Tín dụng bất động sản tăng mạnh, tập trung phân khúc giá cao. Chuyên gia đề xuất giải pháp nắn dòng vốn về nhà ở bình dân để cân bằng thị trường, tránh rủi ro.
## Nắn Dòng Vốn Bất Động Sản: Chiến Lược Cấp Thiết Cho Thị Trường Cân Bằng Và Bền Vững
**Hà Nội, [Ngày hiện tại]** – Trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng tiếp tục đổ mạnh vào thị trường bất động sản, đặc biệt là các phân khúc giá trị cao, các chuyên gia kinh tế nhấn mạnh sự cần thiết của các giải pháp đồng bộ nhằm điều chỉnh dòng chảy này, hướng tới phát triển nhà ở vừa túi tiền và đảm bảo sự cân bằng, lành mạnh cho thị trường.
Định hướng này cũng phù hợp với dự thảo báo cáo chính trị Đại hội 14 của Đảng, trong đó Ban Chấp hành Trung ương nêu rõ mục tiêu đảm bảo an toàn, nâng cao chất lượng tín dụng, ưu tiên vốn cho các lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Việc dòng tiền tín dụng liên tục tăng vào bất động sản trong thời gian qua đã dấy lên nhiều lo ngại về nguy cơ bong bóng, gia tăng nợ xấu và tác động tiêu cực đến ổn định kinh tế vĩ mô.
### Tín Dụng Đổ Mạnh Vào Bất Động Sản: Những Con Số Đáng Chú Ý
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8 vừa qua, tổng dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng. Con số này phản ánh mức tăng trưởng đáng kể 19% so với cùng kỳ năm trước và chiếm gần 24% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế. Đáng chú ý, riêng hoạt động cho vay kinh doanh địa ốc đã tăng gần 24%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng của phân khúc vay tiêu dùng.
Chính phủ đã nhiều lần chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, giới chuyên gia khuyến nghị cần có những biện pháp mạnh mẽ hơn để thực sự định hướng nguồn vốn vào sản xuất kinh doanh, các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người dân, thay vì mục đích đầu cơ.
### Giải Pháp Từ Cơ Chế Ưu Đãi Đến Siết Chặt Tín Dụng Đầu Cơ
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đề xuất bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích mạnh mẽ hơn cho nhà ở thương mại vừa túi tiền và hỗ trợ thanh niên tiếp cận căn nhà đầu tiên. Ông Châu cho rằng, phân khúc nhà thương mại dưới 3 tỷ đồng hiện nay được xem là phù hợp với khả năng chi trả. Ông kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà dưới 3 tỷ đồng vào gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng, hiện chỉ dành cho nhà ở xã hội, với lãi suất hợp lý khoảng 5,9-6,1% mỗi năm và kỳ hạn 20-25 năm. Ông tin rằng, việc đưa nhà ở vừa túi tiền trở lại vị trí trung tâm sẽ giúp thị trường cân bằng giữa nhu cầu đầu tư và ở thực, góp phần đảm bảo công bằng và ổn định xã hội.
Để dòng tiền thực sự chảy vào đúng phân khúc vừa túi tiền và phục vụ nhu cầu ở thực, giới phân tích cho rằng nhà chức trách cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Một trong số đó là siết chặt hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở đi, một đề xuất hiện đang được Bộ Xây dựng xem xét. Theo đó, các tổ chức tín dụng có thể sẽ chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán cho căn nhà thứ hai, và không quá 30% cho căn thứ ba trở lên (trừ nhà ở xã hội).
Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, khẳng định đây là giải pháp phù hợp ở thời điểm hiện tại, tác động trực tiếp đến những nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu nhiều bất động sản. Việc giảm tỷ lệ cho vay sẽ buộc nhà đầu tư tăng vốn tự có, qua đó hạn chế hoạt động đầu cơ – nguyên nhân chính gây biến động mạnh thị trường giai đoạn 2020-2022.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc trang rao tin địa ốc Batdongsan, chỉ ra rằng trước đây nhiều nhà đầu tư có thể vay tới 70-80% giá trị căn nhà. Khi thị trường chững lại, họ buộc phải bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng, tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền. Việc siết tín dụng sẽ buộc nhà đầu tư thận trọng hơn trước khi dùng đòn bẩy tài chính và giảm thiểu rủi ro nợ xấu, đặc biệt khi giá trị tài sản thế chấp có thể biến động trong giai đoạn điều chỉnh thị trường.
