Lo giá nhà leo thang nếu bảng giá đất mới tăng thêm 40%

Chuyên gia, người mua nhà lo ngại giá đất TP.HCM tăng 30-40% sẽ đẩy chi phí dự án và giá bất động sản leo thang.

## Bảng Giá Đất TP.HCM Sắp Sửa Tăng: Chuyên Gia Cảnh Báo Sức Ép Lên Giá Nhà và Người Mua Thực

**TP. Hồ Chí Minh** – Dự thảo bảng giá đất mới của TP.HCM, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức tăng đáng kể, đang gây ra những lo ngại sâu sắc trong giới chuyên gia và cộng đồng người mua nhà về khả năng đội chi phí phát triển dự án và đẩy giá bất động sản lên cao hơn nữa. Đây là một vấn đề nóng khi thị trường đã chứng kiến nhiều biến động trong những năm gần đây.

Anh Lê Phong, một cư dân tại phường An Bình, TP.HCM, cho biết cứ mỗi khi thông tin về việc điều chỉnh bảng giá đất được công bố, thị trường gần như phản ứng tức thì. Các chủ đầu tư nhanh chóng nâng giá bán sơ cấp, giới đầu tư đẩy giá thứ cấp, trong khi những người có nhu cầu mua nhà ở thực dần cảm thấy đuối sức. Anh Phong ước tính rằng, kể từ khi Quyết định 79 về bảng giá đất được áp dụng tại TP.HCM, giá nhà đã tăng trung bình từ 30-40%. Việc bảng giá đất mới tiếp tục điều chỉnh sẽ khó tránh khỏi nguy cơ giá nhà tiếp tục leo thang, tạo hiệu ứng dây chuyền trên toàn thị trường.

Đồng quan điểm, chị Thục Vi, một nhân viên ngân hàng sống tại phường Đông Hòa, dẫn chứng thực tế rằng trong năm nay, dù giá đất tại khu vực Bình Dương (cũ) còn tương đối ổn định, giá nhà đã tăng tới 40-50%. Chị lo ngại rằng nếu bảng giá đất tiếp tục tăng mạnh vào năm tới, giá nhà ở sẽ đối mặt với một đợt tăng vọt mới.

Theo dự thảo, bảng giá đất mới của TP.HCM đề xuất tăng 30-40% tại nhiều khu vực nội thành. Đáng chú ý, ở một số trục đường thuộc các khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), giá đất có thể tăng tới 2-3 lần so với bảng giá hiện hành.

**Tác Động Từ Chi Phí Đất và “Ẩn Số K”**

Ban đầu, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM nhận định rằng bảng giá đất mới về nguyên tắc chưa tác động lớn đến các doanh nghiệp bất động sản. Lý do là tiền sử dụng đất hiện vẫn chủ yếu được xác định thông qua phương pháp thặng dư (tính trên doanh thu dự án trừ đi chi phí phát triển và lợi nhuận), không phụ thuộc hoàn toàn vào bảng giá đất.

Tuy nhiên, các chuyên gia chỉ ra rằng tác động sẽ trở nên rõ ràng hơn ở giai đoạn thứ hai – khi doanh nghiệp tiến hành gom quỹ đất thông qua việc nhận chuyển nhượng từ người dân. Khi bảng giá đất tăng, tâm lý thị trường thường khiến kỳ vọng giá bán đất tăng theo. Điều này làm cho chi phí giải phóng mặt bằng và mua lại đất để thực hiện dự án có khả năng đội lên đáng kể, và khoản chi phí gia tăng này cuối cùng sẽ được phản ánh trực tiếp vào giá bán nhà.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM tiết lộ, tiền đất chiếm khoảng 40-50% tổng chi phí phát triển dự án, thậm chí có thể lên tới 60% nếu quỹ đất được mua lại từ thị trường thứ cấp. Điều này buộc doanh nghiệp phải bỏ ra lượng vốn lớn ngay từ đầu, bao gồm cả vốn tự có và vốn vay ngân hàng, đồng thời chịu áp lực lãi suất trong suốt thời gian dự án chưa được đưa ra thị trường. “Giá bán buộc phải điều chỉnh tăng, và điều này chắc chắn ảnh hưởng đến thanh khoản, đặc biệt là với phân khúc nhà ở vừa túi tiền vốn hướng đến người mua ở thực,” vị lãnh đạo này nhấn mạnh.

