.”
Từ góc nhìn này, bà Hương tin rằng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ định hình một chu kỳ phát triển mới, nơi tiêu chuẩn sản phẩm và năng lực vận hành được coi trọng ngang với yếu tố vị trí. Bài toán khai thác và vận hành, cùng với pháp lý, đang trở thành tiêu chí sàng lọc then chốt. Nhà đầu tư không còn chỉ quan tâm đến cam kết thuê lại hay lợi nhuận cố định, mà ưu tiên khả năng tạo dòng tiền thực tế, công suất khai thác và năng lực quản lý của chủ đầu tư. Sự dịch chuyển này càng trở nên rõ nét sau giai đoạn thị trường suy giảm, khi nhiều nhà đầu tư cá nhân phải gánh chịu thua lỗ từ các sản phẩm mang tính đầu cơ cao.
### Triển vọng và lời khuyên cho nhà đầu tư
Dù triển vọng thị trường đã cải thiện, các chuyên gia vẫn khuyến nghị bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm thời gian để đạt được sự bứt phá rõ rệt. Việc đầu tư trong giai đoạn này đòi hỏi sự nghiên cứu kỹ lưỡng, tập trung vào hiệu quả khai thác và khả năng hoàn vốn trong trung và dài hạn của dự án. Trong thời gian tới, chỉ những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đắc địa gắn liền với hệ sinh thái du lịch phát triển và chiến lược vận hành dài hạn mới có thể duy trì thanh khoản ổn định.
Bà Hương kết luận rằng: “Quá trình thanh lọc, dù gây áp lực trong ngắn hạn, là một bước đi cần thiết để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tái cấu trúc theo hướng lành mạnh và bền vững hơn, thay vì chỉ tăng trưởng dựa trên những kỳ vọng mơ hồ.” Đây là tín hiệu cho thấy một thị trường trưởng thành hơn, nơi giá trị thực và tính bền vững là chìa khóa thành công.
