Chuyên gia: Nâng cấp, tái định vị chất lượng dự án hiện hữu là chìa khóa cạnh tranh cho BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam.

## Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Việt Nam: Nâng Cấp Chất Lượng Tài Sản – Chìa Khóa Cạnh Tranh Trong Kỷ Nguyên Mới

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng, khi khả năng cạnh tranh được xác định bởi việc nâng cấp và tái định vị chất lượng các dự án hiện hữu. Các chuyên gia nhận định đây là yếu tố then chốt cho sự phát triển bền vững trong năm nay.

Theo báo cáo đầu tư khách sạn, nghỉ dưỡng mới nhất từ Savills, hơn 68% nguồn cung khách sạn tại Việt Nam đang do chính các chủ đầu tư tự vận hành. Đáng chú ý, một phần không nhỏ trong số đó chưa được đầu tư tương xứng vào trải nghiệm khách hàng, chuẩn hóa dịch vụ hay phát triển hệ thống phân phối hiệu quả. Nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng dù sở hữu vị trí đắc địa nhưng hiệu quả khai thác còn hạn chế, khiến giá trị tài sản chưa phản ánh đúng tiềm năng và dần mất đi lợi thế cạnh tranh khi nhu cầu thị trường ngày càng trở nên khắt khe. Điều này đánh dấu một giai đoạn phân hóa rõ rệt, nơi động lực tăng trưởng không còn đến từ việc mở rộng nguồn cung mà phụ thuộc sâu sắc vào chất lượng tài sản và năng lực vận hành.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, chỉ ra rằng cuộc đua trên thị trường nghỉ dưỡng đang chuyển dịch từ số lượng sang chất lượng. Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và những rào cản pháp lý khiến nguồn cung mới tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội gần như chạm trần, các dự án đã đi vào hoạt động lại có lợi thế lớn. Tuy nhiên, nếu không được cải thiện liên tục, chúng sẽ khó duy trì sức hút trước yêu cầu lưu trú ngày càng cao. Ngược lại, những tài sản được đầu tư nâng cấp bài bản, chuẩn hóa vận hành và tái định vị đúng phân khúc có thể gia tăng giá trị đáng kể chỉ trong thời gian ngắn.

Thực tế tại các điểm đến ven biển như Hạ Long, Nha Trang hay Mũi Né cho thấy nguồn cung phòng hiện tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp, đang phải đối mặt với cuộc cạnh tranh gay gắt về giá. Trong khi đó, dòng khách quốc tế từ Châu Âu, Ấn Độ, Đông Bắc Á cùng tầng lớp trung lưu trong nước lại có xu hướng chuyển lên các phân khúc cao cấp hơn, đòi hỏi trải nghiệm đa dạng, dịch vụ chuyên nghiệp và tiện ích đồng bộ. Sự lệch pha giữa cung và cầu này khiến chất lượng tài sản trở thành yếu tố quyết định khả năng thu hút khách và tối ưu hiệu quả khai thác.

Tại các đô thị lớn, vai trò của việc nâng cấp tài sản càng được khẳng định. Theo Savills, từ nay đến năm 2028, Hà Nội dự kiến chỉ có khoảng 4.000 phòng khách sạn mới gia nhập thị trường, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp (upscale) và hạng sang (luxury). TP.HCM thậm chí còn hạn chế hơn, với chưa đầy 1.500 phòng đang trong quá trình phát triển. Khi dư địa mở rộng nguồn cung ngày càng thu hẹp, nâng cao chất lượng và hiệu quả vận hành các tài sản hiện hữu trở thành con đường gần như duy nhất để gia tăng giá trị đầu tư.

Ở chiều ngược lại, ngành du lịch đang phục hồi mạnh mẽ và tạo lực đẩy quan trọng cho thị trường nghỉ dưỡng. Năm 2025, Việt Nam đã đón hơn 19,1 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 21% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy ngành du lịch không chỉ hồi phục mà còn bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đồng đều, mà tập trung nhiều hơn vào các dự án có chất lượng vượt trội, thương hiệu rõ ràng và trải nghiệm khác biệt.

Báo cáo từ CBRE Việt Nam chỉ ra rằng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp và siêu cao cấp đang trở thành tâm điểm thu hút vốn đầu tư trong năm 2025 và xu hướng này nhiều khả năng sẽ tiếp diễn trong giai đoạn 2026-2030. Sự trở lại của nhóm khách quốc tế có khả năng chi tiêu cao giúp các dự án được đầu tư bài bản về thiết kế và vận hành có lợi thế cạnh tranh rõ rệt. Ngược lại, các sản phẩm trung cấp, thiếu yếu tố khác biệt đang chịu áp lực cạnh tranh ngày càng lớn, buộc phải điều chỉnh chiến lược giá, tái định vị sản phẩm hoặc chuyển đổi mô hình khai thác để duy trì hiệu quả.

Theo các chuyên gia, nâng cấp chất lượng tài sản không chỉ dừng lại ở việc cải tạo cơ sở vật chất, mà là một quá trình tái đầu tư toàn diện từ thiết kế, cảnh quan, chuẩn mực dịch vụ đến mô hình vận hành và hệ thống phân phối. Việc hợp tác với các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế được xem là một trong những giải pháp hữu hiệu giúp các dự án nhanh chóng nâng tầm chất lượng, cải thiện công suất phòng và tối ưu dòng tiền.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, khẳng định rằng trong giai đoạn tới, chất lượng tài sản sẽ là yếu tố quyết định vị thế của bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh hiệu quả đầu tư sẽ khó bền vững nếu việc nâng cấp tài sản không đi kèm với chiến lược tiếp thị điểm đến toàn diện. Theo ông, cần tăng cường quảng bá tại các thị trường gửi khách tiềm năng, đẩy mạnh hợp tác công – tư trong xúc tiến du lịch và đa dạng hóa sản phẩm trải nghiệm nhằm kéo dài thời gian lưu trú của du khách.

Giới chuyên gia nhận định năm 2026 sẽ đánh dấu giai đoạn mà việc tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo của thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam. Trong bối cảnh đó, những chủ đầu tư chủ động nâng cấp, tái định vị và chuẩn hóa vận hành các dự án hiện hữu được kỳ vọng sẽ là lực lượng dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường.