Các doanh nghiệp ổn định đang xem xét văn phòng như tài sản chiến lược, giúp kiểm soát chi phí và chủ động kế hoạch dài hạn.

## Văn phòng: Từ Chi Phí Vận Hành Đến Tài Sản Chiến Lược Của Doanh Nghiệp

Đối với nhiều doanh nghiệp đã đạt đến giai đoạn hoạt động ổn định, không gian làm việc đang dần được nhìn nhận không chỉ là một khoản chi phí cố định mà còn là một tài sản chiến lược quan trọng. Sự thay đổi trong cách tiếp cận này giúp các đơn vị kiểm soát tốt hơn các khoản chi thuê mướn và chủ động hơn trong việc xây dựng các kế hoạch phát triển dài hạn.

Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, vai trò của văn phòng đối với sự phát triển và định vị thương hiệu ngày càng trở nên rõ nét. An Phú Tech, một công ty công nghệ với 200 nhân sự và 8 năm kinh nghiệm, là một ví dụ điển hình. Ban đầu, văn phòng chỉ được xem là yếu tố thiết yếu để đáp ứng nhu cầu làm việc tức thời. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn mở rộng, ban lãnh đạo nhận ra rằng không gian làm việc không chỉ là nơi làm việc hàng ngày mà còn là bộ mặt của thương hiệu, thể hiện sự ổn định và tầm nhìn phát triển lâu dài.

Câu chuyện của An Phú Tech không phải là cá biệt. Vào năm 2024, việc chủ đầu tư tăng giá thuê đã buộc An Phú Tech phải điều chỉnh ngân sách, đối mặt với rủi ro hụt dòng tiền. Tình huống tương tự cũng xảy ra với Thái Minh, doanh nghiệp dịch vụ logistics hoạt động từ năm 2015, có gần 100 lao động. Khởi đầu với việc thuê văn phòng kết hợp kho nhỏ tại nội đô để thuận tiện giao dịch, nhưng khi quy mô đơn hàng tăng trưởng, nhu cầu về một mặt bằng rộng rãi và ổn định trở thành bài toán cấp bách.

Ông Minh Phát, CEO của Thái Minh, chia sẻ rằng chỉ trong vòng 5 năm gần đây, công ty đã phải di dời văn phòng đến ba lần. Nguyên nhân chủ yếu do chi phí thuê tăng cao hoặc chủ nhà thay đổi mục đích sử dụng. “Mỗi lần chuyển địa điểm đều kéo theo các khoản phí cải tạo đáng kể, gây gián đoạn vận hành và ảnh hưởng không nhỏ đến toàn bộ hệ thống hoạt động của doanh nghiệp”, ông Phát nhấn mạnh.

**Ưu thế của sở hữu và góc nhìn thị trường**

Theo ông Bùi Quang Hiệp (48 tuổi, phường Đống Đa), một chuyên gia kinh doanh văn phòng tại Hà Nội, việc sở hữu mặt bằng mang lại lợi thế vượt trội so với mô hình thuê. Khi doanh nghiệp hoạt động trên tài sản thuộc quyền sở hữu, uy tín với đối tác và khách hàng thường được nâng cao, đồng thời tạo cảm giác an tâm và định hướng lâu dài cho đội ngũ nhân sự. Chính những yếu tố này đã thúc đẩy nhiều doanh nghiệp, trong đó có An Phú Tech và Thái Minh, bắt đầu xem xét văn phòng như một tài sản có giá trị có thể nắm giữ và khai thác bền vững, thay vì chỉ là một hạng mục chi phí.

Tiềm năng từ việc sở hữu văn phòng cũng được củng cố bởi các báo cáo thị trường. Nghiên cứu “Hanoi Figures” của CBRE Vietnam chỉ ra rằng thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn duy trì trạng thái ổn định, với nguồn cung mới được bổ sung liên tục theo quý. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy có xu hướng tích cực, đặc biệt ở các tòa nhà chất lượng cao, phản ánh nhu cầu thuê bền vững từ nhóm doanh nghiệp quy mô vừa và lớn.

