Thanh khoản căn hộ phía Nam có dấu hiệu hồi phục, nhưng tốc độ chậm, tỷ lệ hấp thụ quanh 45-50%, do giá cao và tâm lý người mua thận trọng.
## Thị trường căn hộ phía Nam: Hồi phục thận trọng giữa áp lực giá cao
Thị trường căn hộ khu vực phía Nam trong quý III vừa qua ghi nhận những tín hiệu phục hồi về nguồn cung và giao dịch, song vẫn đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là áp lực từ mặt bằng giá cao. Dù lượng tiêu thụ đạt mức cao nhất trong hai năm, tỷ lệ hấp thụ lại khá khiêm tốn, cho thấy sự thận trọng rõ rệt của người mua.
### Nguồn cung tăng mạnh, TP.HCM và Bình Dương dẫn dắt
Theo báo cáo từ DKRA Consulting, TP.HCM và các tỉnh lân cận như Tây Ninh, Đồng Nai đã chào đón hơn 15.400 sản phẩm căn hộ sơ cấp ra thị trường trong quý III, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, TP.HCM tiếp tục là đầu tàu, đóng góp gần 97% tổng nguồn cung. Trong đó, khu vực Bình Dương (cũ) nổi lên là điểm nóng với hơn 63% nguồn cung tập trung.
Một đơn vị nghiên cứu khác, Dat Xanh Services, cũng đưa ra số liệu tương tự, với khoảng 9.300 căn hộ mới được mở bán tại TP.HCM và vùng phụ cận. Tổng nguồn cung sơ cấp, bao gồm cả lượng tồn kho, lên tới 21.800 sản phẩm.
### Nhu cầu cải thiện nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn thấp
Về phía cầu, thị trường chứng kiến khoảng 8.200 căn hộ được giao dịch thành công, đánh dấu mức cao nhất trong hai năm gần đây. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 54%, thấp hơn đáng kể so với con số 78% của năm 2022, thời điểm thị trường bắt đầu hồi phục sau đại dịch. Lượng tiêu thụ theo Dat Xanh Services đạt 9.500 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ dao động từ 40-45%. Con số này tuy có nhích nhẹ so với đầu năm nhưng đã giảm 5% so với quý II.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, nhận định rằng sự phục hồi của thanh khoản vẫn diễn ra chậm hơn dự kiến. Nguyên nhân chính được chỉ ra là do những vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết, nguồn cung hạn chế và đặc biệt là sự tăng giá nhanh chóng của các dự án. Điều này buộc người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư hay an cư.
Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết chỉ khoảng 2.000 căn hộ nội thành TP.HCM giao dịch thành công trong quý III. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới đạt 68%, giảm 22% so với quý trước. Ông Kiệt nhấn mạnh: “Giá bán tăng quá cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn khách hàng là nguyên nhân cốt lõi”.
### Giá căn hộ neo cao, dòng tiền dịch chuyển về vùng ven
Mặt bằng giá căn hộ tiếp tục “neo” cao, tiệm cận ngưỡng chịu đựng của người mua. Bà Liên cho biết, các dự án tại nội thành TP.HCM vẫn duy trì đà tăng giá 10-30% mỗi năm, phản ánh sự khan hiếm nguồn cung mới và xu hướng coi bất động sản là tài sản tích trữ của giới đầu tư.
Cụ thể hơn, CBRE ghi nhận giá chung cư nội thành TP.HCM trung bình đạt 87 triệu đồng/m2, tăng gần 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng khu vực TP Thủ Đức (cũ) đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Trong bối cảnh này, giao dịch của nhóm người mua để ở tại khu Đông – trung tâm phát triển mới của thành phố – có dấu hiệu chững lại đáng kể, bởi giá tăng nhanh hơn sức mua thực. Thay vào đó, dòng tiền hướng đến nhu cầu ở thực đang dần dịch chuyển sang các khu vực vùng ven như Bình Dương (cũ), Tây Ninh hay Đồng Nai, nơi có các dự án với mức giá dễ tiếp cận hơn, đặc biệt là các sản phẩm dưới 60 triệu đồng/m2.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, khẳng định sức cầu căn hộ đang cải thiện nhưng chưa đủ mạnh để tạo đột phá về thanh khoản. Ông cho biết các giao dịch trong quý tập trung không đồng đều, chủ yếu ở một số dự án nhất định. Bình Dương (cũ) với mặt bằng giá hợp lý hơn, chiếm phần lớn lượng tiêu thụ, trong khi nội thành TP.HCM khan hiếm dự án mới, giá cao khiến người mua để ở còn ngần ngại. Nhu cầu tại nội thành phần lớn đến từ nhà đầu tư có sẵn dòng tiền muốn tích lũy tài sản.
### Chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư và triển vọng cuối năm
Để ứng phó với thách thức giá bán cao, nhiều chủ đầu tư đã chủ động tung ra các chính sách thanh toán linh hoạt, hấp dẫn. Điển hình là việc chỉ yêu cầu thanh toán 10% khi ký hợp đồng, áp dụng ân hạn nợ gốc 5 năm, và kéo dài thời hạn vay lên tới 40 năm nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua.
Các chuyên gia của Dat Xanh Services dự báo, thanh khoản thị trường có thể khởi sắc rõ rệt hơn vào cuối năm nay và kéo dài sang năm 2026, khi chính sách tín dụng được nới lỏng và niềm tin của người mua dần hồi phục.
Trong kịch bản lạc quan, nếu nguồn cung mới tăng 40-50% và lãi suất duy trì dưới 10%, giá bán căn hộ có thể tăng thêm 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt trên 45%. Ngược lại, kịch bản kém thuận lợi hơn dự báo nguồn cung chỉ tăng 25-30% và lãi suất ở mức 11%, khi đó thanh khoản toàn thị trường có thể giảm xuống dưới 40%, báo hiệu một giai đoạn phục hồi chậm và cần nhiều thời gian hơn để lấy lại đà tăng trưởng.
Dù theo kịch bản nào, thị trường căn hộ phía Nam vẫn phải đối mặt với hàng loạt thách thức như rủi ro pháp lý, áp lực tài chính và sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án. DKRA Consulting nhận định, quý IV sẽ là một “phép thử” quan trọng cho thị trường phía Nam, với dự kiến khoảng 10.000-13.000 căn hộ được tung ra. Trong số đó, gần 50% nguồn cung được kỳ vọng sẽ đến từ khu vực Bình Dương (cũ).