Để các giải pháp này phát huy hiệu quả, chuyên gia kiến nghị cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản, tích hợp thông tin với dữ liệu dân cư, đăng ký đất đai, tín dụng và thuế. Điều này sẽ giúp phân biệt rõ ràng giữa người mua để ở thực và nhà đầu tư, từ đó áp dụng chính sách phù hợp. Ông Trần Trọng Vũ cũng cho biết, một số quốc gia đã áp dụng phân tầng tín dụng theo số lượng bất động sản sở hữu, giúp siết tín dụng đúng đối tượng đầu cơ mà không làm giảm thanh khoản chung của thị trường.
### Thuế Quan và Đa Dạng Hóa Nguồn Vốn
Song song với việc siết tín dụng, thuế được xem là công cụ hữu hiệu để tăng tính minh bạch cho thị trường địa ốc. GS Hoàng Văn Cường, nguyên Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, khuyến nghị đánh thuế vào nhóm đầu cơ bất động sản – những người thường xuyên giao dịch. Ông chỉ rõ, các nhóm đầu cơ thường có thể nắm bắt thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng để mua bất động sản chờ tăng giá rồi bán lại nhanh chóng, hoặc gom tiền mua nhà đất, chờ thị trường khan hiếm để bán nhỏ giọt, đẩy giá lên trục lợi. Ông Cường nhấn mạnh: “Những người mua này không đầu tư gì, chỉ ngồi chờ giá tăng. Phần tăng giá cũng không phải giá trị mà nhà đầu tư mang lại cho xã hội”. Mức thuế suất có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế, áp dụng theo thời gian sở hữu (thời gian mua bán càng ngắn, tỷ lệ thuế càng cao) và điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Nghiên cứu của Batdongsan (thuộc PropertyGuru) củng cố nhận định này, cho thấy hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích “lướt sóng” kiếm lời, với thời gian sở hữu tối đa một năm. Trong khi đó, tại châu Âu, thời gian nắm giữ nhà đất trung bình từ 3-10 năm, và số nhà đầu tư sang nhượng dưới 3 năm chỉ chiếm chưa đến 7%. Đại diện Batdongsan cảnh báo: “Lượng người mua bất động sản để lướt sóng quá nhiều khiến thị trường phát triển kém bền vững và giá tăng ảo”.
Về lâu dài, các chuyên gia nhất trí rằng cần đa dạng hóa các nguồn vốn trung và dài hạn cho bất động sản, giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, nhấn mạnh trái phiếu doanh nghiệp là một kênh quan trọng để huy động vốn đầu tư bất động sản. Trái phiếu có đặc điểm kỳ hạn linh hoạt và thời gian trả nợ dài, giúp doanh nghiệp chủ động đầu tư, giảm áp lực dòng tiền ngắn hạn và rủi ro thanh khoản khi thị trường tín dụng biến động.
Ông Dominic Scriven, Chủ tịch điều hành Dragon Capital, cũng đồng tình rằng bên cạnh cổ phiếu, Việt Nam cần nâng hạng thị trường trái phiếu để thu hút thêm đầu tư nước ngoài. Với nhu cầu vốn lớn để thúc đẩy đầu tư công và mở rộng sản xuất kinh doanh, ông Scriven chỉ ra 4 yếu tố cốt lõi để thu hút nhà đầu tư vào trái phiếu: thanh khoản, quản trị rủi ro, hiệu quả đầu tư và uy tín. Ông cũng khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần đảm bảo chất lượng trái phiếu, đặc biệt tập trung vào các dự án dài hạn, tránh tình trạng không thực hiện đúng cam kết.
### Kết Luận
Dòng vốn được ví như “mạch máu” của thị trường bất động sản. Do đó, giới phân tích nhận định mục tiêu nắn chỉnh nguồn vốn như đã đề ra trong dự thảo báo cáo chính trị là vô cùng cấp thiết. Việc thực hiện thành công các giải pháp này sẽ giúp thị trường vận hành minh bạch, bền vững, qua đó góp phần đưa bất động sản trở thành một trụ cột quan trọng trong tăng trưởng kinh tế quốc gia.
**Ngọc Diễm – Anh Tú**
