Chuyên gia Quy hoạch và Thiết kế đô thị phân tích tầm quan trọng của mã định danh bất động sản.

## Bất động sản Việt Nam: Hướng tới sự minh bạch tuyệt đối với Mã định danh điện tử

Thị trường bất động sản Việt Nam từ lâu đã gắn liền với những lo lắng về giá cả thiếu minh bạch, lịch sử tài sản không rõ ràng và những rủi ro tiềm ẩn. Trái ngược hoàn toàn với tâm lý bất an đó, trải nghiệm mua nhà ở Nhật Bản của nhiều người thường mang lại cảm giác “nhẹ đầu” nhờ sự minh bạch thông tin gần như tuyệt đối.

Tại Nhật Bản, mọi dữ liệu liên quan đến bất động sản đều được lưu trữ một cách chi tiết và công khai. Người mua có thể dễ dàng tra cứu giá mua ban đầu, lịch sử sang nhượng, lợi nhuận hoặc thua lỗ qua từng giao dịch, các lần cho thuê, và thậm chí là những vấn đề tồn tại trong quá khứ của căn nhà. Quy định pháp luật còn buộc các nhà môi giới phải chủ động thông báo mọi thông tin bất lợi. Việc che giấu thông tin có thể dẫn đến việc bị tước giấy phép môi giới và công ty liên quan phải đối mặt với các chế tài nghiêm khắc. Chính vì vậy, khi một căn nhà có giá thấp hơn mặt bằng chung, người mua thường nhận được câu trả lời thẳng thắn như “căn này từng có người tự tử 30 năm trước” hoặc “tòa nhà này có tầng từng là văn phòng của các băng nhóm xã hội đen”. Sự rõ ràng này cho phép người mua đưa ra quyết định dựa trên thông tin đầy đủ, thay vì đánh cược tài sản quý giá của đời mình.

Sự minh bạch thông tin, được pháp luật bảo vệ, chính là điều mà nhiều chuyên gia mong muốn thấy ở thị trường Việt Nam. Và một bước tiến cơ bản để hiện thực hóa điều này là việc Chính phủ Việt Nam sẽ triển khai mã định danh điện tử cho bất động sản từ ngày 1/3/2026. Đây là sự chuyển đổi mạnh mẽ từ hệ thống quản lý bằng hồ sơ giấy tờ rời rạc sang quản lý bằng danh tính số. Mỗi bất động sản sẽ sở hữu một “chứng minh thư” kỹ thuật số riêng biệt, tồn tại xuyên suốt vòng đời của nó dù trải qua bao nhiêu lần đổi chủ, chấm dứt tình trạng thất lạc thông tin trong chồng chất giấy tờ như hiện nay.

Ý tưởng này tương tự như căn cước công dân gắn chip, nhưng phức tạp hơn đáng kể do liên quan đến đất đai, quy hoạch và vô số lợi ích xã hội đan xen. Đây không chỉ là một nâng cấp kỹ thuật mà còn là một cuộc cách mạng trong tư duy quản trị. Nghị định 357/2025/NĐ-CP đã đặt ra nền tảng pháp lý vững chắc với nguyên tắc “đất đai là gốc”, theo đó mã định danh thửa đất sẽ đứng đầu, sau đó mới đến dự án và các công trình xây dựng. Cách tiếp cận này khẳng định bất động sản trước hết là một thực thể pháp lý gắn liền với quyền sử dụng đất, chứ không đơn thuần là một mặt hàng để giao dịch.

**Lợi ích đa chiều từ định danh bất động sản**

Việc áp dụng mã định danh mang lại nhiều lợi ích thiết thực. Đối với đất đai, nó sẽ trở thành công cụ đắc lực làm sạch bản đồ pháp lý, phơi bày những “vùng mờ” kéo dài nhiều năm như đất bỏ hoang, không rõ chủ sở hữu hay sử dụng sai mục đích. Đối với các căn hộ, hệ thống này sẽ ngăn chặn tình trạng “nhân bản” pháp lý, đảm bảo mỗi tài sản chỉ tồn tại duy nhất một lần trên hệ thống, với trạng thái giao dịch và thế chấp được ghi nhận xuyên suốt. Nhờ đó, Nhà nước có thể kiểm soát thị trường từ sớm hơn, chuyển từ quản lý theo phản ứng sang quản lý phòng ngừa, giảm thiểu các cú sốc chính sách về sau.

