Giá nhà liền thổ TP.HCM quý IV/2025 giảm gần 53% do nguồn cung mới giá cạnh tranh ở vùng ven.
## Thị Trường Nhà Liền Thổ TP.HCM Hạ Nhiệt: Giá Giảm Sâu, Vùng Ven Dẫn Dắt Xu Hướng Mới
**TP.HCM, [Ngày/Tháng/Năm]** – Thị trường nhà liền thổ tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã chứng kiến một sự điều chỉnh đáng kể trong quý IV/2025, với giá sơ cấp giảm mạnh gần 53% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính được các chuyên gia từ JLL và CBRE Việt Nam chỉ ra là do sự xuất hiện ồ ạt của các dự án mới tại khu vực vùng ven với mức giá cạnh tranh hơn nhiều.
### Giá Bán Sơ Cấp Lao Dốc: Dữ Liệu Từ Các Chuyên Gia
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường nhà ở TP.HCM mới nhất của JLL Việt Nam, giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ trong quý cuối năm 2025 đạt 8.033 USD/m2 (tương đương hơn 210 triệu đồng). Mức này giảm 48,5% so với quý trước đó và gần 53% so với quý IV/2024.
Sự sụt giảm này chủ yếu bắt nguồn từ việc một lượng lớn sản phẩm mới từ các dự án tại Cần Giờ được chào bán với mức giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng giá trước đó (thường dao động 350-450 triệu đồng/m2 tại các dự án lớn). Điều này đã kéo mặt bằng giá chung toàn thị trường đi xuống.
Cũng trong quý này, nguồn cung nhà liền thổ đã tăng vọt lên 3.400 căn, gấp 17 lần so với quý trước, phần lớn nhờ vào rổ hàng tại Cần Giờ. Kéo theo đó, lượng giao dịch cũng ghi nhận mức tăng kỷ lục, với hơn 2.000 căn được hấp thụ, cao nhất kể từ năm 2022. Động lực chính đến từ các giao dịch sơ cấp tại dự án này.
Phân tích từ CBRE Việt Nam cũng cho thấy diễn biến tương tự. Giá sơ cấp nhà liền thổ tại TP.HCM trong quý IV/2025 đạt trung bình khoảng 190 triệu đồng/m2, giảm gần 39% so với cùng kỳ năm trước. CBRE nhấn mạnh sự điều chỉnh này là do các dự án mới mở bán trong quý tập trung ở khu vực vùng ven, xa trung tâm, với mức giá thấp hơn đáng kể so với bình quân thị trường.
### Tác Động Hai Chiều và Xu Hướng Dịch Chuyển
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định rằng việc nguồn cung mới với giá cả phải chăng xuất hiện đang tạo ra tác động kép lên thị trường nhà liền thổ TP.HCM. Một mặt, nguồn cung này giúp giảm bớt tình trạng khan hiếm đã kéo dài nhiều năm và kìm hãm đà tăng giá liên tục của phân khúc này. Mặt khác, việc điều chỉnh giá cũng mở rộng biên độ tiếp cận thị trường, thu hút thêm nhóm nhà đầu tư mới và những người mua có nhu cầu ở thực, thay vì chỉ phục vụ một nhóm nhỏ các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn.
Bà Dung cũng khẳng định, trong bối cảnh giá nhà liền thổ khu vực nội đô đã bị đẩy lên quá cao, việc các dự án mới dịch chuyển ra vùng ven với mức giá hợp lý hơn là một xu hướng tất yếu. Sự dịch chuyển này không chỉ phân bổ lại nhu cầu theo không gian đô thị mà còn tạo tiền đề cho thị trường phát triển bền vững hơn, tránh tình trạng tăng giá cục bộ. Khi người mua có nhiều lựa chọn hơn về giá và vị trí, thanh khoản của thị trường cũng được cải thiện theo hướng tích cực.
Các dự án giữ được sức hút trong giai đoạn này thường là những dự án có vị trí kết nối thuận tiện, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Ngược lại, những dự án thiếu lợi thế về hạ tầng hoặc có giá bán neo cao so với giá trị thực sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn.
### Chủ Đầu Tư Thay Đổi Chiến Lược: Kích Cầu Cuối Năm
Áp lực cạnh tranh từ nguồn cung giá mềm đã buộc nhiều chủ đầu tư dự án nhà liền thổ hiện hữu tại TP.HCM phải điều chỉnh chính sách bán hàng. Nhiều đơn vị đã đẩy mạnh các chương trình kích cầu cuối năm bằng cách áp dụng chiết khấu cao và phương thức thanh toán linh hoạt nhằm gia tăng sức mua.
Điển hình, Van Phuc Group đã chiết khấu lên đến 28% cho 30 căn nhà phố và shophouse tại Khu đô thị Vạn Phúc City, kèm ưu đãi thêm cho khách hàng thanh toán nhanh. An Gia cũng triển khai mức chiết khấu 18,5% cho nhà phố thương mại tại dự án The Gió Riverside. Một dự án nhà thấp tầng tại khu Đông áp dụng chiết khấu lên đến 20% cho biệt thự thanh toán nhanh trong tháng 1. Ngay cả dự án có mặt bằng giá thấp như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ cũng đưa ra mức chiết khấu 8-10%, cùng chính sách thanh toán kéo dài gần hai năm.
### Tín Hiệu Tích Cực và Triển Vọng Thị Trường
Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, nhận định rằng những diễn biến trong quý cuối năm 2025 là dấu hiệu cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn tập trung rõ rệt vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Đáng chú ý, các chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng đang góp phần giảm áp lực dòng tiền đáng kể, từ đó thu hút nhóm nhà đầu tư có quy mô vốn nhỏ hơn, với kỳ vọng tăng trưởng từ các dự án hạ tầng trong tương lai. Bà Đào nhấn mạnh: “Người mua vẫn thể hiện nhu cầu cao đối với các dự án có pháp lý minh bạch, tiềm năng khai thác thương mại và khả năng thanh khoản tốt.”
### Dự Báo Cho Năm 2026: Nguồn Cung Vùng Ven Chi Phối
JLL Việt Nam dự báo rằng năm 2026, TP.HCM sẽ duy trì đà tăng trưởng với nguồn cung khoảng 4.500 căn nhà liền thổ. Các dự án đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ và Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya sẽ là nguồn cung chủ lực, giúp giải tỏa cơn khát nhà liền thổ và ổn định mặt bằng giá cao của TP.HCM trong những năm qua.
Cùng quan điểm, CBRE Việt Nam dự báo giá nhà liền thổ tại TP.HCM trong thời gian tới vẫn sẽ phụ thuộc lớn vào cơ cấu nguồn cung mới. Nếu nguồn cung chủ lực trong hai năm tới tiếp tục tập trung tại các khu vực vùng ven như Cần Giờ và Hóc Môn (cũ), giá nhà liền thổ tại đây có thể giảm thêm khoảng 9% so với hiện tại. Ngược lại, các thị trường lân cận như Bình Dương (cũ), Tây Ninh và Đồng Nai được CBRE dự báo sẽ có mức tăng giá 13-21% nhờ tác động của bảng giá đất mới và hiệu ứng sáp nhập.
Những diễn biến này cho thấy thị trường nhà liền thổ TP.HCM đang trải qua một giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, hướng tới sự cân bằng hơn giữa cung và cầu, đồng thời mở ra nhiều cơ hội tiếp cận nhà ở cho phân khúc khách hàng đa dạng hơn.