Một yếu tố khác đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư và phát triển dự án là hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Theo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc trong thực thi Luật Đất đai, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo công thức: Bảng giá đất nhân với hệ số K. Hệ số này do UBND cấp tỉnh xác lập và điều chỉnh hằng năm từ ngày 1/1. Điều này có nghĩa là bảng giá đất mới chỉ là nền tảng, trong khi nghĩa vụ tài chính thực tế mà doanh nghiệp phải nộp sẽ phụ thuộc rất lớn vào hệ số K – con số được xem là “ẩn số lớn nhất” của thị trường đất đai trong giai đoạn tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định rằng hiện nay nhiều dự án vẫn áp dụng phương pháp thặng dư nên bảng giá đất tăng nhẹ chưa tác động lớn ngay lập tức. Tuy nhiên, khi công thức “giá đất = bảng giá đất × hệ số K” được triển khai, chi phí đất có thể cao hơn nhiều so với phương pháp thặng dư, thậm chí gấp hai, ba lần. “Giá bán căn hộ tại dự án đưa ra thị trường có thể bị đẩy lên cao, gây biến động mạnh mặt bằng giá nhà ở,” ông Châu cảnh báo.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cũng chia sẻ quan điểm tương tự, cho rằng hệ số K vẫn đang chờ ban hành và sẽ là điểm then chốt quyết định mức giá nhà ở tương lai. Nếu hệ số được thiết kế hợp lý (ví dụ 0,5), chi phí sử dụng đất sẽ “dễ thở” hơn. Ngược lại, nếu hệ số vượt xa bảng giá tham chiếu (trên 1), áp lực chi phí sẽ truyền dẫn trực tiếp vào giá bán bất động sản.

**Giải Pháp Để Kiểm Soát Giá Nhà và Phát Triển Bền Vững**

Trước bài toán hóc búa làm sao để bảng giá đất tiệm cận thị trường phục vụ công tác quản lý Nhà nước nhưng không đẩy giá nhà tăng cao phi lý, ông Lê Hoàng Châu đề xuất tách hệ số K thành ba nhóm: K1 điều chỉnh bảng giá đất cơ bản, K2 áp dụng cho bồi thường khi Nhà nước thu hồi, và K3 để tính nghĩa vụ tài chính tại các dự án thương mại. Nếu K3 được xác lập độc lập theo từng dự án, giá đất thương mại có thể phản ánh sát hơn với khả năng hấp thụ của thị trường. Ví dụ, với khu đất Nguyễn Xiển, nếu hệ số K1 là 1,4 nhưng K3 chỉ 0,4, bảng giá đất 80 triệu đồng mỗi m2 có thể giảm còn 32 triệu, phù hợp hơn với giá trị thực.

Dẫu vậy, ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh rằng việc kiểm soát giá nhà không thể chỉ trông chờ vào việc kìm hãm bảng giá đất. Chính sách dài hạn cần phải hướng tới việc tạo điều kiện để thị trường mở rộng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, minh bạch hóa giao dịch, hạn chế đầu cơ và áp thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ.

Song song đó, ông Thắng cũng cho rằng việc hình thành hệ thống sàn giao dịch tập trung và thiết lập Quỹ Nhà ở quốc gia là cần thiết nhằm huy động vốn dài hạn từ ngân sách, trái phiếu nhà ở và các quỹ đầu tư, góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản bền vững.

**Phương Uyên**