Giao dịch M&A bất động sản vượt 2,4 tỷ USD trong 11 tháng, nhà ở dẫn đầu, theo JLL.
## Bất Động Sản Việt Nam Sôi Động Trở Lại: M&A Vượt 2,4 Tỷ USD, Dòng Vốn Ngoại Tăng Tốc
Thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam đã ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ trong năm nay, chấm dứt giai đoạn trầm lắng kéo dài. Theo báo cáo mới nhất từ hãng dịch vụ địa ốc JLL, tổng giá trị các thương vụ M&A được công bố trong 11 tháng đầu năm đã vượt mốc 2,4 tỷ USD. Con số này thậm chí có thể cao hơn đáng kể khi tính đến các giao dịch chưa được công khai chính thức.
### Nhà Ở Dẫn Dắt Đà Phục Hồi, Thu Hút Hàng Tỷ Đô La
Phân khúc nhà ở tiếp tục khẳng định vai trò chủ đạo, chiếm hơn 70% tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản. Điển hình là việc SonKim Land thành công thâu tóm khu đất vàng gần 10 hecta trên trục Mai Chí Thọ – vị trí từng là nơi triển khai dự án Saigon Broadway do Novaland làm chủ đầu tư. Một thương vụ nổi bật khác là việc CapitaLand Tower chi gần 685 triệu USD để sở hữu khu phức hợp có quy mô 154 hecta tại dự án khu đô thị lấn biển Cần Giờ, thuộc quyền sở hữu của Công ty cổ phần đô thị du lịch Cần Giờ.
Bên cạnh nhà ở, các lĩnh vực khác cũng thu hút đáng kể sự quan tâm từ nhà đầu tư. Bất động sản thương mại đóng góp 17,7% tổng lượng giao dịch, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng chiếm 5,3%. Phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận khoảng 74 triệu USD giá trị giao dịch lũy kế trong 11 tháng, tương ứng với hơn 3% tổng giá trị. Đáng chú ý, lĩnh vực trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một ngách thị trường tiềm năng, với tỷ trọng 3,3%.
### Động Lực Từ Pháp Lý Ổn Định và Tái Cấu Trúc Doanh Nghiệp
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định rằng sự sôi động của hoạt động M&A bất động sản được thúc đẩy bởi ba yếu tố chính: những tiến triển trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nhu cầu tái cấu trúc của các doanh nghiệp sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ 2020-2022, và mặt bằng lãi suất duy trì ổn định ở mức 7-9%.
Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp nội địa phải đối mặt với áp lực thanh khoản hoặc cần hoàn thiện các thủ tục pháp lý, M&A đã trở thành một giải pháp chiến lược để củng cố tài chính, thiết lập quan hệ đối tác phát triển hoặc chuyển nhượng tài sản. Bà Trang cũng nhấn mạnh xu hướng ngày càng gia tăng của các tập đoàn lớn trong việc tích lũy quỹ đất, đặc biệt khi nguồn cung đất sạch ngày càng khan hiếm và các quy định pháp lý được thắt chặt theo hướng minh bạch hơn.
### Phục Hồi Vững Chắc, Thu Hút Vốn Ngoại
Cùng chung nhận định, ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, đánh giá thị trường M&A bất động sản Việt Nam đã có những dấu hiệu phục hồi rõ rệt từ cuối năm ngoái đến nay. Điều này phần lớn nhờ vào sự ra đời và có hiệu lực của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới, giúp cải thiện đáng kể môi trường pháp lý và tăng cường sức hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Ông Michael cho biết, các quỹ quốc tế và nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản hoặc liên doanh với các đối tác uy tín tại Việt Nam.
Tuy nhiên, CEO Indochina Capital cũng chỉ ra một số rào cản còn tồn tại. Trở ngại lớn nhất là sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật, dẫn đến việc kéo dài thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng. “Các nhà đầu tư nước ngoài yêu cầu mức độ chắc chắn về pháp lý rất cao; chỉ một điểm chưa rõ ràng cũng có thể khiến họ chần chừ, hoặc thậm chí rút lui khỏi thương vụ,” ông Piro nhấn mạnh. Thêm vào đó, nguồn cung đất sạch cần được đẩy mạnh, bởi nhiều thương vụ đã thất bại do các khu đất chưa đáp ứng đủ yêu cầu về pháp lý và hạ tầng. “Hồ sơ pháp lý minh bạch và hạ tầng hoàn thiện là yếu tố then chốt quyết định tốc độ giao dịch,” ông bổ sung.
### Triển Vọng Tương Lai và Các Vùng Kinh Tế Trọng Điểm
Indochina Capital dự báo đến năm 2026, Việt Nam có thể thu hút khoảng 6 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản, nâng tổng vốn FDI đăng ký lên mức 38-40 tỷ USD. Dòng vốn ngoại được kỳ vọng sẽ tiếp tục chảy mạnh vào các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp và thương mại bán lẻ.
Xét theo khu vực, tam giác kinh tế trọng điểm phía Bắc gồm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh vẫn duy trì sức hút nhờ lợi thế về cảng biển, hệ thống công nghiệp hỗ trợ tập trung và hạ tầng logistics phát triển. Tại phía Nam, Đồng Nai và khu vực Bình Dương cũ được dự báo sẽ hưởng lợi lớn khi sân bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động, giúp nâng cao khả năng kết nối quốc tế và thúc đẩy mở rộng sản xuất.
Với những tín hiệu tích cực về phục hồi thị trường và tiềm năng phát triển mạnh mẽ, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các hoạt động M&A bất động sản, mặc dù vẫn cần giải quyết các nút thắt về pháp lý để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.
