Thị trường chung cư thứ cấp Hà Nội sụt giảm mạnh tháng 11, do nhà đầu tư lướt sóng ồ ạt rút lui.
## Thị trường chung cư Hà Nội điều chỉnh sâu: Dòng tiền đầu cơ tháo chạy, giao dịch thứ cấp lao dốc
Báo cáo mới nhất từ One Mount Group, một đơn vị được hậu thuẫn bởi Techcombank và Masterise, đã chỉ ra rằng thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh đáng kể. Lượng giao dịch thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm mạnh mẽ trong tháng 11, chủ yếu do áp lực từ lãi suất gia tăng và làn sóng rút lui của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn. Cụ thể, tổng cộng 6.100 giao dịch bất động sản đã được ghi nhận trên toàn thị trường trong tháng 11, giảm 18% so với tháng trước.
Đà giảm thanh khoản tập trung rõ rệt nhất ở phân khúc chung cư, với khoảng 3.100 giao dịch chuyển nhượng thứ cấp được ghi nhận, sụt giảm tới 22% so với tháng 10. Đáng chú ý, hai khu đô thị lớn ở phía Tây và phía Đông thủ đô chứng kiến mức giảm thanh khoản cực đoan, lên tới 40%, tương ứng với 880 và 310 giao dịch. Trong khi đó, một số dự án tại khu vực trung tâm ghi nhận mức suy giảm nhẹ hơn, chỉ khoảng 4%. Các loại hình bất động sản khác như thổ cư và thấp tầng cũng có xu hướng giảm, nhưng với biên độ khiêm tốn hơn, khoảng 10%.
Từ cuối tháng 11, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội đã cho thấy những tín hiệu “giảm nhiệt” rõ rệt sau một thời kỳ tăng trưởng nóng. Anh Nguyễn Trường, một chuyên viên môi giới chuyên về căn hộ chuyển nhượng tại khu vực phía Đông, chia sẻ rằng tháng cuối năm chỉ ghi nhận vỏn vẹn 1-2 giao dịch, trong khi các tháng cao điểm trước đó có thể bán được hơn chục căn. “Số lượng khách hàng tìm mua căn hộ đã giảm mạnh, mặc dù nhiều chủ nhà sẵn sàng đàm phán, giảm bớt kỳ vọng giá bán vài trăm triệu đồng,” anh Trường tiết lộ. Tương tự, đại diện một sàn giao dịch chuyên tại Hoàng Mai cho biết số lượng căn hộ được chủ nhà ký gửi bán trong tháng cuối năm tăng 20-30% so với tháng trước, nhưng hoạt động giao dịch lại diễn ra rất chậm chạp. Ngay cả những nhà đầu tư từng sẵn lòng “xuống tiền” ngay lập tức cho những căn hộ vị trí đẹp, nay cũng không còn mặn mà. Khảo sát môi giới gần đây của Batdongsan cũng củng cố xu hướng này, với 17% người tham gia đánh giá lượng giao dịch quý IV đã giảm hơn một nửa so với quý III. Riêng phân khúc chung cư, 19% môi giới ghi nhận lượng giao dịch có chiều hướng đi xuống.