Cùng quan điểm, Savills nhận định thị trường văn phòng Hà Nội đang tái cân bằng. Dự kiến đến quý III/2025, tổng nguồn cung sẽ đạt khoảng 2,3 triệu m2 sàn từ gần 190 tòa nhà. Giá thuê giữ ổn định, trong khi công suất thuê cải thiện nhẹ lên quanh mức 85%, chủ yếu nhờ khả năng lấp đầy tốt tại các dự án mới. Hoạt động thuê tập trung vào nhóm doanh nghiệp muốn dịch chuyển để tối ưu chi phí và nâng cấp không gian làm việc, đặc biệt tại khu vực nội thành và phía Tây Hà Nội.

**Xu hướng sở hữu văn phòng hạng A và giải pháp từ chủ đầu tư**

Trong bối cảnh đó, ROX Signature ghi nhận một phân khúc doanh nghiệp có nhu cầu sở hữu văn phòng, đặc biệt là các đơn vị đã tích lũy đủ lâu, có dòng tiền ổn định và ưu tiên các tòa nhà văn phòng hạng A. Những doanh nghiệp này đòi hỏi tiêu chuẩn kỹ thuật cao và khả năng khai thác linh hoạt. Savills cũng đánh giá tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Hà Nội thường thấp hơn các phân khúc khác, cho thấy khả năng giữ giá và tính thanh khoản tốt trong trung và dài hạn. Với quỹ đất khu trung tâm ngày càng hạn chế, các khu nội thành mở rộng và phía Tây đang nổi lên như điểm đến mới cho dòng vốn và người sử dụng văn phòng.

Để đáp ứng nhu cầu này, một số chủ đầu tư đã phát triển các dự án văn phòng theo hướng coi đây là loại tài sản đồng hành cùng doanh nghiệp qua nhiều giai đoạn phát triển. Thay vì chỉ cung cấp không gian cho thuê, các dự án này hướng tới mô hình văn phòng có thể vừa làm trụ sở chính, vừa có thể khai thác cho thuê khi doanh nghiệp tái cơ cấu hoặc mở rộng. Điển hình là dự án ROX Tower Goldmark City do ROX Group phát triển, tọa lạc tại số 136 Hồ Tùng Mậu. Công trình gồm 40 tầng nổi, với hơn 97.000 m2 sàn văn phòng có khả năng chia tách linh hoạt theo nhu cầu sử dụng, hiện đã hoàn thiện và sẵn sàng khai thác.

Điểm nổi bật của ROX Tower là mô hình “Smart Asset”, cho phép doanh nghiệp linh hoạt sử dụng làm trụ sở hoặc cho thuê lại trong các giai đoạn điều chỉnh chiến lược.

**Bài toán tài chính: Thu hẹp khoảng cách giữa thuê và sở hữu**

Về khía cạnh tài chính, ROX Group phân tích rằng khoảng cách giữa chi phí thuê và sở hữu văn phòng đang dần thu hẹp. Với một diện tích khoảng 130-140 m2 tại khu vực phía Tây Hà Nội, chi phí thuê phổ biến ở mức 15-17 USD/m2/tháng, tương đương 660-740 triệu đồng mỗi năm. Nếu sở hữu và kết hợp khai thác linh hoạt, thời gian thu hồi vốn được ước tính dưới 10 năm, tùy thuộc vào phương án tài chính cụ thể và diễn biến thị trường.

Các chuyên gia nhận định, quyết định sở hữu bất động sản văn phòng cần được đặt trong tổng thể bài toán tài chính và cấu trúc tài sản của doanh nghiệp. Khi văn phòng được ghi nhận là một tài sản, doanh nghiệp có thêm sự chủ động về không gian làm việc, đồng thời tạo nền tảng vững chắc cho các kế hoạch phát triển trong trung và dài hạn.