Năm 2025, thị trường địa ốc Việt Nam bùng nổ với cuộc đua siêu dự án tỷ đô, dẫn dắt bởi Vingroup và Sun Group.

## Bất Động Sản Việt Nam 2025: Cuộc Đua Đại Đô Thị Định Hình Tương Lai

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đang trải qua một giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, với sự trỗi dậy của làn sóng siêu dự án có quy mô và tổng mức đầu tư chưa từng có. Không còn là những dự án trăm hecta lẻ tẻ, bức tranh địa ốc hiện nay được vẽ nên bởi những tổ hợp khổng lồ, hàng nghìn hecta với vốn đầu tư hàng tỷ USD, dẫn dắt bởi hai tập đoàn hàng đầu: Vingroup và Sun Group, cùng sự tham gia của nhiều tên tuổi khác trên khắp ba miền đất nước.

### Chuyển Dịch Quy Mô: Từ Đại Dự Án Đến Siêu Đô Thị

Chỉ hơn năm năm về trước, NovaWorld Phan Thiết với quy mô gần 1.000 hecta và tổng vốn khoảng 5 tỷ USD đã được xem là một trong những dự án bất động sản đồ sộ bậc nhất. Thời điểm đó, Vingroup cùng Vinhomes mới ở giai đoạn đầu phát triển các đại đô thị như Smart City (hơn 280 hecta), Ocean Park 1 (hơn 420 hecta) tại Hà Nội hay Grand Park (khoảng 272 hecta) tại TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đó, Sun Group chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, bước sang năm 2025, những dự án có vốn đầu tư tỷ đô hoặc diện tích hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta đã trở nên phổ biến trong danh mục đầu tư của hai “ông lớn” này. Sự thay đổi về quy mô cho thấy một tầm nhìn phát triển mới, táo bạo hơn của các nhà đầu tư.

### Vingroup: Đột Phá Với Hàng Loạt Tổ Hợp Mang Tầm Vóc Quốc Tế

Vingroup đang thể hiện vị thế dẫn đầu rõ rệt với hàng loạt động thái “khủng”. Ngày 19/12 vừa qua, tập đoàn này đã khởi công Khu đô thị thể thao Olympic tại 11 xã phía Nam Hà Nội, trải rộng trên 9.000 hecta. Đây được dự kiến sẽ là dự án bất động sản lớn nhất cả nước với dân số lên đến hơn 1,1 triệu người. Điểm nhấn của tổ hợp này là Sân vận động Trống Đồng có sức chứa 135.000 chỗ ngồi – sân vận động lớn nhất thế giới, đủ khả năng đăng cai các sự kiện tầm cỡ quốc tế như Asiad, Olympic hay World Cup.

Cùng ngày, Vingroup đồng thời triển khai các khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh rộng hơn 4.100 hecta tại Quảng Ninh và khu đô thị ven Vịnh Cam Ranh khoảng 1.250 hecta ở Khánh Hòa. Trước đó, trong ba quý đầu năm, tập đoàn của tỷ phú Phạm Nhật Vượng cũng đã bắt tay vào siêu đô thị lấn biển Cần Giờ (TP. Hồ Chí Minh) quy mô 2.870 hecta (tháng 4/2025) và khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng Làng Vân rộng 512 hecta tại Đà Nẵng (tháng 6/2025). Ngoài ra, nhiều dự án có quy mô không dưới 100 hecta cũng liên tiếp được giới thiệu tại Hà Nội, Hải Phòng, Long An trong nửa đầu năm nay.

Đầu tháng 12, Vingroup công bố sở hữu quỹ đất gần 20.000 hecta (chưa tính dự án Olympic) đủ để phát triển bền vững trong 30 năm tới. Quỹ đất này được phân bổ hơn một nửa ở phía Bắc, 15% miền Trung và 33% phía Nam. Đáng chú ý, quỹ đất dành cho nhà ở của Vinhomes lớn gấp 10 lần so với doanh nghiệp đứng thứ hai thị trường và 5,7 lần tổng quỹ đất của ba chủ đầu tư tiếp theo cộng lại, cho thấy lợi thế cạnh tranh vượt trội.

### Sun Group: Trở Lại Mạnh Mẽ Với Tham Vọng Đô Thị

Sun Group, sau một thời gian tập trung vào du lịch, đã trở lại thị trường bất động sản đô thị vào cuối năm ngoái với dự án Urban City (khoảng 420 hecta) tại tỉnh Hà Nam cũ. Kể từ đầu năm đến nay, tập đoàn này liên tục đề xuất quy hoạch và triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn khác.

Cách đây hơn chục ngày, Sun Group đã khởi công tổ hợp dự án tại phía Bắc TP. Hồ Chí Minh trên diện tích hơn 720 hecta, với tổng vốn đầu tư 51.200 tỷ đồng (gần 2 tỷ USD), tại phường Tây Nam và Phú An (thuộc Bình Dương cũ). Tập đoàn cũng đang triển khai khu du lịch phức hợp cao cấp kèm casino tại đặc khu Vân Đồn (Quảng Ninh), tổng vốn khoảng 2 tỷ USD, diện tích hơn 244 hecta. Trong năm nay, Sun Group còn đầu tư vào khu đô thị – du lịch biển Blanca City gần 100 hecta tại trung tâm Bãi Sau (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) và khu đô thị hỗn hợp Nha Trang hơn 226 hecta.

