Hàng trăm dự án tại TP.HCM đình trệ vì định giá đất kéo dài, chậm tiến độ và tiềm ẩn rủi ro pháp lý, dù thành phố đang nỗ lực gỡ vướng.
## Định Giá Đất: Nút Thắt Lớn Kìm Hãm Hàng Trăm Dự Án Bất Động Sản TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh đang đối mặt với một thách thức lớn khi hàng trăm dự án bất động sản rơi vào tình trạng trì trệ, thậm chí “đứng hình” suốt nhiều năm do vướng mắc trong khâu định giá đất. Tình trạng này không chỉ kéo dài thời gian triển khai, gây rủi ro pháp lý mà còn làm suy giảm niềm tin của thị trường, bất chấp những nỗ lực tháo gỡ từ phía chính quyền.
Một minh chứng điển hình cho sự bế tắc này là dự án Lotus Residences của Công ty cổ phần đầu tư Anh Tuấn tại phường Phú Thuận, quận 7 (cũ). Sau gần một thập kỷ đối mặt với nhiều rào cản pháp lý, bao gồm việc gia hạn chủ trương đầu tư và xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, dự án đã chính thức được tái khởi động. Cụ thể, sau hơn 7 năm ròng rã hoàn thiện hồ sơ, doanh nghiệp đã nhận được thông báo nộp hơn 500 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Ngay trong ngày nhận thông báo, chủ đầu tư đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nhanh chóng đẩy mạnh thi công các phân khu nhà phố cùng hạ tầng nội khu. Dự kiến, cư dân sẽ được đón về sinh sống từ quý I/2026 và nhận sổ hồng vào quý IV cùng năm. Sự đình trệ kéo dài trước đó đã khiến hàng trăm khách hàng không thể xây dựng, nhận sổ hồng, đồng thời các hạng mục như chung cư, trường học, trung tâm thương mại đều bị trì hoãn.
Tuy nhiên, trường hợp của Lotus Residences là một trong số ít ỏi, chỉ 9 dự án hiếm hoi trên địa bàn TP.HCM được giải quyết nút thắt định giá đất kể từ đầu năm đến nay. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện có khoảng 100 dự án khác trên toàn thành phố vẫn đang mòn mỏi chờ thông báo tiền sử dụng đất. Trong số đó, nhiều chủ đầu tư lớn cũng đang mắc kẹt, điển hình như Novaland với 13 dự án được giao đất từ giai đoạn 2015-2016 nhưng đến nay vẫn chưa nhận được thông báo nộp tiền. Hưng Thịnh Land cũng có 8 dự án tương tự, trong khi liên danh Đế Vương với dự án Empire City hay Shizen Home của Gotec cũng gặp phải tình cảnh “kẹt” ở khâu định giá đất suốt nhiều năm qua.
Nhận thức được tình hình cấp bách, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết, từ nay đến cuối năm, thành phố dự kiến sẽ trình thẩm định 23 dự án, trong đó có 5 dự án đang trong giai đoạn xác định giá đất. Mặc dù vậy, con số này vẫn còn khá khiêm tốn so với khối lượng hồ sơ tồn đọng và nhu cầu chờ hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai của các doanh nghiệp.
Các chuyên gia đều khẳng định định giá đất là “nút thắt” lớn nhất, kìm hãm môi trường đầu tư đô thị tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh rằng tiền sử dụng đất từ lâu đã trở thành gánh nặng tài chính khổng lồ đối với các nhà phát triển. Quá trình xác định nghĩa vụ này không chỉ kéo dài mà còn tiềm ẩn rủi ro truy thu ngay cả khi doanh nghiệp đã hoàn tất nộp tiền. Hệ quả là hàng loạt dự án đình trệ, đẩy chủ đầu tư vào thế “tiến thoái lưỡng nan”: triển khai sẽ đối mặt với thua lỗ, nhưng dừng lại thì mất đi cơ hội vàng. Ông Châu cũng chỉ rõ, sự chậm trễ này phần lớn thuộc về trách nhiệm của các cơ quan quản lý địa phương, bởi quyết định giá đất và việc điều chỉnh quy hoạch đều do cơ quan nhà nước phê duyệt.
Đồng quan điểm, Tiến sĩ Nguyễn Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, phân tích rằng sự chồng chéo và thiếu đồng bộ giữa các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Giá, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu… là nguyên nhân cốt lõi. Cùng một dự án có thể áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau (so sánh, chi phí, thu nhập) nhưng lại không có cơ chế thống nhất để đưa ra một mức giá đủ sức thuyết phục và minh bạch.
Luật sư Trương Anh Tú cũng bổ sung rằng sự phức tạp trong các quy định pháp luật khiến tình trạng tắc nghẽn kéo dài. Các nghị định và thông tư liên quan đưa ra nguyên tắc và cách tính khác nhau, gây bối rối cho cả doanh nghiệp và cơ quan chức năng trong việc xác định căn cứ chuẩn. Ngay cả Hội đồng thẩm định giá đất cũng lúng túng khi phải lựa chọn giữa số vốn chủ đầu tư công bố hay dự toán thẩm tra độc lập vì thiếu hướng dẫn rõ ràng về việc ưu tiên phương pháp nào, dẫn tới những suy đoán và nguy cơ pháp lý cho người ký. Điều này khiến chi phí đất, một yếu tố trọng yếu trong cấu phần tài chính dự án, trở nên thiếu minh bạch, làm nhà đầu tư chần chừ và thị trường mất đi niềm tin.
Trước thực trạng này, UBND TP.HCM đã khẩn trương kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn sửa đổi quy định xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024. Đồng thời, thành phố cũng đề xuất áp dụng cơ chế lấy bảng giá đất nhân hệ số K để rút ngắn thời gian xử lý gần 100 hồ sơ tồn đọng. Mục tiêu là tháo gỡ điểm nghẽn trong công tác định giá, đảm bảo tiến độ đầu tư, nguồn cung nhà ở và tăng thu ngân sách nhà nước.
Để giải quyết triệt để vấn đề định giá đất trong dài hạn, các chuyên gia đề xuất cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá minh bạch, được cập nhật theo giao dịch thực tế trên thị trường. Bên cạnh đó, việc thành lập một cơ quan định giá đất độc lập, tách rời khỏi cơ quan quản lý, cũng là một giải pháp cần thiết. Ngoài ra, cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp chia sẻ rủi ro thông qua cơ chế nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ hoặc điều chỉnh khi thị trường có biến động mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu khẳng định: “Nếu không có sự cải cách quyết liệt, môi trường đầu tư sẽ tiếp tục bị trói buộc bởi ‘chiếc vòng kim cô mang tên định giá đất’”. Tình trạng này đòi hỏi một giải pháp đồng bộ và quyết đoán từ các cấp lãnh đạo để khơi thông nguồn lực, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và nền kinh tế thành phố.
