Định danh điện tử bất động sản – cơ sở thu thuế, ngăn đầu cơ

Mã định danh điện tử cho từng bất động sản từ 1/3 giúp quản lý thuế, chống đầu cơ và minh bạch thị trường.

## Bất Động Sản ‘Lên Đời’ Mã Định Danh: Nền Tảng Minh Bạch Thị Trường, Khó Khăn Chờ Giải Quyết

**Từ ngày 1/3, mỗi bất động sản tại Việt Nam, từ căn nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư cho đến các sản phẩm dự án, sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt. Đây là bước đi chiến lược nhằm xây dựng một hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, hứa hẹn mang lại sự minh bạch, hiệu quả trong quản lý thuế và hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá trên thị trường địa ốc.**

Theo Nghị định 357, hệ thống dữ liệu quan trọng này sẽ do Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm quản lý chung, trong khi đó, các Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có vai trò chủ chốt trong việc thu thập, cập nhật và khai thác thông tin. Sự ra đời của mã định danh được kỳ vọng sẽ tạo nên một “lý lịch” hoàn chỉnh cho từng tài sản, bao gồm vị trí, diện tích, lịch sử giao dịch và quá trình sở hữu.

### Định Danh – Cơ Sở Quản Lý Nhà Nước Toàn Diện

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định rằng việc số hóa định danh bất động sản là một hướng đi “đúng đắn và cần thiết” cho công tác quản lý của Nhà nước, tương tự như cách quản lý phương tiện giao thông. Ông Toản nhấn mạnh, hệ thống này cho phép cơ quan chức năng theo dõi mọi biến động của bất động sản trong suốt vòng đời, từ đó hình thành tiền đề vững chắc cho việc triển khai các chính sách thuế, kiềm chế đầu cơ và tăng cường tính minh bạch của thị trường trong tương lai.

Thông qua dữ liệu định danh, cơ quan quản lý có thể dễ dàng xác định số lượng bất động sản mà một cá nhân đang sở hữu. Đây sẽ là căn cứ quan trọng để áp dụng các chính sách như thuế đối với căn nhà thứ hai, hoặc tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng dựa trên lợi nhuận và thời gian nắm giữ (nắm giữ càng ngắn, thuế càng cao) nhằm giảm thiểu các hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Đồng quan điểm, ông Trần Trọng Vũ, Đồng sáng lập Công ty SPER, cũng cho rằng việc gắn mã định danh sẽ hỗ trợ lộ trình kiểm soát và thu thuế chuyển nhượng nhà đất, học hỏi kinh nghiệm từ Trung Quốc. Ông dự đoán chính sách này có thể bắt đầu tác động rõ rệt đến thị trường địa ốc trong khoảng 3 năm tới.

### Tác Động Dài Hạn và Hiện Trạng Thuế Quan

CEO EZ Property Phạm Đức Toản dự báo, trong ngắn hạn, chính sách định danh này “chưa tạo ra ảnh hưởng lớn” vì hiện tại vẫn đang trong giai đoạn thu thập và đăng ký dữ liệu. Tuy nhiên, “tác động sẽ trở nên rõ nét hơn về dài hạn” khi các quy định về thuế và điều tiết thị trường được xây dựng và triển khai dựa trên nền tảng dữ liệu này. Ngoài ra, việc số hóa dữ liệu cũng giúp cơ quan quản lý nắm bắt nhanh chóng xu hướng, số lượng giao dịch, từ đó kịp thời điều chỉnh chính sách khuyến khích hoặc hạn chế phát triển tại từng khu vực, đồng thời dễ dàng phát hiện và xử lý các trường hợp “thổi giá” bất động sản.

Hiện tại, thuế chuyển nhượng bất động sản của cá nhân vẫn được tính ở mức 2% trên tổng giá trị giao dịch kê khai. Cuối năm 2025, Bộ trưởng Tài chính Nguyễn Văn Thắng lý giải rằng việc duy trì chính sách này khi sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân là do chưa đủ cơ sở để thu thuế đúng bản chất trên phần lợi nhuận chuyển nhượng. Tuy nhiên, ông khẳng định điều này có thể từng bước thực hiện được khi có đủ dữ liệu số hóa và được tích hợp với nền tảng VNeID.

### Hệ Thống Toàn Diện và Thách Thức Triển Khai

Bên cạnh mã định danh cho từng tài sản, hệ thống thông tin này còn bao gồm nhiều dữ liệu quan trọng khác như thông tin chi tiết về các dự án, giá mua bán, tổng giá trị giao dịch, lượng sản phẩm tồn kho trên thị trường. Ngoài ra, Chính phủ cũng quy định về mã định danh cho các đơn vị quản lý vận hành chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và các cá nhân thuộc diện hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

Bộ Xây dựng khẳng định rằng việc hoàn thiện hệ thống thông tin này là giải pháp trọng yếu để đánh giá, theo dõi và quản lý thị trường bất động sản một cách ổn định, lành mạnh. Bộ cũng kỳ vọng nghị định mới sẽ tạo điều kiện tối đa cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý trong việc tiếp cận và khai thác thông tin.

Tuy nhiên, ông Phạm Đức Toản cũng đưa ra cảnh báo về những thách thức không nhỏ trong quá trình triển khai hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. Một trong những khó khăn lớn nhất là ở khâu nhập liệu ban đầu, do số lượng bất động sản khổng lồ và đa dạng về loại hình. Tình trạng chồng lấn ranh giới giữa các thửa đất liền kề cũng khá phổ biến, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp kéo dài nếu dữ liệu ban đầu không chính xác. Năng lực thực thi tại địa phương, đặc biệt là ở khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa nơi cán bộ còn hạn chế về chuyên môn và công nghệ, cũng là một vấn đề cần được quan tâm.

### Bài Học Từ Trung Quốc và Lộ Trình Phía Trước

Để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của hệ thống, ông Toản đề xuất rằng việc định danh bất động sản cần được xem là một quá trình dài hơi, ưu tiên triển khai các sản phẩm dễ thực hiện trước, đồng thời cần tính toán kỹ lưỡng từ khâu nhập liệu. Thực tế, Trung Quốc cũng đã mất một thập kỷ nỗ lực để hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất toàn quốc vào tháng 4/2023. Hệ thống này đã giúp Bắc Kinh có cái nhìn toàn diện về quyền sở hữu, từ đó đưa ra các điều chỉnh chính sách phù hợp, mở đường cho khả năng áp dụng thuế bất động sản – một vấn đề đã được thảo luận nhiều năm nhưng không được triển khai ngay lập tức.

Việc Việt Nam đưa vào áp dụng mã định danh điện tử cho bất động sản đánh dấu một bước tiến quan trọng trong nỗ lực số hóa và minh bạch hóa thị trường. Mặc dù còn nhiều thách thức phía trước, nhưng đây là nền tảng vững chắc để hướng tới một thị trường bất động sản phát triển bền vững, công bằng và hiệu quả hơn trong tương lai.