Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án áp dụng bảng giá đất, với một lựa chọn tách riêng 8 trường hợp.
## Đề Xuất Đột Phá Về Giá Đất: Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trình Bày Hai Phương Án Tăng Cường Linh Hoạt
Dự thảo nghị định hướng dẫn chi tiết một số điều của nghị quyết Quốc hội nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc thi hành Luật Đất đai đang trong quá trình lấy ý kiến rộng rãi. Tâm điểm của dự thảo là đề xuất hai phương án chủ chốt liên quan đến việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) – những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến các khoản tiền sử dụng đất, thuế và chi phí mà người dân cùng doanh nghiệp phải chi trả.
### Cơ Chế Định Giá Hiện Hành và Vai Trò của Hệ Số K
Bảng giá đất, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, đóng vai trò nền tảng để tính toán tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí và bồi thường liên quan. Trong khi đó, hệ số K là một tỷ lệ điều chỉnh nhằm tăng hoặc giảm giá đất trong bảng giá, được áp dụng linh hoạt tùy theo từng khu vực và vị trí cụ thể. Thực tế hiện nay cho thấy, nhiều trường hợp bảng giá đất được sử dụng đơn lẻ mà không kèm theo hệ số K. Dự thảo nghị định đang cân nhắc mở rộng hoặc thu hẹp phạm vi áp dụng của hệ số quan trọng này.
### Phương Án 1: Mở Rộng Phạm Vi Áp Dụng Hệ Số Điều Chỉnh
Theo Phương án 1, hệ số K sẽ được mở rộng áp dụng đồng thời với bảng giá đất cho 14 trường hợp, tăng thêm 3 trường hợp so với quy định hiện hành của Luật Đất đai. Các trường hợp được bổ sung bao gồm:
* Doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu.
* Xác định giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Việc mở rộng này kỳ vọng sẽ mang lại sự linh hoạt đáng kể trong việc điều chỉnh chi phí đất đai, cho phép tăng hoặc giảm phù hợp với quyết định của địa phương, thay vì cố định theo giá bảng đất ban đầu.
### Phương Án 2: Phân Tách Rõ Ràng Các Trường Hợp Áp Dụng
Phương án 2 đề xuất một cách tiếp cận khác, đó là phân tách cụ thể các trường hợp áp dụng. Theo đó, 9 trường hợp sẽ chỉ sử dụng duy nhất bảng giá đất để tính toán:
* Tính tiền khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
* Tính các loại thuế liên quan đến đất đai, bao gồm thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
* Xác định lệ phí trong công tác quản lý, sử dụng đất đai.
* Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
* Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất.
* Xác định tiền sử dụng, thuê đất khi công nhận quyền sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho hộ gia đình, cá nhân.
* Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết.
* Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc tài sản công cho người đang thuê.
Trong khi đó, 8 trường hợp còn lại sẽ áp dụng đồng thời cả bảng giá đất và hệ số K:
* Tính tiền sử dụng, thuê đất khi Nhà nước giao, cho thuê không thông qua đấu giá (bao gồm cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân).
* Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần hoặc hằng năm (trừ trường hợp đấu giá).
* Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
* Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
* Tính tiền sử dụng, thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng; hoặc cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
* Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
### Lợi Ích Của Các Đề Xuất Đối Với Địa Phương và Doanh Nghiệp
Nhìn chung, cả hai phương án đều mang lại lợi ích đáng kể, đặc biệt là tăng cường sự linh hoạt cho các địa phương trong công tác quản lý và định giá đất, thay vì phải áp dụng một mức giá cụ thể cho từng dự án. Việc kết hợp bảng giá đất với hệ số điều chỉnh sẽ giảm bớt sự phụ thuộc vào phương pháp định giá chi tiết từng thửa đất – một quy trình vốn tốn kém về thời gian, thủ tục và chi phí.
Cách tiếp cận này không chỉ thúc đẩy tiến độ triển khai dự án và giải ngân đầu tư, đặc biệt trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, gia hạn thời hạn sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch, mà còn giảm tải gánh nặng hành chính cho bộ máy địa phương. Thay vì phải thuê tư vấn hoặc thành lập hội đồng thẩm định cho từng trường hợp, các địa phương, đặc biệt là những nơi có nhiều dự án và biến động đất đai, có thể quản lý hiệu quả hơn với cơ chế mới.
### Thời Gian Hiệu Lực
Nghị định này dự kiến sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, nếu được các cấp có thẩm quyền thông qua.