Mới đây, Sun Group tiếp tục đề xuất ý tưởng quy hoạch gần 1.000 hecta để phát triển khu du lịch thác Bản Giốc (Cao Bằng). Ngoài ra, tập đoàn này còn bày tỏ mong muốn xây dựng sân vận động sức chứa 65.000–75.000 chỗ tại Khu thể thao Rạch Chiếc (TP. Hồ Chí Minh). Dự kiến, Sun Group sẽ chi hơn 145.600 tỷ đồng đầu tư toàn bộ tổ hợp theo hợp đồng BT, đổi lại TP. Hồ Chí Minh có thể thanh toán bằng bốn khu đất với tổng diện tích khoảng 360 hecta để doanh nghiệp phát triển các công trình đô thị, thương mại – dịch vụ.

### Các Chủ Đầu Tư Khác Cũng Không Kém Cạnh

Bên cạnh Vingroup và Sun Group, thị trường năm qua cũng ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án lớn khác có diện tích từ 200 hecta trở lên. Nổi bật có Eco Retreat (220 hecta) tại Long An của Ecopark, Alluvia City tại Hưng Yên của Xuân Cầu hay Hồng Hạc City tại Bắc Ninh. Đặc biệt, Hồng Hạc City với vốn khoảng 1,1 tỷ USD đánh dấu bước đi đầu tiên trong chiến lược “Bắc tiến” của Phú Mỹ Hưng sau ba thập kỷ tập trung phát triển tại thị trường phía Nam. Ở chiều ngược lại, Tập đoàn T&T của “Bầu” Hiển cũng “Nam tiến” với khu đô thị City Millennia (267 hecta) tại xã Cần Giuộc, Tây Ninh, dự kiến cung cấp hơn 9.000 sản phẩm đa dạng từ nhà ở thấp tầng đến căn hộ cao cấp.

### Động Lực Phát Triển Từ Chính Sách và Hạ Tầng

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, việc các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ cùng với hạ tầng giao thông ngày càng được đầu tư, nâng cấp đã kích hoạt cuộc đua xây dựng các đại dự án bất động sản. Ông cũng nhận định việc sắp xếp lại các tỉnh, thành phố góp phần tái cấu trúc bản đồ địa ốc, mở ra cơ hội cho các siêu đô thị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá thêm rằng việc sáp nhập các đơn vị hành chính cũng giúp nhiều địa phương sở hữu quỹ đất rộng lớn, đồng thời tạo sự liên thông về quy hoạch, hạ tầng và dân cư. Đây là những điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp triển khai các khu dự án lớn, khai thác tối đa lợi thế từng địa phương. Hiện nay, Hưng Yên, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh và Tây Ninh đang trở thành những điểm sáng cho sự phát triển đại đô thị.

Công ty Chứng khoán MB (MBS) dự báo giai đoạn 2026-2027 sẽ là chu kỳ mở rộng của ngành bất động sản Việt Nam, với những doanh nghiệp nắm bắt tốt thời cơ sẽ hưởng lợi lớn. Đơn vị này so sánh với giai đoạn 2013-2015, khi thị trường phục hồi sau khi ba luật quan trọng (Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản) được sửa đổi. Hiện tại, sau hơn một thập kỷ, ba luật này tiếp tục được chỉnh lý với mục tiêu tăng nguồn cung giá hợp lý, hỗ trợ nhu cầu ở thực và hạn chế đầu cơ. Thêm vào đó, một số nghị quyết mới của Quốc hội cũng giúp tháo gỡ vướng mắc trong chuẩn bị dự án, các vấn đề tài chính liên quan đến đất đai, đền bù, giải phóng mặt bằng. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo động lực tích cực cho thị trường.

### Thách Thức và Khuyến Nghị Cho Thị Trường

Tuy nhiên, việc dồn dập triển khai các đại dự án trong thời gian ngắn cũng đặt ra thách thức lớn về khả năng hấp thụ nguồn cung. Ông Nguyễn Văn Đính chỉ ra rằng nguồn cung từ một đại đô thị có thể lên đến hàng chục nghìn sản phẩm, đa dạng từ chung cư, liền kề, biệt thự đến shophouse. Trong bối cảnh chi phí đầu tư ngày càng tăng, các chủ đầu tư có thể ưu tiên phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận, khiến giá bán sơ cấp khó giảm. Ông Đính khuyến nghị các đơn vị phát triển dự án cần đa dạng hóa phân khúc sản phẩm, bố trí quỹ căn phù hợp với khả năng chi trả của số đông để tránh tình trạng tồn kho hàng hóa giá cao, bởi nhu cầu lớn nhất của thị trường vẫn nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh, cũng cảnh báo về rủi ro thừa nhà ở khi thị trường cùng lúc tiếp nhận lượng sản phẩm rất lớn từ xu hướng phát triển ồ ạt các đại dự án.

Về phía các chủ đầu tư, MBS nhận định nguy cơ chịu áp lực chi phí tài chính lớn sẽ hiện hữu nếu tỷ lệ hấp thụ sản phẩm hoặc dòng tiền luân chuyển giữa các dự án không đạt kỳ vọng. “Lãi suất cho vay tăng có thể gây áp lực lên chi phí tài chính, đặc biệt trong trường hợp tiến độ pháp lý của dự án bị kéo dài”, nhóm phân tích MBS nêu trong báo cáo.

Trong bối cảnh làn sóng phát triển đại đô thị đang thay đổi cuộc chơi trên thị trường bất động sản, ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc SGO Group, khuyến nghị các chủ đầu tư vừa và nhỏ cần điều chỉnh chiến lược, tập trung nguồn lực vào những thị trường có tính thanh khoản cao hoặc các dự án đã hoàn thiện pháp lý. Ông cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc cơ cấu lại danh mục đầu tư để đảm bảo an toàn vốn và hiệu quả kinh doanh.

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến một cuộc cách mạng về quy mô và tầm nhìn, hứa hẹn mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn không ít thách thức, đòi hỏi sự linh hoạt và chiến lược dài hạn từ tất cả các bên tham gia.