Mua đất nền Lâm Đồng gần 6 tỷ từ 2021, chị Nga mắc kẹt khi giá giảm còn 4,9 tỷ mà không thể bán do thanh khoản cực thấp.

## Hàng Tỷ Đồng Đất Nền Chôn Vùi: Nhà Đầu Tư Loay Hoay Giữa Thanh Khoản Ảm Đạm và Hy Vọng Mong Manh

Nhiều nhà đầu tư từng kỳ vọng vào phân khúc đất nền đang đối mặt với thực tế nghiệt ngã: tài sản giảm giá trị, khó tìm người mua và vốn bị chôn chặt. Câu chuyện của chị Nguyễn Thị Nga là một ví dụ điển hình. Năm 2021, tin vào làn sóng đầu tư mạnh mẽ đổ về Lâm Đồng, chị Nga đã rót gần 6 tỷ đồng để sở hữu một lô đất nền, xem đó là “cơ hội vàng”. Tuy nhiên, gần bốn năm trôi qua, thị trường không phát triển như dự kiến, giá trị lô đất giảm xuống còn 4,9 tỷ đồng nhưng chị vẫn bất lực vì không thể thanh lý, ôm một khối tài sản lớn đang nằm yên.

Hoàn cảnh tương tự cũng xảy ra với chị Kim Thoa, một nhà đầu tư sinh sống tại phường Bảy Hiền, TP.HCM. Đầu năm 2022, bị cuốn theo “cơn sốt” đất lan rộng từ những người quen biết, chị Thoa đã quyết định mua một lô đất nền rộng 250 m2 ở khu vực Bù Gia Mập, thuộc tỉnh Bình Phước cũ, với giá 900 triệu đồng.

Vào cuối năm đó, khi thị trường bất động sản bắt đầu trầm lắng, chị Thoa đã tìm đến môi giới cũ để nhờ bán lại lô đất. Thế nhưng, chị chỉ nhận được những lời hứa hẹn rồi mất liên lạc hoàn toàn. Kể từ đó đến nay, lô đất vẫn không có người mua, các sàn giao dịch đã rút đi, và ngay cả người môi giới đã bán đất cho chị cũng đã bỏ nghề. Trong khi đó, cư dân địa phương cũng không hề mặn mà với việc mua lại.

Chuyến thăm đất vào năm ngoái đã cho chị Thoa biết rằng không chỉ riêng mình mà nhiều nhà đầu tư từ các tỉnh xa cũng đang mắc kẹt trong tình cảnh tương tự tại khu vực này. “Người dân địa phương nói tôi đã mua quá đắt, hiện tại giá đất ở đây chỉ còn vài trăm triệu đồng. Dù chấp nhận bán lỗ, mức giá đó vẫn quá cao nên chẳng ai có ý định mua”, chị Thoa chua chát chia sẻ.

Xa hơn chút về phía Long An, chị Hồ Thị Kim Xuân, ngụ tại phường Cát Lái, TP.HCM, cũng đang trăn trở tìm hướng ra cho nền đất 100 m2 ở Đức Hòa. Chị Xuân mua lô đất này vào năm 2020 với giá 1,5 tỷ đồng. Hai năm trước, có một người trả 1,3 tỷ đồng nhưng chị từ chối vì không muốn bán lỗ. Đến nay, các lô đất tương tự trong khu vực chỉ dao động từ 1,3-1,5 tỷ đồng và thanh khoản gần như tê liệt.

Chị Xuân kể lại rằng môi giới đã tư vấn chị mua đất đúng vào giai đoạn đỉnh điểm. Nếu muốn bán nhanh, chị phải chấp nhận mức giá 1,3 tỷ đồng, còn nếu muốn thu hồi vốn ban đầu thì phải đợi rất lâu. “Mọi người cứ nói giá đất đang tăng, nhưng ngay cả khi tôi chấp nhận bán hòa vốn cũng không thể thoát hàng được”, chị Xuân bày tỏ sự thất vọng.

**Những Sai Lầm Chôn Vốn và Thị Trường Trầm Lắng**

Thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư đã ôm đất nền ở các tỉnh xa chỉ vì tin vào thông tin quy hoạch hay chạy theo “sóng” thị trường, dẫn đến việc chôn vốn trong nhiều năm. Anh Quỳnh, một môi giới đất nền kỳ cựu tại Tây Ninh, giải thích rằng trong giai đoạn thị trường “sốt nóng”, giá đất có thể tăng chóng mặt theo từng tuần. Các sàn giao dịch tự phát mọc lên như nấm, đưa ra những lời hứa hẹn “miệng” đầy hấp dẫn, khiến nhà đầu tư dễ bị cuốn hút nhất thời và mất cảnh giác.

