Giá chung cư TP.HCM tăng vọt, nhiều nhà đầu tư “hái quả ngọt” tiền tỷ chỉ trong thời gian ngắn.

## Sóng tăng giá căn hộ TP.HCM: Nhà đầu tư bỏ túi hàng tỷ đồng sau “lướt sóng” ngắn hạn

Thị trường căn hộ tại TP.HCM đang trải qua giai đoạn bùng nổ chưa từng có, với mặt bằng giá liên tục thiết lập đỉnh mới trong năm qua. Điều này đã mang lại khoản lợi nhuận khổng lồ, lên tới hàng tỷ đồng, cho không ít nhà đầu tư chỉ sau một thời gian ngắn nắm giữ tài sản.

Điển hình là trường hợp của chị Hải, cư dân phường Tân Sơn Hòa, TP.HCM. Chị cho biết đã mua một căn hộ trên đường Mai Chí Thọ vào năm 2024 với giá 5,6 tỷ đồng. Hiện tại, căn hộ này đang được nhiều người hỏi mua lại với mức giá 7,3 tỷ đồng, mang lại một khoản lợi nhuận đáng kể. “Ban đầu, tôi định đầu tư dài hạn, nhưng giá tăng quá nhanh trong thời gian ngắn khiến tôi cân nhắc bán trước Tết để tránh rủi ro thị trường đảo chiều,” chị Hải chia sẻ.

Tương tự, anh Nguyễn Dũng, chủ sở hữu một căn hộ cao cấp tại khu vực Thủ Thiêm, đã mua căn 3 phòng ngủ với giá 11,5 tỷ đồng vào đầu năm ngoái. Đến cuối tháng 10 năm nay, anh Dũng đã chốt bán thành công với giá 12,8 tỷ đồng, thu về hơn 1,3 tỷ đồng chỉ trong chưa đầy một năm. Anh bất ngờ trước tốc độ tăng giá mạnh mẽ này. Không chỉ vậy, một căn 2 phòng ngủ khác của gia đình anh Dũng tại phường Thạnh Mỹ Tây (quận Bình Thạnh cũ), rộng 82 m2, được mua năm ngoái với giá 8 tỷ đồng, nay cũng được sàn môi giới định giá gần 9,2 tỷ đồng. Với mức sinh lời hấp dẫn này, anh Dũng cũng đang xem xét khả năng thanh khoản.

Dù không lãi đậm như các trường hợp trên, chị Duyên ở phường Minh Phụng, TP.HCM, vẫn “bỏ túi” hơn nửa tỷ đồng sau khi lướt sóng một căn hộ. Chị mua căn 60 m2 tại một khu đô thị lớn thuộc quận 9 cũ vào tháng 11 năm ngoái với giá 2,7 tỷ đồng. Nhờ thông tin về dự án Vành đai 3 sắp hoàn thiện, giá khu vực này đã tăng lên khoảng 53 triệu đồng mỗi m2 vào quý vừa rồi, giúp chị bán ra ở mức 3,2 tỷ đồng. Chị Duyên cho biết, nhiều chủ nhà vẫn đang giữ hàng chờ giá tăng thêm, đặc biệt khi chủ đầu tư chuẩn bị mở bán phân khu cuối với giá cao hơn 25% so với trước. Tuy nhiên, do cần vốn để kinh doanh, chị đã quyết định chốt lời sớm.

### Đà tăng giá ấn tượng trên thị trường thứ cấp

Ghi nhận của VnExpress cho thấy, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đã tăng 20-30% trong vòng một năm qua, cho phép nhiều nhà đầu tư hiện thực hóa lợi nhuận đáng kể chỉ sau thời gian ngắn sở hữu.

Ở phân khúc trung – cao cấp, đà tăng giá diễn ra rõ rệt hơn. Đơn cử, Saigon Royal từ khoảng 87 triệu đồng mỗi m2 cuối năm ngoái, nay đã lên trung bình 113 triệu đồng mỗi m2 (tăng hơn 29%). Vinhomes Central Park cũng tăng từ 87 triệu đồng lên khoảng 120 triệu đồng mỗi m2. The Sun Avenue chứng kiến mức tăng mạnh nhất, từ 60 triệu đồng lên 89 triệu đồng mỗi m2 (tăng 48%). Kingston Residence tăng từ 66 triệu đồng lên 89 triệu đồng mỗi m2 (tăng 38%), và The Tresor từ 67 triệu đồng lên 96 triệu đồng mỗi m2 (tăng 40%).

