Nghị định 291 sửa đổi Nghị định 103, chi tiết hóa cách tính phí sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
## Nghị định 291: Rõ Ràng Hóa Cách Tính Phí Sử Dụng Đất, Hỗ Trợ Người Dân Làm Sổ Đỏ
**Hà Nội** – Chính phủ vừa ban hành Nghị định 291, một văn bản pháp lý quan trọng nhằm sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định 103, đặc biệt là việc làm rõ các quy định về cách tính toán tiền sử dụng đất trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Động thái này được kỳ vọng sẽ mang lại sự minh bạch, công bằng và đơn giản hóa thủ tục hành chính cho người dân.
Theo quy định mới, cách tính tiền sử dụng đất sẽ được áp dụng cụ thể cho từng trường hợp, giúp người dân dễ dàng nắm bắt và chủ động chuẩn bị tài chính:
**1. Đối với Hộ Gia Đình, Cá Nhân Chưa Hoàn Thành Nghĩa Vụ Tài Chính:**
* **Chưa nộp tiền sử dụng đất:** Nếu hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa từng nộp tiền sử dụng đất, họ sẽ phải đóng mức phí bằng 70% giá đất ở theo bảng giá đất do nhà nước quy định, áp dụng cho toàn bộ diện tích được cấp.
* **Đã nộp nhưng thấp hơn quy định:** Trong trường hợp người dân đã nộp một phần tiền sử dụng đất nhưng số tiền đó thấp hơn mức quy định, khoản tiền đã nộp sẽ được quy đổi thành tỷ lệ diện tích đất tương ứng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Phần diện tích còn lại chưa hoàn thành sẽ phải nộp 70% theo giá đất hiện hành tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp sổ.
**2. Đối với Diện Tích Đất Ở Được Công Nhận Thêm:**
Nếu có các diện tích đất còn lại được cơ quan chức năng công nhận thêm vào mục đích đất ở, số tiền sử dụng đất phải nộp cho phần diện tích này sẽ là 100% theo giá đất tại bảng giá đất chính thức vào thời điểm nộp hồ sơ.
**Ví dụ minh họa cụ thể:**
Giả sử một hộ gia đình được cấp 60 m2 đất ở với giá đất theo bảng giá là 20 triệu đồng/m2.
* **Nếu chưa từng nộp tiền sử dụng đất:** Số tiền phải nộp sẽ là 60 m2 × 20 triệu đồng/m2 × 70% = 840 triệu đồng.
* **Nếu trước đây đã nộp 200 triệu đồng** trong khi quy định yêu cầu phải nộp 400 triệu đồng (tức là còn thiếu tiền cho 30 m2): Phần diện tích còn lại chưa hoàn thành nghĩa vụ là 30 m2 sẽ phải nộp thêm: 30 m2 × 20 triệu đồng/m2 × 70% = 420 triệu đồng.
* **Nếu được công nhận thêm 20 m2 đất ở:** Phần diện tích bổ sung này sẽ phải nộp 100% giá đất, tức là 20 m2 × 20 triệu đồng/m2 × 100% = 400 triệu đồng.
Như vậy, tổng số tiền sử dụng đất mà hộ gia đình phải nộp sẽ thay đổi tùy theo từng hoàn cảnh cụ thể. Tuy nhiên, quy định mới này giúp việc tính toán trở nên rõ ràng, minh bạch hơn, hỗ trợ người dân chủ động dự trù chi phí khi thực hiện thủ tục làm sổ đỏ.
**Những Cải Tiến Đáng Kể so với Nghị định 103:**
Nghị định 291 đã khắc phục nhiều hạn chế của Nghị định 103 trước đây. Cụ thể, cách tính tiền sử dụng đất cho các trường hợp chưa nộp tiền đã được đơn giản hóa đáng kể. Bên cạnh đó, việc bổ sung cơ chế quy đổi cho những trường hợp đã nộp tiền nhưng ở mức thấp hơn quy định giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân, tránh phát sinh tranh chấp và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, mang lại lợi ích cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước.
**Siết Chặt Quy Định Miễn, Giảm Tiền Sử Dụng Đất:**
Nghị định mới cũng thể hiện sự nghiêm ngặt hơn trong việc áp dụng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất. Theo đó, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm một lần duy nhất đối với diện tích đất ở nằm trong hạn mức do Nhà nước giao. Đối với người dân tộc thiểu số, ưu đãi này chỉ áp dụng cho những người có hộ khẩu thường trú tại chính nơi có đất. Các trường hợp đủ điều kiện sẽ được cơ quan thuế và quản lý đất đai xem xét và xử lý theo hồ sơ, thủ tục hiện hành.
**Thu Hồi Khoản Miễn, Giảm NẾU Phát Hiện Sai Phạm:**
Một điểm cần đặc biệt lưu ý là nếu sau này các cơ quan chức năng phát hiện người dân không đủ điều kiện để được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, số tiền đã được miễn, giảm sẽ phải nộp lại vào ngân sách nhà nước. Khoản tiền này sẽ được tính dựa trên giá đất và chính sách tại thời điểm giao đất ban đầu, cộng thêm tiền chậm nộp hoặc các khoản thu bổ sung theo quy định về thuế. Cơ chế tương tự cũng sẽ áp dụng nếu người dân tự nguyện nộp lại tiền khi không còn đáp ứng các điều kiện miễn, giảm.
Nghị định 291 cũng làm rõ các trường hợp không được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, bao gồm đất đấu giá và đất xây dựng nhà ở thương mại. Riêng đối với đất tái định cư hoặc những hộ gia đình phải di dời vì lý do an toàn tính mạng, các ưu đãi vẫn được xem xét theo đúng quy định của pháp luật. Các cơ quan thuế và quản lý đất đai sẽ tăng cường phối hợp kiểm tra, rà soát và thu hồi số tiền nếu cần thiết, nhằm đảm bảo công bằng và tính minh bạch trong quản lý đất đai.
**Kết Luận:**
Việc ban hành Nghị định 291 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý đất đai, đặc biệt là trong việc tính toán và thu nộp tiền sử dụng đất. Với những quy định rõ ràng, chi tiết và minh bạch hơn, Nghị định không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn góp phần tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước, đảm bảo sự công bằng và bền vững trong phát triển đất đai.
