HoREA: Giá căn hộ TP HCM bị đẩy lên cao do chi phí đất đắt đỏ

HoREA cảnh báo chi phí đất đang bị đẩy lên cao gấp nhiều lần giá trị thực do hệ số K, khiến giá căn hộ tăng phi lý và đề xuất giải pháp.

## HoREA: Chi Phí Đất Bị ‘Thổi Phồng’ Gấp Nhiều Lần, Đẩy Giá Căn Hộ TP.HCM Lên Mức Phi Lý

**TP. Hồ Chí Minh** – Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi kiến nghị lên Quốc hội, nhấn mạnh rằng giá căn hộ tại thành phố đang chịu áp lực rất lớn từ chi phí đất. Theo HoREA, công thức xác định nghĩa vụ tài chính thông qua việc “nhân bảng giá đất với hệ số K” đang tạo ra một mức giá đất vượt xa giá trị thực tế, buộc các nhà phát triển phải chuyển gánh nặng này vào giá bán cuối cùng của sản phẩm.

### Chênh Lệch ‘Khủng’ Giữa Giá Tính Toán và Giá Trị Thực

HoREA đã đưa ra các ví dụ cụ thể để minh chứng cho nhận định của mình. Tại một khu đất rộng 1 ha trên đường Nguyễn Xiển, TP. Thủ Đức (trước đây), bảng giá đất được quy định là 56,6 triệu đồng/m2. Khi áp dụng hệ số K là 1,4, giá đất tính ra lên tới khoảng 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu định giá theo phương pháp thặng dư – dựa trên doanh thu dự án trừ đi các chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận hợp lý – giá trị đất thực tế chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Như vậy, hệ số K đã khiến giá đất bị đội lên hơn gấp đôi so với giá trị thực. Với mức chi phí này, chủ đầu tư buộc phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng/m2 mới có thể hòa vốn, đẩy giá nhà lên mức khó chấp nhận.

Sự chênh lệch còn lớn hơn ở khu đất 1 ha trên đường Đặng Công Bỉnh (trước đây thuộc huyện Hóc Môn). Giá đất theo công thức bảng giá nhân K là 37 triệu đồng/m2, cao gấp sáu lần so với kết quả định giá theo phương pháp thặng dư, vốn chỉ khoảng 9 triệu đồng/m2. Chi phí đất bị đẩy vọt này đòi hỏi giá căn hộ tại dự án phải đạt ít nhất 70 triệu đồng/m2 mới đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho doanh nghiệp.

“Chi phí đất tăng quá cao khiến doanh nghiệp phải nâng giá bán căn hộ vượt xa giá trị thực,” HoREA nhận định, làm nổi bật tác động tiêu cực của cơ chế hiện hành.

### Tiếng Nói Từ Doanh Nghiệp và Chuyên Gia

Nhiều doanh nghiệp và giới chuyên gia đều đồng tình rằng hệ số K là nguyên nhân chính khiến giá nhà vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết chi phí đất là yếu tố quan trọng nhất kéo giá bất động sản lên cao. Không chỉ do cơ chế tính toán, mà còn do quy trình thẩm định kéo dài. Khi các cơ quan chức năng chưa thể đưa ra giá đất để doanh nghiệp hoàn tất nghĩa vụ tài chính, dự án vẫn phải chịu lãi chậm nộp, làm tăng thêm chi phí.

Tổng chi phí dự án ngày càng phình to do giá đất cao, cộng thêm tiền lãi phát sinh từ việc kéo dài dự án, cùng với biến động về giá vật liệu xây dựng và nhân công. Ông Nghĩa khẳng định: “Mọi khoản phát sinh đều được chuyển vào giá nhà và người mua cuối cùng phải gánh chịu.”

Đồng quan điểm, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh (IEEr) cũng cảnh báo rằng việc xây dựng bảng giá đất dựa trên giá thị trường đang làm tăng vọt chi phí đất và đẩy giá bất động sản lên quá cao. Nếu TP. Hồ Chí Minh tiếp tục xu hướng này, hệ lụy cho thị trường và xã hội sẽ rất lớn.

### Đề Xuất Giải Pháp Toàn Diện Từ HoREA và IEEr

Nhận thấy những bất cập từ sự chênh lệch lớn trong định giá đất, HoREA khẳng định không thể áp dụng một hệ số điều chỉnh chung cho tất cả các loại hình đất đai. Các dự án bất động sản thương mại, nhà ở cao tầng hay khu đô thị có đặc thù hoàn toàn khác biệt so với nhà ở riêng lẻ. Các dự án quy mô lớn thường có hệ số sử dụng đất cao, mật độ xây dựng thấp, suất đầu tư khác nhau giữa các phân khúc, nên việc sử dụng một hệ số K cố định sẽ làm sai lệch giá trị thật và gây tác động tiêu cực đến giá bán.

HoREA kiến nghị phân tách hệ số K thành ba nhóm riêng biệt:
* **K1:** Dùng để điều chỉnh bảng giá đất chung.
* **K2:** Dành cho việc xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
* **K3:** Áp dụng riêng để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại các dự án thương mại. HoREA đề xuất UBND cấp tỉnh nên có thẩm quyền quyết định hệ số K3 theo từng dự án hoặc loại dự án cụ thể. Ví dụ, với khu đất Nguyễn Xiển, nếu K1 là 1,4 nhưng K3 chỉ là 0,4, giá đất sẽ giảm từ 80 triệu đồng xuống còn 32 triệu đồng/m2, tiệm cận với giá trị thực. “Việc áp dụng hệ số K riêng theo từng nhóm dự án giúp địa phương linh hoạt hơn, phản ánh đúng giá trị đất, hạn chế chi phí đất đẩy giá nhà lên quá cao,” HoREA nhấn mạnh.

Ngoài ra, HoREA còn kiến nghị định giá đất cho những khu vực tiềm năng nhưng chưa có hạ tầng, như dự án lấn biển, khu đô thị hay nhà ở thương mại, nên được thực hiện theo phương pháp thặng dư thay vì dựa vào giá thị trường.

Viện IEEr cũng đưa ra đề xuất riêng cho việc xây dựng bảng giá đất năm 2026. Theo đó, nên lấy bảng giá cũ (theo Quyết định 02/2020) làm nền tảng, sau đó nhân hệ số K, không tiếp tục lấy giá thị trường làm cơ sở. Biên độ điều chỉnh hệ số K cũng được Viện đề xuất là từ 0,2 đến 3 lần, tùy theo từng khu vực, nhằm đảm bảo vừa linh hoạt vừa ổn định thị trường.

Các chuyên gia cũng chỉ ra sự cần thiết phải phân định rõ ràng trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương trong quá trình định giá đất. Nhà nước chỉ nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, còn chính quyền địa phương sẽ là đơn vị vận hành và điều chỉnh thực tế. Điều này cho phép địa phương ban hành các hệ số điều chỉnh linh hoạt dựa trên đặc thù từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội cụ thể.