Nhiều dự án đất nền chỉ có vài chục lô được tách thửa, sau khi mở bán, cả chủ đầu tư và nhóm môi giới đều nhanh chóng rút lui. Khi nhà đầu tư mua lại muốn ký gửi bán, họ thường gặp trở ngại do không quen thuộc thị trường, không có mối quan hệ để nhờ cậy, dẫn đến tình trạng rao bán mãi mà không tìm được người mua.

**Số Liệu Thị Trường Phản Ánh Thực Trạng**

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý III vừa qua, cả nước ghi nhận 104.567 giao dịch đất nền thành công, giảm 15% so với quý trước đó. Riêng tại TP.HCM, thanh khoản tiếp tục đi xuống do các chính sách siết chặt hoạt động đầu cơ, hạn chế tách thửa và kiểm soát chuyển nhượng các lô đất nhỏ. Nhìn chung, giá đất nền trong 9 tháng đầu năm có xu hướng đi ngang.

Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra rằng giao dịch đất nền phục hồi chậm chạp, với tỷ lệ tiêu thụ trên tổng nguồn cung chỉ đạt từ 5-10%. DKRA Consulting báo cáo trong quý III, khu vực phía Nam có 7.170 sản phẩm đất nền sơ cấp được chào bán nhưng chỉ có vỏn vẹn 390 nền được tiêu thụ, đạt tỷ lệ 5%. Khảo sát của Batdongsan cũng cho thấy sau giai đoạn tăng giá mạnh nhờ thông tin sáp nhập, giá đất ở nhiều địa phương đã đứng yên và giao dịch chậm lại.

**Chuyên Gia Nhận Định và Lời Khuyên Cho Nhà Đầu Tư**

Bàn về những yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư dễ rơi vào bẫy của phân khúc đất nền, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên nhận định rằng nhiều nhà đầu tư mới (F0) với vốn mỏng, thiếu kinh nghiệm và kỳ vọng lợi nhuận quá cao thường dễ sa lầy. Ông chỉ ra bốn sai lầm phổ biến: mắc kẹt tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), mua theo tin đồn, mua đất không có nhu cầu sử dụng cuối cùng, và đầu tư vào những khu vực quá hẻo lánh.

Ông Kiên cũng lưu ý rằng nhà đầu tư hiện nay có xu hướng ưu tiên những sản phẩm có tính thanh khoản cao, rủi ro thấp và tiềm năng tăng giá ổn định, thay vì “lướt sóng” đất nền nhỏ lẻ. Các dự án trung và dài hạn, đặc biệt là những khu đô thị tích hợp đầy đủ tiện ích sống – làm việc – giải trí, đang thu hút dòng tiền nhờ giá trị thực, cộng đồng dân cư ổn định và hệ sinh thái đồng bộ. “Dòng tiền đang tập trung vào các dự án lớn, khiến phân khúc đất nền nhỏ lẻ trở nên kém hấp dẫn và thanh khoản sụt giảm”, ông Kiên phân tích.

Đánh giá về bức tranh tổng thể của thị trường, chuyên gia bất động sản Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc Công ty bất động sản Thành Đạt, cho rằng phân khúc đất nền vẫn đang trong quá trình hồi phục rất chậm. Khó khăn lớn nhất hiện nay là việc lấy lại niềm tin và tăng cường tính thanh khoản. “Những dấu hiệu ‘sốt nóng’ đất nền trước đây chỉ mang tính cục bộ, còn phần lớn thị trường vẫn đang dậm chân tại chỗ về thanh khoản”, ông Thanh nhận xét.

Đồng quan điểm này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận xét rằng giao dịch đất nền phía Nam gần như đã đi ngang suốt 4 năm qua. Dù tình trạng cắt lỗ sâu không còn phổ biến, mặt bằng giá vẫn chưa thể trở về mức trước năm 2022, khiến các nhà đầu tư “đu đỉnh” gặp nhiều khó khăn trong việc hoàn vốn.

Trong bối cảnh nhiều ngân hàng thận trọng với các khoản vay mang tính đầu cơ, ông Tuấn dự báo rằng phân khúc đất nền – vốn phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính – sẽ khó có thể phục hồi thanh khoản sớm nếu lãi suất chưa giảm mạnh và hạ tầng không có những đột phá mạnh mẽ. Ông khuyên nhà đầu tư nên giữ thái độ bình tĩnh, xác minh thông tin quy hoạch chính thức, và ưu tiên lựa chọn những khu vực quen thuộc, đã có hạ tầng và dân cư hiện hữu để giảm thiểu rủi ro.

Các chuyên gia đều nhìn nhận đây là một quá trình sàng lọc tất yếu của thị trường. Dòng tiền đang có sự dịch chuyển từ việc tích trữ tài sản sang việc chọn lọc kỹ lưỡng, tìm kiếm các sản phẩm có giá trị thực, thay vì chạy theo những cơn sốt ảo. Thị trường đất nền nhiều khả năng sẽ giữ giá ổn định, chờ đợi các chính sách mới về tín dụng và đất đai được ban hành để tạo động lực tăng trưởng trở lại.