VARS cảnh báo rủi ro từ giá nhà tăng “nóng”, vượt khả năng chi trả. Đề xuất tiêu chí theo dõi và cảnh báo thị trường.
## Giá nhà “phi mã” gây lo ngại về bền vững thị trường: Chuyên gia kiến nghị giải pháp cấp bách
Thị trường nhà ở Việt Nam đang đối mặt với những thách thức đáng kể về tính bền vững, đặc biệt là tình trạng giá nhà tăng vọt, vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân. Đây là nhận định được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra trong báo cáo gần đây, đồng thời kiến nghị các giải pháp cấp thiết nhằm kiềm chế đà tăng trưởng nóng này và hạn chế rủi ro cho nền kinh tế.
### Mất cân bằng cung – cầu đẩy giá nhà lên cao
Theo VARS, nhu cầu lớn nhất trên thị trường hiện nay thuộc về phân khúc nhà ở có mức giá phải chăng. Tuy nhiên, trong ba năm trở lại đây, nguồn cung chính lại tập trung vào các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư và đầu cơ. Ngay cả những khu vực ven đô – nơi từng được kỳ vọng sẽ cung cấp nhà ở vừa túi tiền – giá bán thực tế cũng ngày càng leo thang, chỉ thấp hơn đôi chút so với các khu vực trung tâm sầm uất.
Hội Môi giới nhấn mạnh sự cần thiết của các biện pháp nhằm hãm lại tốc độ tăng giá nhà chóng mặt, nhằm ngăn chặn những nguy cơ tiềm ẩn đối với sự ổn định của nền kinh tế quốc gia.
### Thực trạng nguồn cung và cơ cấu giá
Dữ liệu của VARS chỉ ra rằng, trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt ngưỡng 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với tổng lượng sản phẩm của cả năm 2024. Cụ thể với phân khúc chung cư tại Hà Nội, các căn hộ có giá từ 80-200 triệu đồng mỗi mét vuông chiếm tỷ lệ cao nhất, lên tới 42% tổng nguồn cung. Phân khúc 50-80 triệu đồng mỗi mét vuông chiếm khoảng 21%. Đáng báo động, nhóm căn hộ bình dân – loại hình được người dân đô thị mong chờ nhất – chỉ chiếm vỏn vẹn 3% tổng số sản phẩm mở bán, và tất cả đều đến từ các dự án nhà ở xã hội. Điều này đồng nghĩa với việc các sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ gần như đã vắng bóng trên thị trường.
### Giá tăng làm giàu cho số ít, đa số “cảm nhận nghèo đi”
Theo Hội Môi giới, đà tăng giá nhà không kiểm soát trên thực tế chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ những người đã sở hữu tài sản từ trước. Với lợi thế về tài chính và tài sản ban đầu, họ tiếp tục tích lũy thêm nhiều bất động sản như một công cụ đầu tư và tích trữ giá trị. Ngược lại, phần lớn người dân lại có “cảm giác nghèo đi” dù nền kinh tế vẫn tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập.
Bộ Xây dựng cũng công bố, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội và TP.HCM trong 9 tháng đầu năm đạt 70-80 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng gần 6% so với thời điểm đầu năm. Một số dự án hạng sang thậm chí ghi nhận mức giá trên 150 triệu đồng mỗi mét vuông, khẳng định mặt bằng giá nhà đang duy trì ở ngưỡng rất cao so với khả năng chi trả của đa số cư dân đô thị.
Trong khi đó, theo số liệu từ Cục Thống kê (thuộc Bộ Tài chính), thu nhập bình quân của người lao động trong 9 tháng đầu năm nay chỉ tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, đạt trung bình 8,3 triệu đồng mỗi tháng. Tại khu vực thành thị, con số này khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng, nhưng tỷ lệ thanh niên thất nghiệp vẫn ở mức trên 10%. Sự chênh lệch này càng làm trầm trọng thêm vấn đề tiếp cận nhà ở.
### Đề xuất giải pháp tăng cường minh bạch và quản lý
Để giải quyết tình trạng này, Hội Môi giới Bất động sản kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước cần khẩn trương ban hành một bộ tiêu chí cụ thể để theo dõi và đưa ra cảnh báo sớm về diễn biến của thị trường bất động sản. Bộ tiêu chí này sẽ là nền tảng để đánh giá, giám sát hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường. Thông qua hệ thống chỉ số minh bạch, cơ quan quản lý có thể kịp thời nhận diện các biến động bất thường như tình trạng tăng giá đột biến hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, từ đó có các biện pháp điều tiết thích hợp.
Bên cạnh đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất đai và nhà ở cần được đẩy nhanh tiến độ nhằm nâng cao tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro, và hạn chế hiệu quả tình trạng đầu cơ, thao túng giá trên thị trường.
Về phía mình, đại diện Bộ Xây dựng cho biết cơ quan này đang trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản. Hệ thống này sẽ được kết nối với hệ thống thông tin đất đai nhằm công khai tiến độ dự án, giá bán và tình trạng pháp lý của từng dự án. Ngoài ra, Bộ cũng đề xuất từ năm 2026, các tổ chức và cá nhân có thể phải kê khai thông tin về bất động sản mình sở hữu (bao gồm số lượng, giá giao dịch, hình thức và tình trạng pháp lý). Giải pháp này được kỳ vọng sẽ tăng cường tính minh bạch cho thị trường địa ốc, hỗ trợ công tác quản lý nhà nước và ngăn chặn hiệu quả tình trạng đầu cơ, găm hàng đẩy giá.
### Kết luận
Tình trạng giá nhà ở tăng “nóng” không chỉ tạo ra áp lực lớn lên khả năng an cư của người dân mà còn tiềm ẩn những rủi ro vĩ mô đối với nền kinh tế. Sự đồng thuận trong nhận định và những đề xuất từ cả Hội Môi giới Bất động sản và Bộ Xây dựng cho thấy tầm quan trọng của việc sớm triển khai các giải pháp đồng bộ, từ giám sát, cảnh báo đến tăng cường minh bạch và quản lý dữ liệu, nhằm hướng tới một thị trường bất động sản bền vững và công bằng hơn.
