NHNN Khu vực 2 yêu cầu ngân hàng dừng cấp tín dụng đặt cọc qua môi giới BĐS do rủi ro pháp lý và nợ xấu.

## Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 Ra Chỉ Đạo Khẩn: Tạm Dừng Cho Vay Đặt Cọc Bất Động Sản Qua Văn Bản Thỏa Thuận

**TP.HCM –** Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Khu vực 2, phụ trách địa bàn TP.HCM và Đồng Nai, vừa ban hành một chỉ đạo quan trọng yêu cầu các tổ chức tín dụng tạm dừng cấp tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc bất động sản dựa trên các “văn bản thỏa thuận” ký kết với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản. Động thái này diễn ra sau hàng loạt phản ánh của người dân về những sai phạm tiềm ẩn trong hoạt động cho vay này, đồng thời cảnh báo về những rủi ro và hệ lụy nghiêm trọng cho hệ thống ngân hàng.

Trong thời gian qua, NHNN Khu vực 2 liên tục ghi nhận những ý kiến từ cộng đồng về việc một số ngân hàng thương mại đã cấp các khoản vay nhằm mục đích thanh toán tiền đặt cọc cho các giao dịch bất động sản, đặc biệt là thông qua các “văn bản thỏa thuận” với các đơn vị tư vấn hoặc môi giới. Nhiều khách hàng bày tỏ sự lo ngại về tính pháp lý và quy trình của những khoản vay này, cho rằng các ngân hàng đang vi phạm quy định trong quá trình cấp tín dụng.

Trước thực tế này, cơ quan quản lý đã đưa ra cảnh báo mạnh mẽ về những mối nguy hiểm tiềm tàng. Theo NHNN Khu vực 2, việc cho vay đặt cọc theo hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý, dễ dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện phức tạp. Đặc biệt, nó còn gia tăng nguy cơ nợ xấu, làm suy giảm uy tín và ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của các nhà băng.

Để đối phó với tình hình này, NHNN Khu vực 2 đề nghị các tổ chức tín dụng cần theo dõi sát sao mọi diễn biến và kết luận từ các cơ quan chức năng, bao gồm Tòa án và các sở, ban, ngành, liên quan đến tính hợp pháp của các “văn bản thỏa thuận” (hoặc các hình thức tương tự) mà khách hàng đã ký với đơn vị môi giới.

Chỉ đạo quan trọng nhất là yêu cầu các ngân hàng ngừng hoàn toàn việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc dựa trên các “văn bản thỏa thuận” này cho đến khi có phán quyết chính thức từ các cơ quan có thẩm quyền. Chỉ khi các văn bản này được kết luận là không vi phạm pháp luật, các ngân hàng mới được phép xem xét lại việc tiếp tục cấp tín dụng.

Trong trường hợp được phép tái tục hoạt động cho vay, NHNN Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng phải khẩn trương xây dựng và triển khai các quy trình quản lý rủi ro rõ ràng, cụ thể nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của khách hàng. Đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng phải có trách nhiệm cung cấp thông tin minh bạch, đầy đủ cho khách hàng về mọi rủi ro pháp lý có thể phát sinh, đặc biệt là khi dự án bất động sản chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh theo quy định.

Sự ra đời của chỉ đạo này không phải là không có cơ sở. Gần đây, Tòa án nhân dân Khu vực 7 TP.HCM đã ban hành một bản án (hiện vẫn chưa có hiệu lực pháp luật do đang chờ kháng nghị, kháng cáo) đưa ra nhận định quan trọng: các nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn thanh toán và cách thức xử lý tiền cọc trong các “văn bản thỏa thuận” là trái với quy định của pháp luật. Cụ thể, Tòa án cho rằng những văn bản này bị vô hiệu hóa vì vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Song song với động thái của NHNN, các cơ quan quản lý khác cũng đang tăng cường giám sát thị trường bất động sản. Ngày 7/10 vừa qua, Sở Xây dựng TP.HCM đã tiến hành xử phạt hành chính một công ty tư vấn, môi giới bất động sản do không đảm bảo các điều kiện cần thiết hoặc không được phép đưa dự án vào kinh doanh, liên quan đến việc ký kết các “văn bản thỏa thuận” với khách hàng.

Tiếp đó, vào ngày 10/10, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã phát hành văn bản yêu cầu các dự án bất động sản trên địa bàn chấp hành nghiêm túc quy định về công khai thông tin. Văn bản này nhấn mạnh rằng các chủ đầu tư không được ủy quyền cho bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào khác ký kết các hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Trước đó nữa, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận cũng đã có yêu cầu chấn chỉnh hoạt động giao dịch bất động sản, khuyến cáo các chủ đầu tư và doanh nghiệp không thực hiện hoặc ký hợp đồng với đơn vị môi giới để thực hiện các giao dịch như giữ chỗ, đặt cọc, đăng ký vị trí… khi các bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch theo luật định.

Những động thái quyết liệt từ Ngân hàng Nhà nước và các Sở Xây dựng cho thấy sự quan tâm sâu sắc của các cơ quan quản lý đối với sự minh bạch và an toàn của thị trường bất động sản. Việc siết chặt quản lý hoạt động cho vay đặt cọc và các giao dịch qua “văn bản thỏa thuận” được kỳ vọng sẽ hạn chế rủi ro cho cả ngân hàng, chủ đầu tư, đơn vị môi giới và đặc biệt là người mua nhà, góp phần lành mạnh hóa thị trường và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.