Giá căn hộ trung tâm TP.HCM tăng gần gấp ba trong một thập kỷ, vượt nhà liền thổ. Nhu cầu cao, cung khan hiếm.
## Căn Hộ Trung Tâm TP.HCM Tăng Giá Phi Mã: Thập Kỷ Vàng Và Sự Dịch Chuyển Tâm Điểm Đô Thị
**Thành phố Hồ Chí Minh –** Thị trường bất động sản khu vực trung tâm TP.HCM đã trải qua một thập kỷ đầy ấn tượng, với giá căn hộ tăng vọt gần ba lần, vượt xa nhiều phân khúc khác. Đây là thông tin nổi bật được ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc nền tảng giao dịch bất động sản trực tuyến Batdongsan (thành viên Tập đoàn PropertyGuru), chia sẻ tại Diễn đàn bất động sản TP.HCM chủ đề “Hạt nhân trung tâm” vào ngày 18/11 vừa qua.
### Đà Tăng Trưởng Khó Tin Và Bức Tranh Thị Trường Hiện Tại
Theo dữ liệu từ Batdongsan, trong mười năm qua, giá bán trung bình mỗi mét vuông căn hộ tại khu vực lõi đô thị đã tăng từ 31 triệu đồng vào năm 2015 lên đến 92 triệu đồng, đạt mức tăng trưởng xấp xỉ 300%. Mức tăng này chỉ đứng sau loại hình đất nền, với mức tăng 4,8 lần, và vượt trội đáng kể so với nhà liền thổ (nhà riêng, nhà mặt phố) vốn chỉ tăng khoảng 2,3 đến 2,7 lần trong cùng giai đoạn.
Cụ thể hơn về tình hình giá thứ cấp trong quý III năm nay, căn hộ tại khu vực trung tâm Quận 1 (cũ) đạt mức bình quân 413 triệu đồng/m2, trong khi Quận 2 (cũ) ghi nhận 314 triệu đồng/m2. Các khu vực lân cận như Quận 3 và Bình Thạnh (cũ) có mức giá phổ biến dao động từ 115 đến 185 triệu đồng/m2. Đối với rổ hàng mới ra mắt, giá bán có thể lên tới 200-500 triệu đồng/m2 và duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định từ 10% đến 30% hàng năm.
### Thiếu Cung – Thừa Cầu: Áp Lực Giá Không Ngừng Tăng
Đại diện Batdongsan lý giải, mặc dù giá căn hộ liên tục tăng cao, nhu cầu sở hữu bất động sản tại khu vực trung tâm vẫn luôn ở mức “khủng”. Trong 9 tháng đầu năm, các dự án ở vùng lõi chỉ chiếm khoảng 28% tổng nguồn cung trên toàn thành phố, nhưng lại thu hút tới 45% tổng lượt tìm kiếm căn hộ tại TP.HCM. Tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nguồn cung khan hiếm và nhu cầu vượt trội, đặc biệt là sự cạn kiệt nguồn cung mới, đã tạo áp lực lớn, đẩy giá căn hộ hiện hữu tại khu vực này lên cao không ngừng.
Ông Nguyễn Quốc Anh cũng chỉ ra rằng, sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP.HCM đến từ vị thế là trung tâm thương mại, tài chính, dịch vụ phát triển vượt bậc, cùng với mật độ dân cư và lao động cao, hệ thống hạ tầng giao thông công cộng dày đặc. Những yếu tố này góp phần duy trì giá trị cao và khiến nguồn cung khó lòng đáp ứng đủ nhu cầu.
### Định Nghĩa Trung Tâm Đô Thị Đang Dịch Chuyển Sang Thủ Thiêm
Một điểm đáng chú ý là khái niệm về “khu vực trung tâm” của TP.HCM đang dần mở rộng, không còn gói gọn trong ranh giới địa lý truyền thống mà hướng về phía Thủ Thiêm – nơi được quy hoạch trở thành trung tâm tài chính quốc tế mới của thành phố. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, trong bối cảnh cấu trúc đô thị thay đổi nhanh chóng, định nghĩa trung tâm được hiểu theo góc độ chức năng đô thị, dựa trên các yếu tố định lượng như tốc độ phát triển hạ tầng, quy hoạch vùng, mật độ doanh nghiệp, sức hút việc làm, dòng vốn FDI, khả năng kết nối và sự hình thành các cụm chức năng mới.
Xu hướng dịch chuyển này đã khiến giá trị bất động sản tại Thủ Thiêm dẫn đầu tốc độ tăng trưởng toàn thị trường trong năm qua. Tính đến quý III, giá căn hộ tại khu vực Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc phổ biến ở mức 80-120 triệu đồng/m2, tăng đáng kể từ 32% đến 48%. Khu vực này hiện chiếm hơn 60% tổng nguồn cung căn hộ toàn thành phố, với phần lớn là các sản phẩm cao cấp có giá trên 100 triệu đồng/m2.
Các báo cáo độc lập cũng xác nhận xu hướng này. Viện Nghiên cứu bất động sản Dat Xanh Services cho biết, khu vực Thủ Thiêm, với vai trò trung tâm tài chính mới, ghi nhận biên độ tăng giá 15-30% so với đầu năm. Trong khi đó, Avison Young Việt Nam thống kê, các dự án chung cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm có tốc độ tăng giá hàng năm từ 18-27%, vượt trội so với khu Thảo Điền (13-19%) và Thạnh Mỹ Lợi (cũ), chỉ xếp sau Quận 1 trước thời điểm sáp nhập.
### Tầm Nhìn Dài Hạn Và Lời Khuyên Cho Nhà Đầu Tư
Trong dài hạn, bất động sản tại khu vực trung tâm TP.HCM vẫn sẽ giữ sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong 5-10 năm tới. Tuy nhiên, tiềm năng tăng trưởng tại các khu vực trung tâm truyền thống có thể sẽ chậm lại do mức giá đã ở ngưỡng cao và nguồn cung hạn chế. Đồng thời, xu hướng mở rộng khu trung tâm đang tạo ra những tâm điểm đầu tư mới, mang đến cơ hội đón đầu cho nhà đầu tư nhưng cũng tạo áp lực cạnh tranh lên các khu vực cũ.
Để đạt được lợi nhuận ổn định và khả năng sinh lời cao, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà và nhà đầu tư nên hướng tới tầm nhìn dài hạn, thay vì chỉ tập trung quá mức vào các khu trung tâm truyền thống. Thay vào đó, việc tìm kiếm các dự án tại những khu vực đang được quy hoạch đồng bộ, có hạ tầng phát triển và gần các trục giao thông chính sẽ là lựa chọn chiến lược hơn.
