Lãi suất vay mua nhà tăng trở lại sau ưu đãi khiến người vay đối mặt chi phí trả nợ cao hơn dự tính, buộc điều chỉnh kế hoạch tài chính.
## Áp Lực Trả Nợ Nhà Tăng Vọt: Hàng Ngàn Người Vay Lao Đao Khi Lãi Suất Sau Ưu Đãi Đột Ngột Vọt Lên
**TP.HCM** – Thị trường tài chính đang chứng kiến một xu hướng đáng lo ngại: lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng có dấu hiệu tăng trở lại, đặc biệt là đối với các khoản vay đã kết thúc thời gian ưu đãi. Điều này đang đẩy hàng ngàn người mua nhà vào tình thế khó khăn, khi chi phí trả nợ hàng tháng bất ngờ đội lên vài triệu đồng, buộc họ phải xem xét lại toàn bộ kế hoạch tài chính, thậm chí là hoãn giấc mơ sở hữu tổ ấm hoặc phải bán đi tài sản để giảm gánh nặng.
**Gánh Nặng Gia Tăng Sau Giai Đoạn Ưu Đãi**
Câu chuyện của vợ chồng anh Huy và chị Phương, cư dân phường Tân Phong, TP.HCM, là một ví dụ điển hình. Năm 2023, họ quyết định vay ngân hàng 1,6 tỷ đồng để mua căn hộ hai phòng ngủ gần trường học của con. Với lãi suất ưu đãi cố định 7,4% mỗi năm trong hai năm đầu, khoản trả góp hàng tháng khoảng 13-14 triệu đồng hoàn toàn nằm trong tầm kiểm soát với tổng thu nhập ổn định gần 45 triệu đồng của cả hai vợ chồng.
Tuy nhiên, dự kiến từ quý IV năm nay, khi thời gian ưu đãi kết thúc, ngân hàng thông báo mức lãi suất thả nổi có thể lên tới 12,8%. Nếu giữ nguyên khoản vay, số tiền phải trả hàng tháng của gia đình anh Huy, chị Phương sẽ tăng vọt lên 19-20 triệu đồng, tức là chênh lệch gần 6 triệu đồng mỗi tháng. “Lãi suất tăng, mọi khoản chi lớn như học phí con, viện phí hay tích lũy đều phải tính lại. Trả nhà thì không muốn mà áp lực tài chính cũng quá lớn, mong lãi sớm hạ nhiệt”, chị Phương chia sẻ với sự lo lắng.
Tương tự, chị Hoa ở phường Xuân Hòa, TP.HCM, cũng đang đứng trước ngã ba đường. Chị vay gần 2 tỷ đồng để đầu tư một căn hộ tại phường Thạnh Mỹ Tây, với kỳ vọng tiền thuê nhà sẽ đủ bù đắp chi phí lãi vay. Năm đầu tiên với lãi suất ưu đãi đã giúp dòng tiền khá cân bằng. Thế nhưng, từ tháng 12 này, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13% mỗi năm, cao hơn đáng kể so với mức ước tính ban đầu là 11%.
Theo tính toán của chị Hoa, số tiền trả ngân hàng sẽ tăng từ 19-20 triệu đồng lên gần 27-28 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi đó, căn hộ hiện chỉ cho thuê được hơn 17 triệu đồng. “Dòng tiền âm gần 10 triệu đồng mỗi tháng, thu nhập gia đình thì không tăng mà chi phí sinh hoạt lại đội lên, nên tôi đang đứng giữa lựa chọn tiếp tục gồng hay bán”, chị nói. Áp lực này càng lớn hơn khi chị còn đang gồng gánh khoản nợ căn hộ thứ hai trị giá gần 4 tỷ đồng ở phường Đông Hòa, phần lớn cũng từ vốn vay ngân hàng.
**Người Chuẩn Bị Mua Nhà Cũng Lo Ngại**
Không chỉ những người đã vay chịu áp lực, nhóm khách hàng đang có ý định mua nhà cũng phải tạm hoãn kế hoạch. Anh Quốc Huy (31 tuổi, TP.HCM) dự định mua căn hộ cũ 2,4 tỷ đồng tại phường Cát Lái. Anh đã có sẵn 800 triệu đồng và dự tính vay phần còn lại trong 20 năm. Khi tìm hiểu hồi đầu năm, lãi suất ưu đãi hai năm đầu khoảng 7% mỗi năm, với khoản trả hàng tháng dự kiến 17-18 triệu đồng, khiến anh khá yên tâm.
Thế nhưng, đến tháng 11, các ngân hàng đã điều chỉnh mức lãi suất ưu đãi lên 8,5-9% (sau ưu đãi dự kiến thả nổi 12%). Tính toán lại, số tiền anh Huy phải trả hàng tháng có thể tăng lên 22-24 triệu đồng, vượt quá khả năng chịu đựng của bản thân. “Nếu lãi suất còn nhích thêm, tôi có thể mất khả năng trả nợ”, anh Huy bày tỏ và quyết định tạm dừng kế hoạch vay mua nhà, chờ đợi tín hiệu ổn định hơn từ thị trường.
