Lượng chung cư dọc vành đai TP HCM gấp ba sau một thập kỷ

Dự án chung cư ven TP HCM tăng 3,2 lần trong thập kỷ, phản ánh giãn dân theo hạ tầng nhưng đặt ra thách thức quy hoạch.

## Bùng Nổ Chung Cư Ven Đô: TP.HCM Đứng Trước Giãn Dân Hay Thách Thức Đô Thị Mới?

Trong một thập kỷ qua, bức tranh phát triển đô thị của TP.HCM đã chứng kiến một sự dịch chuyển ngoạn mục, đặc trưng bởi sự bùng nổ của các dự án chung cư dọc theo những tuyến vành đai và hạ tầng giao thông huyết mạch. Dữ liệu mới nhất cho thấy số lượng dự án tại các khu vực này đã tăng gấp 3,2 lần, minh chứng cho xu hướng giãn dân mạnh mẽ nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều câu hỏi về quy hoạch và chất lượng sống đô thị trong tương lai.

**Sự Chuyển Mình Ngoạn Mục Của Dòng Vốn Bất Động Sản**

Phân tích từ ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, chỉ rõ rằng xu hướng “ly tâm” và “bám” theo hạ tầng giao thông lớn đã trở nên cực kỳ rõ nét khi so sánh giữa khu vực nội thành TP.HCM (cũ) và các vùng ven lân cận. Trước năm 2015, khu vực quanh các trục hạ tầng trọng điểm như Vành đai 2, Vành đai 3 và Vành đai 4 chỉ ghi nhận khoảng 324 dự án chung cư. Đến thời điểm hiện tại, con số này đã vọt lên xấp xỉ 1.050 dự án, tức là tăng gấp 3,2 lần chỉ sau mười năm.

Nếu trước đây, trọng tâm phát triển dự án thường nằm gọn trong bán kính Vành đai 2, hướng vào khu vực trung tâm, thì ngày nay, một lượng lớn dự án đã nở rộ mạnh mẽ ở các vị trí cách trung tâm 20-40 km, đặc biệt dọc theo Vành đai 3 và Vành đai 4. Tương tự, các trục giao thông lớn khác như Quốc lộ 13, cao tốc Tân Vạn, tuyến Phạm Văn Đồng hay Quốc lộ 1K cũng chứng kiến sự gia tăng đáng kể, với số lượng dự án tăng 2-3 lần trong vài năm gần đây.

**Hạ Tầng Giao Thông – Động Lực Chính Cho Phát Triển Đa Cực**

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, khẳng định sự mở rộng không gian đô thị là điều hiển nhiên khi nhìn lại hành trình phát triển 10 năm của TP.HCM. Các dự án bất động sản không còn tập trung tại lõi trung tâm mà dịch chuyển dần ra ngoại vi, lấy các trục hạ tầng lớn, nhất là Vành đai 2 và Vành đai 3, làm điểm tựa.

Với định hướng đẩy mạnh đầu tư công trong những năm tới, dữ liệu nguồn cung giai đoạn 2026-2027 cho thấy chiến lược phát triển dự án dọc các tuyến vành đai, cao tốc và metro sẽ tiếp tục được ưu tiên. Sự cải thiện của hạ tầng giao thông không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở ra cơ hội phát triển to lớn cho các nhà đầu tư, biến những khu vực từng là vùng ven trở thành những đô thị vệ tinh quy mô lớn, được quy hoạch bài bản với không gian sống và tiện ích đồng bộ. Đây là một minh chứng cho quá trình chuyển dịch từ mô hình phát triển tập trung sang đa cực của thành phố.

**Quy Đất, Chi Phí Và Nhu Cầu Thực – Ba Trụ Cột Của Sự Dịch Chuyển**

Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh rằng sự gia tăng đột biến của chung cư ven đô còn là kết quả của nhiều yếu tố cấu trúc thị trường. Quỹ đất phát triển tại khu vực lõi trung tâm ngày càng cạn kiệt, kết hợp với các thủ tục pháp lý kéo dài làm giảm nguồn cung. Trong bối cảnh đó, những khu đất dọc vành đai, với dư địa phát triển lớn và ít ràng buộc quy hoạch hơn, trở thành lựa chọn hàng đầu của các chủ đầu tư.

Chi phí cũng là một yếu tố then chốt. Giai đoạn 2015-2018, giá đất tại ven đô và dọc vành đai thấp hơn đáng kể so với nội đô, tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai các dự án quy mô lớn, mật độ cao, tối ưu hóa hiệu quả đầu tư. Điều này lý giải vì sao nhiều dự án ven vành đai có thể lên đến hàng nghìn căn hộ, trái ngược với các dự án nhỏ lẻ trong trung tâm.

Ngoài ra, sự dịch chuyển của nhu cầu ở thực cũng đóng vai trò quan trọng. Khi giá căn hộ trung tâm TP.HCM liên tục leo thang, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người mua nhà, các gia đình trẻ và tầng lớp trung lưu buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm. Các khu vực dọc vành đai, nơi giá căn hộ chỉ bằng 2-3 lần so với nội đô nhưng vẫn đảm bảo kết nối giao thông thuận tiện, trở thành giải pháp tài chính hợp lý hơn.

**Thách Thức Hiện Hữu Và Lo Ngại Về Tương Lai Đô Thị**

Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng này cũng tiềm ẩn nhiều thách thức. Theo TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn, nếu chỉ tập trung phát triển nhà ở mà thiếu quy hoạch tích hợp không gian làm việc, dịch vụ công và hạ tầng xã hội, nhiều khu vực mới có nguy cơ trở thành “khu ở đơn chức năng”. Khi đó, người dân vẫn phải di chuyển quãng đường dài vào trung tâm, gây áp lực ngược trở lại lên giao thông và chất lượng sống đô thị.

Các chuyên gia bất động sản cũng cảnh báo nguy cơ lặp lại những bất cập của nội đô tại các khu vực ven vành đai, khi mật độ dân cư tăng nhanh nhưng hệ thống trường học, bệnh viện và không gian công cộng lại chưa được đầu tư tương xứng.

Một vấn đề đáng lo ngại khác là mặt bằng giá bất động sản quanh các trục hạ tầng lớn đang tăng nhanh. CBRE ghi nhận giá nhà ở tại các khu vực này tăng 15-18%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trung bình 6-10% tại các quận nội thành. Điều này dấy lên lo ngại rằng quá trình giãn dân có thể chỉ phục vụ được nhóm thu nhập trung bình khá trở lên, còn những người thu nhập thấp hơn sẽ tiếp tục bị đẩy ra xa hơn nữa khỏi khu vực đô thị.

Nhìn chung, sự bùng nổ của chung cư dọc các vành đai là một xu thế tất yếu của đô thị lớn như TP.HCM. Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển bền vững và công bằng, cần có những chiến lược quy hoạch tổng thể, tích hợp đa chức năng và đầu tư đồng bộ vào hạ tầng xã hội, tránh biến các đô thị vệ tinh thành những “thành phố ngủ” và gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong tiếp cận nhà ở.