Thủ Dầu Một và Phú Mỹ dẫn đầu về lợi nhuận cho thuê căn hộ, vượt trội so với TP HCM nhờ nhu cầu ổn định và giá tăng. (85 ký tự)
## Thủ Dầu Một và Phú Mỹ: Điểm sáng bất ngờ của thị trường căn hộ cho thuê khu vực phía Nam
**TP. Hồ Chí Minh, [Ngày tháng năm]** – Khi thị trường căn hộ cho thuê tại khu vực TP. Hồ Chí Minh và các vùng lân cận có dấu hiệu suy giảm, hai địa phương là Thủ Dầu Một (Bình Dương cũ) và Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) bất ngờ nổi lên như những điểm sáng hiếm hoi, ghi nhận tỷ suất lợi nhuận đầu tư vượt trội trong quý vừa qua. Phân tích từ báo cáo thị trường quý III của Batdongsan cùng dữ liệu từ nền tảng Biggee đã chỉ rõ xu hướng dịch chuyển đáng chú ý này.
### Thị trường trung tâm chững lại, đô thị vệ tinh tỏa sáng
Theo Batdongsan, tỷ suất lợi nhuận đầu tư cho thuê căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh cũ đã sụt giảm đáng kể, chỉ còn 2,4%, thấp hơn mức bình quân 3,6% của năm 2024. Tình hình tương tự cũng diễn ra tại các khu vực vừa sáp nhập về thành phố như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ) và Vũng Tàu cũ, với mức lợi suất lần lượt là 3,9%, 3,2% và 2,4%. Những con số này đều thấp hơn đáng kể so với mức 3,5-4% của năm trước, phản ánh sự mất cân đối giữa giá bán căn hộ tăng nhanh và giá thuê tương đối ổn định.
Trong bức tranh chung có phần ảm đạm đó, Thủ Dầu Một và Phú Mỹ lại tạo nên sự khác biệt. Thủ Dầu Một duy trì vị thế dẫn đầu với tỷ suất đầu tư cho thuê căn hộ ấn tượng 5,1%, trong khi Phú Mỹ xếp thứ hai toàn khu vực với 4,3%. Sự “đảo chiều” này, theo dữ liệu của Biggee, đã diễn ra rõ rệt trong 8 tháng đầu năm 2024. Cụ thể, Bình Dương cũ không còn giữ vị trí dẫn đầu về lợi nhuận cho thuê do giá bán căn hộ tại Thuận An và Dĩ An tăng quá nhanh, trong khi giá thuê chững lại. Bà Rịa – Vũng Tàu cũ lại có bước cải thiện tổng thể, với tỷ suất lợi nhuận bình quân toàn khu vực tăng lên 4,1%, chủ yếu nhờ đóng góp lớn từ thị trường Phú Mỹ.
### Lý giải sức hút của Thủ Dầu Một và Phú Mỹ
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, chỉ ra rằng tỷ suất lợi nhuận cao tại Thủ Dầu Một bắt nguồn từ đặc thù thị trường. Nhu cầu thuê tại đây chủ yếu đến từ nhóm chuyên gia, kỹ sư có thu nhập khá làm việc tại các khu công nghiệp. Với nguồn cung dự án cho thuê trong khu trung tâm còn hạn chế, giá thuê tuy ở mức cao nhưng vẫn đảm bảo tỷ lệ lấp đầy tốt, mang lại biên lợi nhuận hấp dẫn cho chủ nhà.
Phú Mỹ được xem là “trường hợp đặc biệt” do quy mô thị trường căn hộ còn khá nhỏ, chỉ với khoảng 1.200 căn từ hai dự án. Một dự án đã bàn giao từ lâu thuộc phân khúc bình dân, trong khi dự án mới thuộc phân khúc trung cấp đã đạt tỷ lệ lấp đầy 80-90%, chủ yếu là thuê dài hạn. Giá thuê tại Phú Mỹ dao động khoảng 7-11 triệu đồng mỗi tháng, trong khi giá bán trung bình chỉ 35 triệu đồng mỗi m2. Sự chênh lệch lớn giữa chi phí đầu tư ban đầu và doanh thu khai thác cho thuê đã giúp khu vực này đạt hiệu suất sinh lời cao nhất trong toàn vùng Bà Rịa – Vũng Tàu cũ.
Lợi thế của Phú Mỹ tương đồng với Thủ Dầu Một, đó là sự tập trung của nhiều khu công nghiệp lớn. Hiện tại, địa phương này sở hữu 12 cụm – khu công nghiệp đang hoạt động, thu hút hơn 200 dự án quy mô lớn trong lĩnh vực công nghiệp nặng và năng lượng. Cùng với vị trí chiến lược của cảng Cái Mép – Thị Vải và lượng lao động khoảng 15.000-20.000 người, nhu cầu thuê nhà tại đây được duy trì ổn định trong bối cảnh nguồn cung căn hộ còn hạn chế. Ông Tuấn nhận định, “Toàn khu vực mới có một dự án cao cấp Maison Grand Phú Mỹ và một dự án đang triển khai từ năm 2023, nguồn cung ít, cạnh tranh thấp giúp thị trường cho thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy cao dù giá thuê không rẻ.”
### Dự báo xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư
Các đơn vị nghiên cứu dự báo, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ nội thành TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục giảm do giá bán tăng nhanh và khả năng chi trả của người thuê có hạn. Áp lực cạnh tranh dự kiến sẽ gia tăng đáng kể trong giai đoạn 2026-2027 khi nguồn cung mới ồ ạt bàn giao, đặc biệt là tại Bình Dương cũ – khu vực chiếm hơn 60% lượng căn hộ mới của TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập. Giá thuê có thể tăng nhẹ nhưng khó có đột biến, kéo theo sự thu hẹp biên lợi nhuận đầu tư.
Ngược lại, nguồn vốn đầu tư cho thuê đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ sang các đô thị vệ tinh như Thủ Dầu Một, Nhơn Trạch, Phú Mỹ hay Bến Lức – Đức Hòa. Đây là những nơi giá căn hộ còn phải chăng, chỉ khoảng 30-35 triệu đồng mỗi m2, trong khi nhu cầu thuê từ giới chuyên gia và lao động kỹ thuật tăng đều. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, ước tính biên lợi nhuận cho thuê tại các khu vực này có thể đạt 4-6% mỗi năm, cao hơn mức trung bình nội thành TP. Hồ Chí Minh, nhờ giá mua ban đầu thấp và tỷ lệ trống ít. Ông Kiệt khuyến nghị các nhà đầu tư dài hạn nên ưu tiên các đô thị công nghiệp hoặc khu vực gắn liền với hạ tầng lớn, nơi nhu cầu thuê ổn định và bền vững.
Kết luận, trong bối cảnh thị trường cho thuê nội thành TP. Hồ Chí Minh chịu sức ép về giá cao và cạnh tranh gay gắt, các đô thị vệ tinh với hạ tầng ngày càng hoàn thiện và nhu cầu thuê lớn đang nổi lên như “vùng trũng lợi nhuận” mới, hứa hẹn mang lại dòng tiền ổn định cho các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận từ việc cho thuê dài hạn.
