Dòng vốn từ phía Bắc đang ồ ạt đổ vào căn hộ TP HCM theo hướng “lướt sóng” ngắn hạn, kỳ vọng tăng giá từ hạ tầng.
## Dòng vốn “Nam Tiến”: Nhà đầu tư phía Bắc “lướt sóng” căn hộ TP HCM chờ sóng hạ tầng
Trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, một làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ phía Bắc đang đổ về TP Hồ Chí Minh, đặc biệt nhắm vào phân khúc căn hộ. Nổi bật là chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn, với kỳ vọng thu lời nhanh chóng từ sự hoàn thiện của hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm.
### Chuyển hướng đầu tư: Từ Hà Nội đến TP HCM với chiến lược “đánh nhanh rút gọn”
Sau hai năm kinh doanh căn hộ tại Hà Nội với lợi nhuận không như ý, anh Trần Hải (39 tuổi, Long Biên) đã quyết định dịch chuyển nguồn vốn xuống TP Hồ Chí Minh. Anh mua một căn hộ trị giá 2,8 tỷ đồng gần trục Xa Lộ Hà Nội mở rộng, đặt mục tiêu thu về 7-10% lợi nhuận trước Tết Nguyên đán. Nếu thị trường chậm phản ứng, anh dự kiến sẽ giữ tài sản tối đa đến quý III năm sau.
Theo anh Hải, TP Hồ Chí Minh có tiềm năng tăng giá lớn, đặc biệt sau các đợt sáp nhập hành chính. Anh so sánh: một căn hộ 60m2 chất lượng tốt ở Hà Nội có thể lên tới gần 5 tỷ đồng, trong khi tại TP Hồ Chí Minh, mức giá tương đương chỉ khoảng 3-4 tỷ đồng. Sự chênh lệch giá 30-40%, cùng với động lực từ hạ tầng đang được đẩy mạnh và nhu cầu nhà ở cao, là những yếu tố then chốt thu hút dòng vốn từ Hà Nội.
Cùng chung mục tiêu “lướt sóng” theo hạ tầng, ông Nguyễn Văn Tuấn (51 tuổi, Phú Thọ) cũng đang săn tìm các dự án căn hộ giá 2-3 tỷ đồng, nằm gần các công trình giao thông đang triển khai như Vành đai 3, tuyến metro hay các trục đường chuẩn bị mở rộng. Ông Tuấn đặt ra chu kỳ đầu tư ngắn, chỉ từ 12-24 tháng, nhằm chốt lời trước khi mặt bằng giá ổn định trở lại. Trước đây, ông thường ưu tiên đất nền hoặc nhà liền thổ vùng ven, nhưng hiện tại, căn hộ trung cấp gần các trục giao thông lớn hoặc khu đô thị quy hoạch bài bản được ưa chuộng hơn nhờ mức đầu tư vừa phải, rủi ro pháp lý thấp, tính thanh khoản cao và khả năng cho thuê khi thị trường chững lại.
### Dòng tiền mạnh mẽ và tâm lý đầu cơ quay trở lại
Những tháng cuối năm chứng kiến dòng tiền từ phía Bắc đổ về TP Hồ Chí Minh một cách sôi động. Bên cạnh mục đích tích lũy tài sản, một lượng lớn giao dịch hướng đến mục tiêu chốt lời ngắn hạn, đặc biệt tại các khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ tiến độ hạ tầng hoặc quy hoạch sáp nhập.
Chị Thanh Phạm, quản lý một công ty môi giới tại khu Đông TP Hồ Chí Minh, xác nhận lượng nhà đầu tư từ Hà Nội tìm mua căn hộ đã tăng đáng kể trong ba tháng gần đây, kéo theo giá thứ cấp tại nhiều dự án tăng 15-20% so với đầu quý III. Chị Phạm nhận định tâm lý đầu cơ đang quay trở lại rõ nét, với phần lớn khách hàng đều có kế hoạch thoát hàng trong thời gian ngắn. Các sản phẩm được săn đón là căn hộ đã có sổ hồng hoặc sắp bàn giao, giá từ 2-4 tỷ đồng, phù hợp với nhà đầu tư có vốn trung bình và dễ dàng sang nhượng. Đáng chú ý, phần lớn khách hàng phía Bắc sử dụng vốn nhàn rỗi, không dùng đòn bẩy tài chính quá lớn và kỳ vọng lợi nhuận khoảng 10% để xoay vòng vốn.
Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu củng cố xu hướng này. Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, đến cuối quý III, khoảng 30% giao dịch tại khu vực phía Nam đến từ nhà đầu tư miền Bắc, tăng 10% so với quý II và gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Ngoài nhóm mua để giữ dài hạn, có nhiều giao dịch từ nhóm đầu tư ngắn hạn, đặc biệt tại các dự án của chủ đầu tư lớn có mặt bằng giá “trũng” hơn so với Hà Nội. VARS IRE thậm chí ghi nhận một số dự án tăng giá 5% chỉ trong một tuần khi có thông tin tích cực về hạ tầng.