Theo khảo sát của VnExpress, tại nhiều dự án từng là “điểm nóng” của thị trường, nhóm nhà đầu tư lướt sóng đã bắt đầu quá trình “thoát hàng”, chấp nhận giảm giá chênh để nhanh chóng thanh lý tài sản. Ví dụ điển hình là phân khu 4 tòa nhà tại một đại đô thị phía Đông Hà Nội, nhiều căn hộ đã thanh toán 15% giờ đây được rao bán với mức giá chênh chỉ còn 100-200 triệu đồng, so với mức 400-500 triệu đồng trước đó. Thậm chí, một số căn hộ diện tích lớn, giá trị từ 8-10 tỷ đồng, còn được chủ bán ngang với giá hợp đồng do áp lực thanh toán theo tiến độ, khi họ không còn khả năng đóng tiền cho đợt tiếp theo. Tình hình tương tự diễn ra tại một dự án gồm ba tòa nhà 45 tầng ở phía Bắc, nơi các nhà đầu tư liên tục hạ giá bán từ vài trăm đến nửa tỷ đồng cho một căn hộ, dù mới chỉ vào tiền đợt đầu. Bức tranh này hoàn toàn tương phản với vài tháng trước, khi khách hàng phải “tranh giành” để có quyền chọn mua căn hộ và sẵn sàng trả chênh hàng trăm triệu đồng cho đại lý.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Group, nhận định rằng thị trường đang bước vào một “quá trình thanh lọc” cần thiết sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm. Hai yếu tố chính tác động trực tiếp đến tâm lý người mua là áp lực lãi suất gia tăng kể từ tháng 10 và đà chững lại của giá chuyển nhượng. Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8-1,2 điểm phần trăm, đẩy mức bình quân lên khoảng 5,64% một năm. Đồng thời, tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng tăng 16% trong khi tiền gửi chỉ tăng 12% so với đầu năm, cho thấy sự mất cân đối nhất định về dòng tiền. Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân vào cuối năm 2022 – đầu năm 2023 đang bắt đầu kết thúc giai đoạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến, tạo thêm gánh nặng tài chính cho người vay. Trong bối cảnh đó, giá chào bán chung cư tại nhiều dự án có xu hướng chững lại. Ông Tiến dẫn chứng giá tại hai khu đô thị phía Tây và phía Đông chỉ tăng nhẹ 0,8% so với tháng trước và đang có dấu hiệu đi ngang, cho thấy thị trường đã chạm ngưỡng kháng cự ngắn hạn và cần thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới.
“Trước áp lực chi phí vốn ngày càng lớn, một bộ phận nhà đầu tư ‘lướt sóng’ buộc phải tái cơ cấu dòng tiền, chấp nhận giảm giá chào bán nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua. Thị trường chung cư đang chứng kiến làn sóng rút lui của nhóm này,” ông Tiến nhấn mạnh, xem đây là một nhịp điều chỉnh cần thiết. Ông dự báo thị trường cuối năm 2023 từng trải qua một nhịp điều chỉnh và có thể kéo dài đến hết quý I/2024. Tương tự, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cũng cho rằng cuối năm là thời điểm nhiều nhà đầu tư bất động sản thường chốt lời và cơ cấu lại danh mục đầu tư. Với phân khúc chung cư, phần lớn các giao dịch gần đây đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ. Do đó, khi tâm lý thị trường suy yếu và áp lực lãi suất gia tăng, nhóm này mong muốn “thoát hàng” nhanh chóng để không làm giảm thêm lợi nhuận từ hoạt động lướt sóng.
Trong bối cảnh nguồn cung dự án mới liên tục được tung ra thị trường, ông Thanh dự báo nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” có thể đối mặt với áp lực thanh khoản lớn. Khi thị trường có đa dạng lựa chọn sản phẩm, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) do nguồn cung khan hiếm không còn, khiến nhóm này khó tìm được khách hàng mới để sang tay. Theo hãng dịch vụ bất động sản CBRE, Hà Nội dự kiến sẽ đón thêm 11.100 căn hộ mới trong quý IV, nâng tổng số căn mở bán trong năm lên vượt 32.300 căn, cao hơn mức đỉnh năm trước. Dự báo trong giai đoạn 2026-2027, thị trường có thể tiếp tục đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm. Nguồn cung đa dạng hơn về vị trí này đang dần đưa phân khúc giá 50-60 triệu đồng/m2 quay trở lại. Tổng thể, thị trường chung cư Hà Nội đang trong giai đoạn “thanh lọc” và điều chỉnh tự nhiên, phản ánh sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư và các yếu tố vĩ mô, hứa hẹn một thị trường ổn định và bền vững hơn trong tương lai.
