Thị trường chung cư thứ cấp Hà Nội hạ nhiệt, nhà đầu tư “lướt sóng” phải giảm giá chênh để thoát hàng gấp.

### Thị trường chung cư Hà Nội “hạ nhiệt”: Nhà đầu tư lướt sóng chấp nhận giảm chênh để thoát hàng

**Hà Nội** – Sau một thời gian dài sôi động, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội đã bắt đầu cho thấy những dấu hiệu “hạ nhiệt” rõ rệt từ cuối tháng 11. Tình hình này đang đẩy các nhà đầu tư “lướt sóng” vào thế phải chấp nhận giảm giá chênh lệch để tìm cách thoát hàng.

**Giao dịch sụt giảm, người mua dè dặt**

Theo ghi nhận từ các môi giới bất động sản, lượng giao dịch căn hộ thứ cấp đã giảm mạnh. Anh Nguyễn Trường, một chuyên gia môi giới căn hộ khu vực phía đông Hà Nội, chia sẻ rằng tháng cuối năm chỉ ghi nhận vỏn vẹn 1-2 giao dịch, trong khi các tháng cao điểm trước đó có thể đạt hơn chục căn mỗi tháng. Anh Trường cho biết, dù nhiều chủ nhà sẵn sàng thương lượng, cắt giảm vài trăm triệu đồng so với kỳ vọng ban đầu, nhưng lượng khách hàng hỏi mua vẫn cực kỳ khan hiếm.

Cùng chung nhận định, đại diện một sàn giao dịch chuyên các dự án căn hộ tại Hoàng Mai cũng xác nhận số lượng căn hộ được chủ nhà gửi bán trong tháng cuối năm đã tăng 20-30% so với tháng trước, nhưng thanh khoản lại vô cùng chậm chạp. Ngay cả những nhà đầu tư từng rất nhanh nhạy, sẵn sàng “xuống tiền” ngay cho các căn hộ vị trí đẹp, giờ đây cũng không còn mấy mặn mà.

Khảo sát gần đây của kênh Batdongsan cũng củng cố thêm những nhận định này. Khoảng 17% môi giới tham gia khảo sát đánh giá lượng giao dịch trong quý IV đã giảm hơn một nửa so với quý III. Riêng phân khúc chung cư, 19% môi giới cho biết lượng giao dịch đang có xu hướng suy giảm.

**Nhà đầu tư lướt sóng “rục rịch” cắt lỗ**

Trước diễn biến thị trường kém khả quan, nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” tại các dự án từng là “điểm nóng” đang khẩn trương tìm cách “thoát hàng”, chấp nhận hạ giá chênh đáng kể. Cụ thể, tại một phân khu gồm 4 tòa nhà trong đại đô thị phía đông Hà Nội, nhiều căn hộ đã thanh toán 15% đang được chào bán với mức giá chênh chỉ còn 100-200 triệu đồng, giảm mạnh so với mức 400-500 triệu đồng trước đây. Cá biệt, một số căn diện tích lớn có giá trị 8-10 tỷ đồng còn được chủ rao bán bằng đúng giá hợp đồng ban đầu do áp lực thanh toán theo tiến độ, không đủ khả năng đóng tiền cho đợt tiếp theo.

Tình hình tương tự cũng xảy ra tại một dự án gồm ba tòa nhà cao 45 tầng ở phía bắc Hà Nội, nơi các nhà đầu tư liên tục giảm giá bán từ vài trăm triệu đến nửa tỷ đồng cho mỗi căn hộ, dù mới chỉ đóng tiền đợt đầu. Điều này hoàn toàn trái ngược với vài tháng trước, khi khách mua phải “giành giật” để có cơ hội chọn căn, chấp nhận trả chênh hàng trăm triệu đồng cho đại lý.

**Số liệu chứng thực đà suy giảm**

Các con số thống kê cũng phản ánh rõ nét sự sụt giảm của thị trường. Theo One Mount Group, tổng số giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong tháng 11 đạt 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng trước. Đáng chú ý, phân khúc chung cư ghi nhận đà giảm mạnh nhất với khoảng 3.100 giao dịch thứ cấp, sụt giảm 22% theo tháng. Hai đại đô thị lớn ở phía tây và phía đông chứng kiến mức giảm thanh khoản lên tới 40%, với lần lượt 880 và 310 giao dịch. Trong khi đó, một số dự án tại khu vực trung tâm có mức giảm nhẹ hơn, khoảng 4%. Các loại hình thổ cư và thấp tầng cũng giảm nhẹ, khoảng 10%.

**Áp lực lãi suất và quá trình “thanh lọc”**

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Group, nhận định thị trường đang bước vào một “quá trình thanh lọc” sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, kết hợp với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến tâm lý người mua.

Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8-1,2 điểm phần trăm, đưa mức bình quân lên khoảng 5,64% một năm. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng đã tăng 16%, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12% so với cuối năm 2024 (sic). Đồng thời, nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân vào cuối năm 2023 – đầu năm 2024 đang bắt đầu bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến.

Cũng theo ông Tiến, giá chào chung cư tại hai khu đô thị phía tây và phía đông chỉ tăng nhẹ 0,8% so với tháng trước và có xu hướng đi ngang, cho thấy thị trường đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn và cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới. Ông khẳng định: “Trước áp lực chi phí vốn gia tăng, một bộ phận nhà đầu tư ‘lướt sóng’ buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, giảm giá chào bán nhưng vẫn khó tìm được người mua. Thị trường chung cư đang chứng kiến làn sóng rút lui của nhóm này”, xem đây là một nhịp điều chỉnh cần thiết sau chu kỳ tăng nóng.

**Thanh khoản yếu, nguồn cung mới dồi dào**

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cũng đồng quan điểm rằng cuối năm là thời điểm nhiều nhà đầu tư bất động sản chốt lời và cơ cấu lại danh mục. Với phân khúc chung cư, phần lớn giao dịch trong thời gian qua đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ. Do đó, khi tâm lý thị trường đi xuống và áp lực lãi suất tăng cao, nhóm này càng muốn nhanh chóng “thoát hàng” để bảo toàn lợi nhuận.

Trong bối cảnh nguồn cung dự án mới liên tục được tung ra thị trường, ông Thanh dự báo nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” có thể đối mặt với áp lực thanh khoản lớn. Khi thị trường có nhiều lựa chọn với đa dạng phân khúc sản phẩm, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) do cung khan hiếm sẽ không còn, khiến việc tìm kiếm khách hàng mới để sang tay trở nên khó khăn hơn.

Theo dự báo của hãng dịch vụ bất động sản CBRE, Hà Nội dự kiến đón thêm 11.100 căn hộ mới trong quý IV, nâng tổng số căn hộ mở bán trong năm nay vượt 32.300 căn, cao hơn mức đỉnh của năm ngoái. Trong giai đoạn 2026-2027, thị trường thậm chí có thể tiếp tục đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm. Nguồn cung dồi dào và đa dạng hơn về vị trí này được kỳ vọng sẽ giúp phân khúc giá 50-60 triệu đồng một mét vuông dần quay trở lại thị trường, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua và định hình lại cục diện thị trường trong thời gian tới.