Giá đất nền phía Nam tăng mạnh hơn 30% trong quý III, nhưng tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 5%, cho thấy sự lệch pha lớn.
## Đất nền phía Nam: Giá bán vọt lên hơn 30% trong quý III, nhưng thị trường lại “đói” giao dịch
**Trong bối cảnh thanh khoản trì trệ và nhu cầu tìm kiếm sụt giảm, giá đất nền dự án tại nhiều tỉnh thành phía Nam vẫn chứng kiến đà tăng phi mã, phản ánh sự bất cân xứng nghiêm trọng giữa kỳ vọng của bên bán và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.**
Theo báo cáo mới nhất về thị trường đất nền từ chuyên trang Nhà Tốt, tính đến hết quý III, mặt bằng giá sơ cấp – tức là giá chào bán trực tiếp từ các chủ đầu tư – tại các địa phương phía Nam đã tăng trung bình trên 30% so với quý liền trước. Cụ thể, Đồng Nai dẫn đầu với mức tăng 37%, Bình Dương ghi nhận mức tăng 31%, trong khi Long An cũng tăng 11%. Riêng TP. HCM tiếp tục duy trì ở ngưỡng giá cao ngất ngưởng. Đáng chú ý, diễn biến tăng giá này hoàn toàn trái ngược với xu hướng sụt giảm nhu cầu tìm kiếm đất nền, vốn đã giảm từ 22% đến 37% tại TP. HCM và các vùng lân cận.
Thông tin này được củng cố bởi dữ liệu từ Batdongsan, một nền tảng rao tin bất động sản trực tuyến thuộc Tập đoàn PropertyGuru. Đơn vị này chỉ ra rằng giá rao bán đất nền ở TP. HCM (bao gồm cả Bình Dương) cùng các thị trường giáp ranh như Đồng Nai và Long An đã tăng trung bình 20-25% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, lượng người quan tâm tìm mua lại giảm từ 22% đến 30%, cho thấy một khoảng cách ngày càng nới rộng giữa mức giá mong muốn của người bán và nhu cầu thực sự trên thị trường.
Kết quả là, thanh khoản cho phân khúc đất nền không có bất kỳ dấu hiệu cải thiện rõ rệt nào. DKRA Consulting cho biết, đến cuối quý III, toàn khu vực TP. HCM và các tỉnh lân cận có hơn 7.100 nền đất được chào bán, nhưng chỉ khoảng 390 sản phẩm được giao dịch thành công. Con số này tương đương với tỷ lệ tiêu thụ xấp xỉ 5%, một mức thấp đáng báo động. Mặc dù giao dịch ảm đạm, giá đất nền vẫn được duy trì ở mức cao, với TP. HCM đạt khoảng 140 triệu đồng/m2, Đồng Nai 74 triệu đồng/m2 và Long An dao động quanh mốc 60 triệu đồng/m2.
Lý giải về nghịch lý giá đất nền tăng trong khi giao dịch lại trầm lắng, bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc Nhà Tốt, nhận định rằng ngoài các yếu tố như chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng, đà tăng giá hiện tại không còn xuất phát từ nhu cầu giao dịch thực sự. Thay vào đó, mặt bằng giá được neo giữ chủ yếu bởi kỳ vọng “đơn phương” từ phía các chủ đầu tư. Điều này thể hiện qua việc nhiều dự án mới mở bán đã đưa ra mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung. Thậm chí, tại một số dự án ở Bình Dương và Long An, giá còn được điều chỉnh theo đà tăng của phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, bất chấp sức cầu thực tế không tương xứng.
Bà Uyên cũng chỉ rõ rằng diễn biến cung – cầu thực của thị trường thể hiện rõ hơn ở các giao dịch thứ cấp. Loại hình đất nền trong dân đã có những điều chỉnh giảm giá để tìm kiếm thanh khoản, với mức giảm khoảng 29% tại Đồng Nai và 4% tại Bình Dương. Trong khi đó, giá đất tại khu vực nội thành TP. HCM và Tây Ninh chủ yếu giữ mức đi ngang.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng thị trường đất nền không hoàn toàn mất thanh khoản mà chủ yếu đang đối mặt với sự lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu. Nhu cầu thực từ các nhà đầu tư và người mua để ở hiện đang hướng tới các sản phẩm có tổng giá trị phải chăng, khoảng 3-5 tỷ đồng tại TP. HCM và 1-2 tỷ đồng tại các thị trường vùng ven, tương ứng với mức giá phổ biến 10-40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung hiện hữu lại có giá từ 30-80 triệu đồng/m2, vượt xa dự kiến tài chính của đa số người mua.
Ông Tuấn giải thích thêm rằng trong bối cảnh các chính sách thuế và tín dụng tiếp tục được thắt chặt, dòng tiền đầu cơ bị hạn chế, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư ngày càng biểu hiện rõ nét. Điều này làm suy yếu lực cầu đầu tư, đồng thời khiến người mua ở thực khó tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, từ đó đào sâu thêm khoảng cách giữa giá chào bán và sức mua thực tế.
Nhìn về tương lai, giới chuyên gia dự báo nguồn cung đất nền có thể tăng nhẹ, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Tuy nhiên, thanh khoản được dự đoán khó có sự bứt phá và thị trường sẽ khó quay lại giai đoạn sôi động như trước năm 2020. Các giao dịch sẽ tiếp tục tập trung vào các sản phẩm phân lô nhỏ lẻ, đất thổ cư có giá trị thấp, phù hợp với nhu cầu ở thực.
Thị trường đất nền đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh mang tính sàng lọc, nơi mà mặt bằng giá không còn được nâng đỡ bởi kỳ vọng đầu cơ mà buộc phải tiệm cận với sức cầu thực tế. Theo đó, giá bán sẽ cần phải điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu thực, trong khi các sản phẩm được neo giá quá cao sẽ dễ dàng rơi vào tình trạng khó giao dịch.
*Bài viết của Phương Uyên*