Dữ liệu từ Batdongsan cũng chỉ ra rằng nhà đầu tư phía Bắc chiếm ưu thế trong lượng khách tìm mua bất động sản tại TP Hồ Chí Minh trong hai quý gần đây. Hơn 75% lượng tìm kiếm đến từ các tỉnh thành khác, trong đó 61% là từ miền Bắc. Riêng tại khu vực Bình Dương cũ, nhu cầu mua của nhóm nhà đầu tư Hà Nội tăng gấp ba lần so với năm 2023. Batdongsan ước tính khoảng 86% nhà đầu tư hiện chỉ có kế hoạch giữ tài sản tối đa 1-3 năm, thể hiện rõ xu hướng “đánh nhanh rút gọn” thay vì khai thác bền vững.
DKRA Consulting cũng ghi nhận hơn 60% giao dịch căn hộ tại TP Hồ Chí Minh và Bình Dương cũ trong 9 tháng qua là từ nhóm đầu tư. Sản phẩm được ưu tiên là căn hộ giá 2-3 tỷ đồng, tập trung vào các khu vực kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng. Phần lớn nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính để giảm áp lực khi thị trường biến động, ưu tiên vòng quay vốn nhanh với thời gian nắm giữ không quá ba năm.
Ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt Á, nhận định dòng vốn “Nam tiến” của nhà đầu tư phía Bắc không phải là hiện tượng mới mà là sự tiếp nối xu hướng từ nhiều năm qua, thường đi theo các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, T&T hay Ecopark. Ông cảnh báo: “Khi chủ đầu tư uy tín mở dự án, khách hàng thân thiết tại Hà Nội cũng vào theo. Họ đầu cơ mạnh, tạo sóng giá rồi rút nhanh, khiến người mua để ở bị đẩy vào thế phải mua giá cao.”
### Động lực từ hạ tầng và chính sách: Vì sao TP HCM hấp dẫn hơn?
VARS IRE giải thích làn sóng dịch chuyển dòng vốn này diễn ra trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội đang neo cao, khiến biên độ tăng giá thu hẹp và giảm sức hấp dẫn. Ngược lại, mặt bằng giá tại TP Hồ Chí Minh và các địa phương sáp nhập sau tái lập hành chính vẫn thấp hơn Hà Nội 30-40%. Cùng với đó, quỹ đất phát triển và hạ tầng kết nối liên vùng tại TP HCM đang được bổ sung mạnh mẽ. Với 2-4 tỷ đồng, tại Hà Nội chỉ có thể mua căn hộ một phòng ngủ, nhưng tại TP Hồ Chí Minh, nhà đầu tư có thể sở hữu căn hộ hai đến ba phòng ngủ hoặc thậm chí nhà phố liền kề ở một số khu vực. Giá nhiều dự án vùng ven TP Hồ Chí Minh hiện chỉ bằng khoảng hai phần ba so với ven đô Hà Nội, tạo biên độ tăng giá hấp dẫn hơn cho nhà đầu tư.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhấn mạnh sức hút đầu tư tại TP Hồ Chí Minh đến từ động lực hạ tầng và quy hoạch sau sáp nhập. Nhiều dự án mới nằm gần các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc và trục giao thông liên vùng, giúp tăng cường kết nối và nâng cao giá trị tài sản trong tương lai. “Chính sách, hạ tầng và quy hoạch là ba yếu tố đang kích hoạt dòng vốn đầu tư quay lại thị trường, đặc biệt từ nhà đầu tư Hà Nội,” ông nói, đồng thời thêm rằng việc mặt bằng lãi suất giảm nhẹ và thủ tục phê duyệt dự án sau sáp nhập được rút gọn cũng góp phần khơi thông nguồn cung.
### Rủi ro tiềm ẩn và khuyến nghị từ chuyên gia
Mặc dù dòng tiền đầu cơ góp phần làm thị trường sôi động hơn, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cảnh báo rằng nếu kéo dài, hiện tượng này có thể làm méo mó cung – cầu và tạo rủi ro bong bóng giá. Ông khuyến nghị cơ quan quản lý cần giám sát tín dụng bất động sản và minh bạch hóa dữ liệu giao dịch để hạn chế đầu cơ quá mức.
Bà Nguyễn Cẩm Vân, Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Hoàng Gia, cũng cảnh báo về rủi ro khi phần lớn nhà đầu tư Hà Nội mua với mục tiêu chốt lời nhanh, trong khi nhóm mua ở thực vẫn kỳ vọng giá sẽ điều chỉnh. “Nếu dòng vốn đầu cơ quá lớn, khi đến chu kỳ chốt lời đồng loạt, thanh khoản có thể giảm mạnh, đặc biệt từ đầu năm sau,” bà nhận xét.
VARS IRE khuyến nghị nhà đầu tư cần thận trọng, chọn lọc phân khúc, đánh giá kỹ năng lực tài chính và ưu tiên chiến lược trung – dài hạn thay vì chạy theo lợi nhuận nhanh. Trong bối cảnh nguồn cung mới tăng trở lại và phần lớn giao dịch vẫn dựa vào nhu cầu đầu tư, nếu nhà đầu tư sử dụng vốn vay lớn để đầu tư dàn trải, họ có thể gặp rủi ro khi lãi suất tăng hoặc thanh khoản suy giảm. Kịch bản xấu nhất có thể là dòng tiền đứt gãy, gây áp lực lên dự án và tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường chung.