**Diễn Biến Lãi Suất Thị Trường**
Theo khảo sát, trong khi một số ngân hàng lớn vẫn duy trì lãi suất huy động thấp, nhiều ngân hàng thương mại cổ phần đã bắt đầu tăng lãi suất. Cụ thể, ở kỳ hạn 3-6 tháng, một số nhà băng đã tăng khoảng 0,2-0,3 điểm phần trăm. Hiện tại, lãi suất vay mua nhà phổ biến dao động từ 6,8-9% mỗi năm trong thời gian ưu đãi 1-3 năm. Đơn cử, BVBank áp dụng mức 8,5% cố định 12 tháng; VIB ưu đãi 6,9-8,9% trong 1-3 năm; và ACB áp dụng 8,5-9,5% tùy kỳ hạn. Sau giai đoạn ưu đãi, các khoản vay này sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi theo thị trường, phổ biến ở mức 11–14% một năm.
Đáng chú ý, nhiều khách vay phản ánh rằng mức lãi suất thả nổi này đã tăng từ 12,2% trong tháng 9 lên khoảng 14% vào tháng 11. Với những trường hợp được hưởng lãi suất 6,5% trong hai năm đầu, khi chuyển sang thả nổi, chi phí hàng tháng tăng thêm vài triệu đồng, ảnh hưởng trực tiếp đến chi tiêu cá nhân và gia đình. Ngoài ra, một số ngân hàng từng triển khai gói lãi suất hấp dẫn 5-5,5% cố định ba năm dành cho người dưới 35 tuổi cũng đã chính thức chấm dứt chương trình trong thời gian gần đây.
**Chuyên Gia Cảnh Báo Rủi Ro Khó Lường**
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tài chính và bất động sản, cho biết từ đầu năm đến nay, lãi vay mua nhà đã tăng khoảng 1,5-2%. Đối với khoản vay 2 tỷ đồng cố định hai năm đầu, người vay trước đây trả khoảng 18-20 triệu đồng mỗi tháng, nay đã tăng lên 21-24 triệu đồng, tức là thêm khoảng 3 triệu đồng. Ông Kiên dự báo rằng từ nay đến cuối năm, lãi suất khó có thể giảm, thậm chí có thể nhích thêm 0,2-0,3% rồi mới ổn định.
Ông Kiên cũng nhấn mạnh rằng nhiều người vay mua nhà chưa thực sự lường hết được chi phí thực tế, do chỉ tập trung vào lãi suất ưu đãi ban đầu mà bỏ qua giai đoạn thả nổi sau đó. Đây mới là mức lãi suất mà người vay phải đối mặt trong nhiều năm, thường được tính theo lãi suất huy động cộng biên độ. Do đó, dù giai đoạn đầu có thể chỉ khoảng 10% mỗi năm, mức thực tế có thể tăng lên 12-13%. Nếu không tính toán trước khả năng chi trả dài hạn, người vay rất dễ rơi vào tình trạng áp lực tài chính nghiêm trọng, thậm chí “vỡ” dòng tiền khi lãi suất biến động.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cảnh báo rằng nhóm khách hàng sắp hết ưu đãi sẽ đối mặt với rủi ro lớn nếu lãi suất tăng vượt khả năng chi trả. Điều này có thể buộc họ phải bán tài sản hoặc xoay sở dòng vốn để tránh rơi vào nợ xấu. Với các nhà đầu tư, rủi ro càng trở nên rõ ràng hơn khi dự án chậm bàn giao, nguồn thu cho thuê không đủ để trả lãi, dẫn đến việc phải bán ra với giá thấp hơn giá mua để thu hồi vốn. Chi phí vốn tăng cũng có thể khiến các chủ đầu tư điều chỉnh giá bán, tạo thêm áp lực lên thị trường và ảnh hưởng đến thanh khoản.
Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản VARS IRE cũng nhận định rằng lãi vay tăng kéo theo tác động kép: người mua khó tiếp cận vốn hơn, trong khi chủ đầu tư chịu chi phí tài chính cao hơn, buộc họ phải giãn tiến độ, bán bớt quỹ đất hoặc đàm phán với ngân hàng. Dòng tiền dự án chịu áp lực khi thị trường trái phiếu chưa phục hồi và lượng đáo hạn lớn, có thể dẫn đến việc nguồn cung thu hẹp trong trung hạn.
**Lời Khuyên Từ Chuyên Gia**
Trước áp lực chi trả ngày càng lớn, nhiều người đang cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định mua nhà. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tâm lý lo ngại giá nhà tiếp tục leo thang vẫn khiến không ít người vội vàng chốt giao dịch sớm, bất chấp chi phí vay tăng cao.
Để đảm bảo an toàn tài chính, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà để ở chỉ nên vay tối đa 40% giá trị tài sản. Đối với các nhà đầu tư, việc tính toán kỹ lưỡng dòng tiền, tiến độ bàn giao, khả năng khai thác cho thuê là vô cùng cần thiết. Đồng thời, cần hạn chế chạy theo tâm lý đám đông của thị trường để tránh rơi vào cảnh “dễ vào, khó thoát hàng”.