Phân khúc vừa túi tiền cũng không nằm ngoài xu hướng tăng trưởng. Safira Khang Điền hiện giao dịch ở mức 52-62 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 30% so với năm ngoái. Flora Fuji từ 42 triệu đồng lên 52 triệu đồng mỗi m2; Flora Anh Đào từ 40 triệu đồng lên 50 triệu đồng mỗi m2; và Opal Garden từ 54 triệu đồng lên 62 triệu đồng mỗi m2.

### Nguyên nhân nào đẩy giá chung cư tăng cao?

Sự leo thang giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu bắt nguồn từ đà tăng phi mã của phân khúc sơ cấp. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý III, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt trung bình 87 triệu đồng mỗi m2, tăng 31% so với cùng kỳ. Áp lực giá này nhanh chóng lan tỏa sang thị trường thứ cấp, kéo giá tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nghiên cứu của DKRA Consultings cũng ghi nhận trong quý vừa qua, giá sơ cấp tại TP.HCM tăng 18%, trong khi giá thứ cấp tăng 15% so với cùng kỳ. Dữ liệu từ Batdongsan thậm chí cho thấy mức tăng trên thị trường thứ cấp chạm gần 33% so với cùng kỳ năm 2024, mạnh nhất ở các dự án cao cấp khu Đông, đặc biệt tại trục Xa lộ Hà Nội và Thủ Thiêm.

Số liệu từ Bộ Xây dựng chỉ ra rằng giá sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình 91 triệu đồng mỗi m2, với một số dự án trung tâm lên đến 120-150 triệu đồng mỗi m2. Điều này đã thiết lập một mặt bằng giá mới cho thị trường thứ cấp, đặc biệt tại các dự án đã bàn giao với hạ tầng đồng bộ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, lý giải rằng giá thứ cấp tăng mạnh một phần do nguồn cung sơ cấp mới tại TP.HCM sụt giảm trong vài năm gần đây. Sự khan hiếm nguồn cung cùng với tốc độ tăng giá của các dự án mới đã khiến người mua chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, nơi giá vẫn thấp hơn 10-15% so với sản phẩm mới cùng khu vực, từ đó đẩy giá tăng theo.

Ngoài ra, kỳ vọng vào việc nới lỏng chính sách tín dụng, giảm lãi suất và tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã khiến nhiều chủ nhà có tâm lý giữ hàng, hạn chế nguồn cung thứ cấp. Trong bối cảnh đó, những căn hộ đã bàn giao, có pháp lý rõ ràng và vị trí đắc địa ngày càng được săn tìm, bất chấp mức giá đã cao hơn trước.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định tốc độ tăng giá mạnh vừa qua còn chịu tác động từ hoạt động đẩy giá của một bộ phận môi giới và nhà đầu tư, trong khi nguồn cung mới tại khu vực nội thành tiếp tục hạn chế. Tuy nhiên, ông Tuấn cũng bày tỏ quan ngại rằng không ít sản phẩm đang chào bán có mức giá chưa thực sự tương xứng với chất lượng tiện ích, công trình xây dựng và cộng đồng cư dân.

Ông Tuấn cho biết thêm, nhu cầu mua chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc 2-4 tỷ đồng, nhưng nguồn cung mới gần như không còn căn hộ dưới 3 tỷ đồng, phần lớn đã vượt mốc 4 tỷ đồng mỗi căn. Điều này khiến bài toán sở hữu nhà ở của người trẻ ngày càng trở nên nan giải.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, cho rằng giá sơ cấp bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả đã tạo ra một khoảng cách lớn với giá thị trường thứ cấp. Điều này buộc nhiều người mua phải tìm đến các căn hộ đã bàn giao, đặc biệt tại khu vực trung tâm có tiện ích đầy đủ và pháp lý minh bạch. “Đây là yếu tố góp phần đẩy mặt bằng giá thứ cấp đi lên nhanh chóng,” bà Hương nhận định.

### Triển vọng thị trường

Trong năm tới, TP.HCM dự kiến sẽ đón thêm khoảng 5.000-6.000 căn hộ mới, với mức giá trung bình chạm ngưỡng 90 triệu đồng/m2. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Điều này khiến các căn hộ có thể ở ngay hoặc khai thác cho thuê với giá mềm hơn so với hàng sơ cấp tiếp tục được ưa chuộng. Xu hướng này được dự báo sẽ giúp thị trường thứ cấp duy trì đà tăng trưởng, nhất là khi nguồn cung mới tại khu vực lõi đô thị vẫn còn hạn chế.

Nhìn chung, thị trường căn hộ TP.HCM đang trong giai đoạn sôi động, mang lại cơ hội lớn cho nhà đầu tư nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, đặc biệt là giới trẻ.