Chung cư vành đai TP.HCM tăng 3,2 lần sau 10 năm, cho thấy giãn dân theo hạ tầng nhưng cũng đặt ra thách thức đô thị.
## TP.HCM: Dòng chảy đô thị dịch chuyển ra vành đai – Thập kỷ tăng trưởng và những thách thức phía trước
**TP.HCM, [Ngày/Tháng/Năm]** – Trong một thập kỷ qua, bản đồ phát triển đô thị TP.HCM đã chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ, đặc biệt là sự bùng nổ của các dự án chung cư dọc theo các tuyến vành đai. Số lượng chung cư tại các khu vực này đã tăng hơn gấp ba lần, phản ánh xu hướng giãn dân theo định hướng hạ tầng nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều câu hỏi về quy hoạch bền vững và chất lượng sống đô thị.
Phân tích tại một sự kiện thị trường gần đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, chỉ ra rằng xu hướng “ly tâm” – dịch chuyển ra khỏi trung tâm và “bám” theo các trục giao thông lớn – đã trở nên vô cùng rõ nét khi so sánh giữa khu vực TP.HCM cũ và các vùng lân cận trong 10 năm trở lại đây. Cụ thể, trước năm 2015, tổng số dự án chung cư triển khai tại TP.HCM và vùng ven quanh các trục Vành đai 2, Vành đai 3, Vành đai 4 chỉ vỏn vẹn khoảng 324. Đến thời điểm hiện tại, con số này đã vọt lên xấp xỉ 1.050 dự án, tức là tăng gấp 3,2 lần chỉ sau một thập kỷ.
Không chỉ có các tuyến vành đai, sự tăng trưởng vượt bậc cũng được ghi nhận tại các hành lang giao thông huyết mạch khác như Quốc lộ 13, cao tốc Tân Vạn, tuyến Phạm Văn Đồng hay Quốc lộ 1K, với số dự án tăng 2-3 lần trong vài năm gần đây. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhấn mạnh rằng nếu nhìn bức tranh đô thị TP.HCM trên một lát cắt thời gian đủ dài, sự thay đổi là vô cùng đáng kể. Không gian đô thị đã mở rộng mạnh mẽ ra các khu vực ngoại vi, không còn tập trung chủ yếu ở lõi trung tâm mà bám sát các trục hạ tầng lớn, đặc biệt là Vành đai 2 và Vành đai 3. Dữ liệu nguồn cung dự kiến cho giai đoạn 2026-2027 cũng cho thấy, chiến lược phát triển theo các tuyến vành đai, cao tốc và metro sẽ tiếp tục là chủ đạo khi đầu tư công được đẩy mạnh.
**Động lực phía sau làn sóng dịch chuyển**
Theo bà Dương Thùy Dung, sự phát triển chung cư dọc vành đai phản ánh quá trình chuyển dịch mô hình đô thị từ tập trung sang đa cực, tận dụng tối đa các hành lang giao thông lớn. Hạ tầng cải thiện không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở ra cơ hội phát triển mới cho các nhà đầu tư, biến những khu vực từng là vùng ven trở thành điểm đến hấp dẫn cho các dự án đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản về không gian sống và tiện ích.
Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, sự gia tăng đột biến của dự án chung cư tại các tuyến đường huyết mạch này trong 10 năm qua còn là kết quả của nhiều yếu tố mang tính cấu trúc thị trường. Quỹ đất phát triển nhà ở tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, cộng thêm thủ tục pháp lý kéo dài làm giảm nguồn cung mới. Trong bối cảnh đó, những khu đất dọc vành đai, với dư địa phát triển lớn và ít ràng buộc quy hoạch hơn, đã trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều chủ đầu tư.
Bên cạnh yếu tố quỹ đất, chi phí phát triển dự án cũng đóng vai trò then chốt. Giai đoạn 2015-2018, giá đất tại các khu ven đô và dọc vành đai thấp hơn đáng kể so với nội đô, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp triển khai dự án quy mô lớn, mật độ cao và tối ưu hóa hiệu quả đầu tư. Đây cũng là lý do giải thích cho sự xuất hiện của nhiều khu chung cư hàng nghìn căn hộ dọc vành đai, thay vì các dự án nhỏ lẻ ở trung tâm.
Nhu cầu ở thực của người dân cũng là một động lực không thể bỏ qua. Khi giá căn hộ trung tâm TP.HCM liên tục leo thang, vượt quá khả năng chi trả của đa số người mua nhà, các hộ gia đình trẻ và tầng lớp trung lưu buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm. Các khu vực dọc vành đai, với mức giá căn hộ chỉ bằng 2-3 lần so với nội đô nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối giao thông, trở thành lựa chọn tài chính phù hợp hơn.
**Thách thức và hệ lụy của sự phát triển nhanh chóng**
Mặc dù mang lại nhiều lợi ích, sự gia tăng nhanh chóng của các dự án dọc vành đai cũng đặt ra không ít thách thức. TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn cảnh báo rằng nếu đô thị chỉ phát triển nhà ở mà thiếu quy hoạch tích hợp không gian làm việc, dịch vụ công và hạ tầng xã hội, nhiều khu vực mới có thể biến thành các khu dân cư đơn thuần. Điều này có thể khiến cư dân vẫn phải di chuyển quãng đường dài vào trung tâm, gây áp lực ngược trở lại lên giao thông và chất lượng cuộc sống đô thị.
Các chuyên gia bất động sản cũng bày tỏ lo ngại về nguy cơ lặp lại những bất cập của nội đô tại các khu vực ven vành đai, khi mật độ dân cư tăng cao nhưng hệ thống trường học, bệnh viện và không gian công cộng chưa được đầu tư tương xứng.
Đáng chú ý, mặt bằng giá bất động sản quanh các trục hạ tầng lớn đang tăng nhanh chóng. Theo CBRE, giá nhà ở quanh các tuyến hạ tầng trọng điểm ghi nhận mức tăng từ 15-18%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trung bình 6-10% tại các quận nội thành. Với các tuyến Vành đai 2 và Vành đai 3, giá bất động sản cũng điều chỉnh tăng theo tiến độ triển khai hạ tầng, làm dấy lên mối lo ngại rằng quá trình giãn dân này chỉ phục vụ nhóm thu nhập trung bình khá trở lên, trong khi những người có thu nhập thấp tiếp tục bị đẩy ra xa hơn nữa khỏi khu vực đô thị.
**Kết luận**
Thập kỷ qua đã chứng kiến một sự chuyển mình mạnh mẽ trong cấu trúc đô thị TP.HCM, với sự trỗi dậy của các khu dân cư dọc vành đai. Đây là minh chứng cho sự linh hoạt của thị trường và khả năng thích ứng với điều kiện phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển bền vững và chất lượng cuộc sống cho mọi cư dân, các nhà quản lý đô thị cần có những chiến lược quy hoạch tích hợp và đồng bộ, không chỉ chú trọng phát triển nhà ở mà còn xây dựng đầy đủ các tiện ích xã hội và không gian công cộng. Chỉ khi đó, quá trình giãn dân mới thực sự mang lại lợi ích toàn diện cho thành phố và người dân.
