Chính phủ đề xuất tính bồi thường đất bằng bảng giá và hệ số điều chỉnh, thay thế cơ chế “giá đất cụ thể”.

### Đề xuất đột phá về bồi thường và thu hồi đất: Hướng tới cơ chế minh bạch, hiệu quả

Vào chiều ngày 5/11, Bộ trưởng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Trần Đức Thắng đã trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội một dự thảo nghị định quan trọng. Văn bản này nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc và khó khăn đang tồn tại trong việc thi hành Luật Đất đai hiện hành. Với cấu trúc gồm 3 chương và 13 điều, dự thảo tập trung vào việc giải quyết các “điểm nghẽn” từ thực tiễn, qua đó hướng tới nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng tài nguyên đất, đồng thời đề xuất những thay đổi căn bản trong cách thức tính toán bồi thường và mở rộng các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia.

#### Cơ chế bồi thường đất: Từ giá cụ thể đến bảng giá và hệ số điều chỉnh

Một trong những đề xuất trọng tâm của dự thảo là việc thay đổi căn cứ xác định mức bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Thay vì dựa vào “giá đất cụ thể” do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư như quy định hiện hành, cơ quan soạn thảo nghị định đề nghị áp dụng hệ thống bảng giá đất cùng với các hệ số điều chỉnh. Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng chi tiết dựa trên loại đất, vị trí và khu vực cụ thể, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố và dự kiến sẽ bắt đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026. Bảng giá này cũng sẽ được xem xét điều chỉnh, bổ sung linh hoạt khi có sự biến động của thị trường hoặc phát sinh yêu cầu thực tiễn.

#### Mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia

Dự thảo nghị định cũng đề xuất bổ sung ba trường hợp mới mà Nhà nước có thể thu hồi đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, nhằm giải quyết tình trạng thiếu cơ sở pháp lý cho các dự án quan trọng:

1. **Dự án phát triển kinh tế quy mô lớn:** Bao gồm các dự án trong khu thương mại tự do và các trung tâm tài chính quốc tế. Các loại hình dự án này thường đòi hỏi quỹ đất lớn, mang lại lợi ích kinh tế – xã hội to lớn cho địa phương, đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước và tạo ra nhiều cơ hội việc làm. Tuy nhiên, hiện tại chúng đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận và triển khai đất đai do thiếu quy định cụ thể về thu hồi đất.
2. **Hỗ trợ hoàn tất giao đất cho nhà đầu tư:** Trong trường hợp chủ đầu tư đã đàm phán thành công việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có thỏa thuận với trên 75% diện tích đất hoặc 75% số người sử dụng đất trong khu vực dự án, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền thu hồi phần diện tích đất còn lại để bàn giao cho chủ đầu tư, nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án.
3. **Dự án thanh toán theo hình thức BT và cho thuê đất:** Nhà nước sẽ thu hồi đất để tạo quỹ đất đối ứng phục vụ thanh toán theo hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT), hoặc để cho thuê đất nhằm tiếp tục sản xuất kinh doanh, đảm bảo tính liên tục và hiệu quả của các hoạt động kinh tế.

#### Phản hồi và lưu ý từ Ủy ban Kinh tế và Tài chính

Trong quá trình thẩm tra nội dung dự thảo, Ủy ban Kinh tế và Tài chính, dưới sự chủ trì của ông Phan Văn Mãi, đã nhận định rằng việc rà soát và bổ sung các trường hợp thu hồi đất để phù hợp với thực tiễn, tháo gỡ các vướng mắc là hết sức cần thiết. Tuy nhiên, ông Mãi cũng đặc biệt nhấn mạnh sự cần thiết phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Ông khẳng định: “Việc thu hồi đất phải thật sự cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, đồng thời phải được thực hiện công khai, minh bạch, tránh phát sinh bất cập.”

Báo cáo của Ủy ban cũng ghi nhận một số ý kiến đề xuất báo cáo cấp có thẩm quyền để cho phép áp dụng cơ chế thí điểm đối với một số trường hợp thu hồi đất mà Chính phủ đề xuất bổ sung. Về cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường, Ủy ban Kinh tế và Tài chính thống nhất với quan điểm trong tờ trình của Chính phủ về việc áp dụng bảng giá đất. Tuy nhiên, Ủy ban cũng lưu ý rằng việc triển khai bảng giá đất cần phải đảm bảo đạt được mục tiêu chính sách, đồng thời tránh tạo thêm gánh nặng tài chính không đáng có cho người dân và doanh nghiệp.

Ông Phan Văn Mãi cũng cho biết Thường trực Ủy ban đồng thuận với vai trò của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai trong việc kiểm soát và quyết định giá đất. Song, ông cũng đề xuất cần rà soát kỹ lưỡng các quy định xử lý chuyển tiếp để tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình áp dụng, qua đó giúp giải quyết những bất cập giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể theo luật hiện hành.

#### Kết luận

Những đề xuất sửa đổi trong dự thảo nghị định này thể hiện nỗ lực của Chính phủ trong việc hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, hướng tới một cơ chế quản lý minh bạch, công bằng và hiệu quả hơn. Các thay đổi về phương pháp tính bồi thường và mở rộng các trường hợp thu hồi đất được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế – xã hội, đồng thời vẫn đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, với sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan lập pháp để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.