Khi tất cả bất động sản được đưa vào một không gian dữ liệu thống nhất, những thành quả chính sách sâu rộng hơn sẽ dần lộ diện. Việc Nhà nước nắm rõ ai sở hữu bao nhiêu bất động sản và ở đâu sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các chính sách thuế lũy tiến nhằm hạn chế đầu cơ, bình ổn thị trường và tăng cường hiệu quả phòng chống tham nhũng.

Minh bạch dữ liệu cũng góp phần giảm đáng kể chi phí giao dịch và thời gian xử lý, thu hẹp sự bất cân xứng thông tin. Người mua sẽ ít phải dò dẫm hơn, người bán mất đi lợi thế từ sự mập mờ, giúp thị trường phản ứng sát hơn với cung cầu thực tế. Các ngân hàng cũng có thể định giá tài sản thế chấp một cách chính xác hơn, giúp bất động sản dễ dàng kết nối với thị trường vốn, thay vì bị kẹt trong những tập hồ sơ “câm lặng” như trước.

Một không gian mới đầy tiềm năng sẽ mở ra cho các doanh nghiệp công nghệ bất động sản (proptech). Các mô hình định giá tự động, quản lý tài sản hay phân tích rủi ro chỉ thực sự phát huy ý nghĩa khi dữ liệu đầu vào đủ tin cậy. Mã định danh không phải là một lời hứa hẹn về công nghệ, mà là điều kiện tiên quyết để Trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn (Big Data) hay công nghệ chuỗi khối (Blockchain) phát huy hiệu quả tối đa.

**Thách thức và giải pháp đảm bảo thành công**

Tuy nhiên, khi quyền lực số hóa gia tăng, những rủi ro đi kèm cũng không thể xem nhẹ. Rủi ro lớn nhất là sai lệch dữ liệu. Một lỗi nhỏ khi đã gắn vào mã định danh và lan truyền sang hệ thống thuế hay tín dụng có thể gây ra những hệ quả nghiêm trọng cho người dân, đặc biệt là với những tài sản gắn bó lâu dài với cả gia đình. Do đó, cơ chế đính chính, khiếu nại và cập nhật thông tin phải được thiết kế như một phần cốt lõi, chứ không phải là một tính năng phụ của hệ thống.

Các rủi ro vận hành cũng luôn hiện hữu. Sự cố kỹ thuật hoặc lỗi hệ thống có thể làm đình trệ toàn bộ chuỗi giao dịch, thế chấp và công chứng. Rủi ro an ninh dữ liệu càng cần được quan tâm đặc biệt, từ nguy cơ rò rỉ thông tin cá nhân và tài sản đến các cuộc tấn công mạng hay khai thác dữ liệu trái phép. Người dân và doanh nghiệp chỉ sẵn lòng “lộ diện” trong không gian dữ liệu khi họ thực sự tin rằng thông tin của mình được bảo mật, sử dụng đúng mục đích và chịu sự giám sát chặt chẽ. Điều này đòi hỏi Việt Nam phải xây dựng một khung pháp lý bảo vệ dữ liệu cá nhân đủ mạnh, học hỏi từ các chuẩn mực quốc tế như GDPR của châu Âu.

Một thách thức khác nằm ở thể chế. Mặc dù chủ trương liên thông dữ liệu đã rõ ràng, trên thực tế, mỗi cơ quan vẫn có xu hướng bảo vệ “vương quốc dữ liệu” riêng của mình với những lợi ích đặc thù, chỉ chia sẻ thông tin một cách cầm chừng hoặc mang tính hình thức. Nếu tư duy “dữ liệu ngành tôi” không được giải quyết triệt để, nguy cơ liên thông nửa vời và sai lệch khi khớp nối các hệ thống sẽ dẫn đến mâu thuẫn và tắc nghẽn thủ tục là điều không thể tránh khỏi, với cái giá phải trả rất lớn.

Để mã định danh không chỉ là một lớp số hóa hình thức, ba ưu tiên hàng đầu cần được thiết lập sớm. Thứ nhất, cần có một đầu mối liên ngành đủ quyền lực để làm sạch dữ liệu. Giai đoạn từ nay đến tháng 3/2026 mang tính chất quyết định, bởi nếu dữ liệu đầu vào đã bị nhiễu loạn, toàn bộ hệ thống sẽ được xây dựng trên một nền móng sai lệch, rất khó để sửa chữa sau này.

