Giá căn hộ sơ cấp TP.HCM sau sáp nhập tăng mạnh 9-13% quý IV/2025, Bình Dương cũ dẫn đầu đà tăng. (94 ký tự)
## Giá căn hộ TP.HCM tăng vọt sau sáp nhập: Bình Dương cũ lập kỷ lục tăng trưởng
Thị trường căn hộ sơ cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) chứng kiến một đà tăng giá đáng kể trong quý IV/2025, với mức tăng trung bình từ 9-13% so với quý trước đó. Đáng chú ý, khu vực Bình Dương cũ – nay đã sáp nhập vào TP.HCM – đang dẫn đầu tốc độ tăng trưởng, vượt qua cả khu vực trung tâm.
Theo số liệu từ One Mount Group, giá căn hộ tại Bình Dương cũ đạt mức trung bình 52 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng 13% so với quý trước và ấn tượng 26% so với cùng kỳ năm 2024. Khu vực này cũng là nguồn cung chính cho thị trường TP.HCM, chiếm 57% trong tổng số khoảng 14.500 căn hộ mở bán trong quý vừa qua. Nhiều dự án mới tại Dĩ An và Thuận An đã nhanh chóng thiết lập mức giá từ 50-70 triệu đồng/m2, kéo mặt bằng giá chung của khu vực tăng mạnh chỉ trong ba tháng.
Trong khi đó, tại trung tâm TP.HCM, giá căn hộ duy trì ở mức cao 103 triệu đồng/m2, tăng gần 9% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ. Mức tăng này chủ yếu đến từ nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, với một số dự án chào bán vượt ngưỡng 180-200 triệu đồng/m2, tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đến các khu vực lân cận.
Phân tích của One Mount Group chỉ ra rằng tốc độ tăng giá vượt trội của Bình Dương cũ so với trung tâm TP.HCM phản ánh kỳ vọng lớn của nhà đầu tư vào quy hoạch đô thị và hệ thống hạ tầng đồng bộ sau sáp nhập, hứa hẹn khả năng kết nối chặt chẽ hơn với khu vực trung tâm.
Đồng quan điểm, DKRA Consulting ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập tăng từ 4-16% chung toàn thị trường. Riêng khu Đông (bao gồm Thủ Đức và Bình Dương cũ) chứng kiến mức tăng mạnh từ 20-28% so với cùng kỳ. Bình Dương cũ hiện đóng góp hơn 53% tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại các tỉnh phía Nam, với khoảng 15.370 căn. Các dự án mới như Landmark Bình Dương, Green Skyline, A&T Saigon Riverside, The Gió đang chào bán với giá 55-65 triệu đồng/m2, trong khi số lượng sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm, không đủ để duy trì mặt bằng giá ổn định.
### Chuyên gia nhận định: Hạ tầng và chi phí đẩy giá
Lý giải về xu hướng giá chung cư tăng cao, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng thị trường căn hộ TP.HCM và Bình Dương sau sáp nhập đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Việc triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến vào năm 2026 được xem là động lực chính, thiết lập những cột mốc giá mới và tái định vị giá trị cho cả khu vực trung tâm lẫn các vùng vừa sáp nhập. Ông Tiến nhấn mạnh rằng, khi đặt trong cùng mặt bằng đô thị, giá nhà tại Bình Dương đang chịu tác động trực tiếp từ giá TP.HCM và có xu hướng thu hẹp khoảng cách. Sự dịch chuyển dân cư, lực lượng lao động và chuyên gia cũng góp phần nâng tầm căn hộ tại đây, từ sản phẩm giá rẻ thành sản phẩm phục vụ tầng lớp trung lưu và người mua ở thực, kéo theo chất lượng và giá bán tăng.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, đồng tình rằng việc giá căn hộ Bình Dương tăng là điều tất yếu. Khu vực này đang chuyển đổi từ vai trò vệ tinh công nghiệp sang một phần không gian đô thị mở rộng của TP.HCM. Hạ tầng giao thông liên vùng tại khu Đông, với hàng loạt dự án lớn như cao tốc, vành đai, các trục kết nối chính và metro đang được triển khai, đã khiến thị trường phản ứng sớm, đẩy giá căn hộ tăng trước một nhịp so với tiến độ hoàn thiện thực tế. Ngoài ra, chi phí đầu vào tăng cao cũng góp phần thiết lập mặt bằng giá mới. Giá đất tăng sau sáp nhập, quỹ đất sạch hạn chế cùng yêu cầu pháp lý và tiêu chuẩn phát triển dự án cao hơn buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo hiệu quả, khiến giá căn hộ khó quay về mức thấp như trước.
### Triển vọng và thách thức phía trước
One Mount Group dự báo năm 2026, thị trường căn hộ TP.HCM sau sáp nhập sẽ đón khoảng 32.000 sản phẩm mới, trong đó khu vực trung tâm TP.HCM đóng góp gần một nửa, phần còn lại chủ yếu đến từ Bình Dương. Hầu hết các dự án này thuộc phân khúc trung và cao cấp.
Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản Phan Đình Phúc, CEO Seenee, cảnh báo về những thách thức tiềm ẩn. Ông nhận định thị trường căn hộ Bình Dương đang phản ánh rõ nhu cầu ở thực của người dân TP.HCM dịch chuyển ra khu vực lân cận. Phân khúc căn hộ tổng giá 2-4 tỷ đồng đang là nhóm sản phẩm bền vững nhất, với tốc độ tiêu thụ ổn định và đã hình thành thanh khoản thứ cấp rõ nét. Ngược lại, một số khu đô thị quy mô lớn có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn nguồn cung tăng nhanh.
Áp lực lớn nhất vẫn đến từ mặt bằng lãi suất cao và chính sách tín dụng thận trọng, hạn chế khả năng tiếp cận vốn của người mua. Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập đang ở mức lớn mà giá lại liên tục điều chỉnh tăng, thị trường có thể đối diện nguy cơ lệch pha cung – cầu. Ông Phúc cảnh báo: “Nếu mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên nhanh hơn thu nhập và dòng tiền thực, thanh khoản có thể suy yếu, đặc biệt tại các khu đô thị quy mô lớn ở vùng ven, nơi sức mua đang có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng nóng.”
