Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất 2 phương án áp dụng bảng giá đất, với một hướng tách riêng 8 trường hợp dùng hệ số K.
## Bộ Nông nghiệp và Môi trường Đề Xuất Hai Phương Án Mới về Định Giá Đất, Gỡ Vướng Luật Đất đai
Dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của nghị quyết Quốc hội về cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong việc tổ chức thi hành Luật Đất đai hiện đang trong quá trình lấy ý kiến rộng rãi từ các ban ngành và công chúng. Trong bối cảnh này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra hai phương án quan trọng nhằm làm rõ cách thức áp dụng bảng giá đất cùng với hệ số điều chỉnh giá đất (thường gọi là hệ số K).
Đáng chú ý, hệ số K được định nghĩa là tỷ lệ phản ánh sự tăng hoặc giảm của giá đất theo từng loại, khu vực và vị trí cụ thể, được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
### Phương án 1: Áp dụng đồng bộ cho 14 trường hợp
Theo Phương án 1, cơ quan soạn thảo đề xuất thực hiện đồng thời việc áp dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số K cho tổng cộng 14 trường hợp. Đây là một sự mở rộng đáng kể so với 11 trường hợp hiện hành đang được quy định trong Luật Đất đai.
Cụ thể, Phương án 1 bổ sung các tình huống như khi Nhà nước thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất mà không thông qua hình thức đấu giá, hoặc không qua đấu thầu để chọn nhà đầu tư dự án. Bên cạnh đó, việc tính toán giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước cũng sẽ nằm trong phạm vi áp dụng đồng thời bảng giá và hệ số K.
### Phương án 2: Phân tách rõ ràng các trường hợp áp dụng
Tuy nhiên, Phương án 2 lại được Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng theo một hướng khác biệt hơn. Phương án này đề xuất phân tách rõ ràng các trường hợp chỉ áp dụng bảng giá đất với 9 trường hợp và các trường hợp phải sử dụng kết hợp bảng giá đất với hệ số K cho 8 trường hợp còn lại.
**Các trường hợp chỉ sử dụng bảng giá đất (9 trường hợp):**
9 trường hợp được đề xuất chỉ sử dụng bảng giá đất làm cơ sở định giá bao gồm:
* Tính tiền khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
* Tính các loại thuế liên quan đến đất đai, như thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
* Tính lệ phí trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và tiền xử phạt vi phạm hành chính.
* Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi có hành vi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất.
* Tính tiền sử dụng hoặc thuê đất khi công nhận quyền sử dụng thông qua hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần.
* Xác định giá khởi điểm để đấu giá các khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
* Tính tiền sử dụng đất khi thực hiện bán nhà ở thuộc tài sản công cho những người đang thuê.
**Các trường hợp sử dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K (8 trường hợp):**
Đối với 8 trường hợp còn lại trong Phương án 2, cơ quan soạn thảo đề nghị áp dụng đồng thời cả bảng giá đất và hệ số K. Nhóm này bao gồm các tình huống như:
* Tính tiền sử dụng đất, thuê đất khi Nhà nước giao hoặc cho thuê mà không qua đấu giá.
* Giao hoặc cho thuê đất cho các nhà đầu tư trúng thầu.
* Công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng, gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, hay chuyển đổi hình thức sử dụng đất…
### Thời điểm dự kiến có hiệu lực
Những đề xuất này được kỳ vọng sẽ mang lại sự rõ ràng và minh bạch hơn trong việc định giá đất, góp phần giải quyết các vướng mắc hiện có trong thi hành Luật Đất đai. Nếu được Quốc hội thông qua, nghị định dự kiến sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 1 năm 2026.