Thứ hai, thiết kế một cơ chế “công lý dữ liệu” nhanh chóng và thực chất. Người dân cần có quyền sửa lỗi dễ dàng, thậm chí dễ hơn cả khi lỗi xảy ra. Một nút “Báo sai” trên ứng dụng định danh, kèm theo cam kết xử lý trong thời hạn rõ ràng (ví dụ 48 giờ), sẽ hiệu quả hơn nhiều so với quy trình khiếu nại qua nhiều cấp. Nếu lỗi thuộc về cơ quan nhà nước, trách nhiệm bồi thường phải được đặt ra, thay vì đẩy gánh nặng chứng minh cho người dân.

Cuối cùng, công khai tiến độ và chất lượng dữ liệu theo từng địa phương. Minh bạch hóa hệ thống chính là cách bền vững nhất để xây dựng niềm tin. Khi các địa phương học hỏi lẫn nhau và người dân có quyền giám sát, áp lực cải cách sẽ đến từ cả bên trong lẫn bên ngoài bộ máy, tạo ra một vòng phản hồi lành mạnh.

**Những bài học từ quốc tế**

Kinh nghiệm quốc tế đã chỉ ra rằng không có mô hình hoàn hảo, nhưng có những bài học lặp lại đủ rõ ràng để không thể bỏ qua. Estonia, từ đầu thập niên 1990, đã số hóa đăng ký đất đai, kết nối dữ liệu đất đai với thông tin dân cư, thuế và tư pháp trong một kiến trúc chính phủ điện tử toàn diện và mẫu mực. Hệ thống này, coi dữ liệu là hạ tầng thiết yếu được đầu tư và bảo trì liên tục, đã giúp rút ngắn thời gian xử lý từ vài tháng xuống vài ngày, giảm mạnh chi phí và tăng rõ rệt mức độ minh bạch.

Singapore triển khai hệ thống INLIS tích hợp sâu, cho phép tra cứu qua một đầu mối duy nhất. Ngay cả với quy mô nhỏ và hạ tầng công nghệ cao, nước này vẫn mất nhiều năm để làm sạch và chuẩn hóa dữ liệu lịch sử. Nhật Bản và Hàn Quốc tiếp tục đối mặt với dữ liệu phân mảnh và nhà bỏ hoang, trong đó Nhật Bản đặc biệt chịu áp lực về tài sản vô thừa kế. Tại Ấn Độ, các chương trình số hóa quy mô lớn từng phải tạm dừng ở một số bang do dữ liệu thiếu đồng bộ, cho thấy việc làm sạch dữ liệu là một bước không thể bỏ qua. Bài học chung không nằm ở công nghệ, mà ở tư duy coi dữ liệu là hạ tầng thể chế, cùng với cam kết chính trị dài hạn và nguồn lực đủ lớn cho giai đoạn khó khăn nhất.

**Mã định danh – Nền tảng cho tương lai**

Nghị định 357 không chỉ là một quy định mới mà là một cuộc cải cách thể chế sâu rộng dựa trên dữ liệu. Nếu được triển khai tốt, mã định danh có thể trở thành viên gạch nền vững chắc cho nhà nước số và một thị trường bất động sản minh bạch hơn. Người mua nhà sẽ bắt đầu từ dữ liệu đáng tin cậy thay vì những linh cảm mơ hồ, từ hồ sơ rõ ràng thay vì những câu hỏi lửng lơ. Cảm giác an tâm trong giao dịch lớn nhất đời người sẽ không còn là đặc quyền của các thị trường phát triển.

Ngược lại, nếu làm một cách nửa vời, mã định danh có nguy cơ chỉ là một lớp mã số phủ lên những bất cập cũ, thậm chí khiến sự bất an trở nên tinh vi hơn dưới vỏ bọc công nghệ. Ranh giới giữa hai con đường này không nằm ở kỹ thuật, mà ở tư duy dữ liệu và năng lực kỹ trị từ trung ương đến địa phương.

Sau cùng, cải cách này chỉ thực sự có ý nghĩa khi nó trả lại cho người đi tìm tổ ấm một quyền lợi rất giản dị: được an tâm khi biết rõ mình đang mua cái gì, trong toàn bộ vòng đời của nó, không phải qua cảm tính mà bằng dữ liệu khách quan và đáng tin cậy.