TP.HCM đề xuất giảm 20-25% giá đất nông nghiệp so với hiện hành, đảo ngược đề xuất tăng trước đó.
TP.HCM Thay Đổi Hướng: Giảm Mạnh Giá Đất Nông Nghiệp, Ngăn Ngừa Khoảng Cách Với Đất Ở
TP.HCM, [Ngày/Tháng/Năm] – Thành phố Hồ Chí Minh đang hướng tới một sự điều chỉnh đáng kể trong chính sách giá đất nông nghiệp, với dự thảo mới nhất đề xuất giảm từ 20-25% so với bảng giá hiện hành. Động thái này, được đưa ra trong tờ trình gần đây của Sở Nông nghiệp và Môi trường gửi Ủy ban Nhân dân thành phố, thể hiện sự đảo ngược hoàn toàn so với đề xuất tăng giá đáng kể từng được công bố vào cuối tháng 11 năm ngoái.
Cấu Trúc Bảng Giá Mới Với Mức Giảm Sâu
Theo phương án đề xuất, bảng giá đất nông nghiệp được phân chia rõ ràng thành bốn khu vực địa lý và ba vị trí cụ thể, dựa trên khả năng tiếp cận đường giao thông. Cụ thể, vị trí 1 áp dụng cho các thửa đất nằm trong phạm vi 200 mét tiếp giáp lề đường; vị trí 2 dành cho đất cách lề đường từ 200 đến 400 mét; và vị trí 3 bao gồm các khu vực còn lại.
Phân tích chi tiết các mức giá đề xuất cho thấy sự cắt giảm đáng kể. Tại Khu vực I, mức giá cao nhất cho đất trồng cây lâu năm ở vị trí 1 dự kiến là khoảng 625.000 đồng/m2, thấp hơn khoảng 23% so với mức 810.000 đồng/m2 theo Quyết định 79 hiện hành. Tương tự, mức giá thấp nhất cũng giảm hơn 23%, xuống còn khoảng 400.000 đồng/m2 so với 518.000 đồng/m2 trước đây.
Đối với đất trồng cây hàng năm tại vị trí 1 của Khu vực I, mức giá cao nhất được kiến nghị là 500.000 đồng/m2, giảm khoảng 26% so với 675.000 đồng/m2 đang áp dụng. Mức giá thấp nhất cho loại đất này là 320.000 đồng/m2, thấp hơn hơn 25% so với mức hiện hành.
Ở các Khu vực II, III và IV, giá đất trồng cây lâu năm dao động từ mức cao nhất 500.000 đồng/m2 đến thấp nhất 205.000 đồng/m2. Đối với đất trồng cây hàng năm, các mức giá được đề xuất nằm trong khoảng từ 400.000 đồng/m2 (cao nhất) đến 164.000 đồng/m2 (thấp nhất). Đáng chú ý, trong khi phần lớn các khu vực nội thành trung tâm và địa bàn TP.HCM cũ ghi nhận sự điều chỉnh giảm, một số địa phương thuộc Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (như Bàu Bàng, Phú Giáo, Dầu Tiếng, Tân Uyên…) lại có giá đất nông nghiệp tăng từ 1 đến 1,7 lần so với quy định hiện hành.
Bảng giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm dự kiến (Nghìn đồng/m2):
- Khu vực I: Vị trí 1: 625.000 | Vị trí 2: 500.000 | Vị trí 3: 400.000
- Khu vực II: Vị trí 1: 500.000 | Vị trí 2: 400.000 | Vị trí 3: 320.000
- Khu vực III: Vị trí 1: 400.000 | Vị trí 2: 320.000 | Vị trí 3: 256.000
- Khu vực IV: Vị trí 1: 320.000 | Vị trí 2: 256.000 | Vị trí 3: 205.000
Bảng giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm dự kiến (Nghìn đồng/m2):
- Khu vực I: Vị trí 1: 500.000 | Vị trí 2: 400.000 | Vị trí 3: 320.000
- Khu vực II: Vị trí 1: 400.000 | Vị trí 2: 320.000 | Vị trí 3: 256.000
- Khu vực III: Vị trí 1: 320.000 | Vị trí 2: 256.000 | Vị trí 3: 205.000
- Khu vực IV: Vị trí 1: 256.000 | Vị trí 2: 205.000 | Vị trí 3: 164.000
Tác Động Sâu Rộng Và Lý Do Đảo Ngược Chính Sách
Bảng giá đất mới này sẽ là cơ sở quan trọng để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản thuế, lệ phí liên quan, cũng như giá khởi điểm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và các giao dịch liên quan.
Sự thay đổi chính sách lần này diễn ra trong bối cảnh giá đất ở đang được xây dựng theo mặt bằng mới, cao hơn, tiềm ẩn nguy cơ nới rộng khoảng cách giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Trước đó, theo dự thảo trình vào cuối tháng 11, giá đất nông nghiệp từng được đề xuất tăng vọt gần 78-85% so với hiện hành. Cụ thể, đất trồng cây lâu năm ở Khu vực 1 có thể đạt mức cao nhất 1,4 triệu đồng/m2 và thấp nhất 370.000 đồng/m2, trong khi đất trồng cây hàng năm là 1,2 triệu đồng/m2 và 300.000 đồng/m2 tương ứng. Việc chuyển hướng sang phương án giảm giá cho thấy nỗ lực của thành phố nhằm cân bằng thị trường và giảm gánh nặng cho người dân.
Hệ Lụy Từ Định Giá Đất Nông Nghiệp Thấp
Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng việc định giá đất nông nghiệp ở mức thấp có thể gây ra nhiều hệ lụy. Theo quy định hiện hành, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp nhân với diện tích chuyển đổi. Do đó, định giá đất nông nghiệp thấp không chỉ làm tăng nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận đất ở hợp pháp của các hộ gia đình, cá nhân. Chi phí chuyển mục đích tăng cao có thể bị đẩy vào giá nhà ở và giá thuê mặt bằng kinh doanh, gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, đặc biệt đối với hộ kinh doanh và doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Ngoài ra, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giá đất tính bồi thường được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Việc giá đất nông nghiệp bị xác định ở mức thấp có thể khiến người sử dụng đất nông nghiệp chịu thiệt thòi về quyền lợi, bởi mức bồi thường có thể không tương xứng với giá trị thực tế trên thị trường.
Hiện tại, dự thảo bảng giá đất này đang được Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM lấy ý kiến rộng rãi, với kỳ vọng sẽ chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Theo Phương Uyên
