Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chuyển hướng mạnh mẽ, từ thuê đất sang ưu tiên nhà xưởng xây sẵn (RBF) và tiêu chuẩn ESG.
## Thị trường Bất động sản Công nghiệp Việt Nam: Nhà xưởng xây sẵn lên ngôi, ESG định hình kỷ nguyên mới
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trải qua một giai đoạn chuyển mình rõ rệt, khi các doanh nghiệp sản xuất không còn mặn mà với việc sở hữu đất khu công nghiệp mà thay vào đó, ưu tiên lựa chọn mô hình nhà xưởng xây sẵn (RBF). Xu hướng này không chỉ mang lại tốc độ và hiệu quả chi phí mà còn mở ra một kỷ nguyên mới, nơi các yếu tố môi trường, xã hội và quản trị (ESG) trở thành tiêu chí then chốt, định hình tương lai của ngành.
### Nhà xưởng xây sẵn: Lựa chọn hàng đầu cho tốc độ và hiệu quả
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, nhà xưởng xây sẵn đang trở thành hình thức đầu tư được ưa chuộng. Trong số các dự án sản xuất mới trong năm, 62% đã chọn RBF – một tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2018. Cụ thể, khu vực phía Nam ghi nhận khoảng 70% lựa chọn RBF, trong khi miền Bắc là 56%. Hiệu suất khai thác của phân khúc này rất ấn tượng, với tỷ lệ lấp đầy vượt 80%, đặc biệt từ các nhà đầu tư nước ngoài (FDI).
Báo cáo từ Cushman & Wakefield củng cố thêm nhận định này, cho biết tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại phía Nam đã đạt 92%. Các tỉnh, thành trọng điểm như Đồng Nai, TP HCM mới và Tây Ninh duy trì công suất lấp đầy 90-93%. Điều này chủ yếu nhờ vào nhu cầu từ các doanh nghiệp công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch và phụ kiện – những ngành yêu cầu cơ sở hạ tầng đạt chuẩn để đi vào hoạt động nhanh chóng. Sự ưu tiên về tốc độ triển khai và tối ưu chi phí được xem là động lực chính thúc đẩy sự phát triển vượt bậc của phân khúc RBF.
Ông Neil McGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, nhận định rằng xu hướng dịch chuyển từ thuê đất sang thuê nhà xưởng xây sẵn đã nhen nhóm vài năm qua nhưng phải đến giai đoạn 2024-2025 mới thực sự tăng tốc và lan tỏa mạnh mẽ. Nhiều doanh nghiệp không muốn chờ đợi quỹ đất sạch hay mất nhiều năm tự xây dựng nhà máy; thay vào đó, họ muốn triển khai sản xuất ngay lập tức để giảm chi phí đầu tư ban đầu. “Nếu doanh nghiệp có thể bắt tay sản xuất nhờ thuê RBF, họ sẽ chọn ngay,” ông nhấn mạnh tại sự kiện “Tiêu điểm bất động sản công nghiệp 2025 – Bước chuyển để tăng trưởng” vào ngày 10/12.
### Thay đổi chiến lược của chủ đầu tư và triển vọng nguồn cung
Sự chuyển dịch này cũng góp phần đẩy tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Nam lên gần 90%, tăng 7 điểm phần trăm so với năm trước. Các chủ đầu tư khu công nghiệp cũng đã thay đổi chiến lược phát triển. Thay vì chỉ phân lô và cho thuê đất, giờ đây họ tập trung xây dựng nhà xưởng hiện đại, đạt chuẩn cao với hệ thống phòng cháy chữa cháy tích hợp, phòng sạch, điện nước công suất lớn, sẵn sàng bàn giao. Cách tiếp cận này tạo nên một môi trường cạnh tranh mới, nơi tiêu chuẩn kỹ thuật, tốc độ và khả năng mở rộng linh hoạt trở nên quan trọng hơn nhiều so với quyền sở hữu đất dài hạn.
Dự báo của Cushman & Wakefield cho thấy, trong ba năm tới, khu vực phía Nam dự kiến có thêm hơn 1 triệu m2 diện tích RBF. Tuy nhiên, nguồn cung mới này có thể vẫn chưa theo kịp làn sóng đầu tư đang gia tăng mạnh mẽ.
### Kỷ nguyên mới: ESG là “giấy thông hành”
Bên cạnh nhu cầu chuyển đổi loại hình thuê, ông John Campbell, Giám đốc bộ phận bất động sản công nghiệp Savills TP HCM, đánh giá rằng bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng. Lợi thế về chi phí và nhân công giá rẻ không còn là yếu tố cạnh tranh duy nhất. Các tập đoàn sản xuất toàn cầu đang tìm kiếm những điểm đến có tiêu chuẩn ESG rõ ràng – tập trung vào giảm phát thải, tiết kiệm năng lượng, ưu tiên năng lượng tái tạo và sở hữu các chứng nhận quốc tế.
“Họ ưu tiên khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn xanh hơn là giá thuê thấp, vì vậy ESG sẽ là ‘giấy thông hành’ trong chu kỳ mới,” ông John Campbell dự báo.
### Triển vọng thị trường và vai trò của hạ tầng
Các chuyên gia Savills nhận định triển vọng của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đến năm 2026 vẫn rất khả quan. Dòng vốn FDI được kỳ vọng sẽ tiếp tục đổ bộ mạnh mẽ vào lĩnh vực này. Nếu trước đây phần lớn các khu công nghiệp do doanh nghiệp trong nước phát triển, thì nay có sự xuất hiện ngày càng nhiều của các nhà đầu tư ngoại, thậm chí liên doanh với mô hình tương tự VSIP. Các tên tuổi mới như ESR (Trung Quốc) hay Logos Lo (Australia) đang gia nhập, báo hiệu sức hút của thị trường đang tăng rõ rệt.
Theo giới chuyên môn, hạ tầng vẫn là chìa khóa quan trọng, quyết định điểm đến đầu tư. Miền Bắc đã giữ vững lợi thế trong thời gian dài nhờ kết nối cảng biển, cao tốc và logistics thuận lợi. Tuy nhiên, miền Nam đang bước vào giai đoạn tăng tốc đột phá. Giai đoạn 2025-2026 sẽ chứng kiến việc hoàn thiện loạt hạ tầng liên vùng quan trọng, đặc biệt là giai đoạn một của Sân bay quốc tế Long Thành và Vành đai 3. Khi các dự án này đi vào vận hành, năng lực trung chuyển và logistics của miền Nam sẽ được cải thiện đáng kể, từ đó thu hút mạnh mẽ dòng vốn vào sản xuất điện tử, R&D và các ngành đòi hỏi tốc độ lưu chuyển hàng hóa lớn. “Đây có thể là động lực then chốt để Việt Nam nâng cao vị thế trong chuỗi cung ứng khu vực, không chỉ là điểm đến của dòng vốn mà là mắt xích có giá trị cao,” ông McGregor nhận xét.
### Thách thức cần vượt qua
Tuy nhiên, để thực sự tăng tốc và phát triển bền vững, Việt Nam cần đối mặt và xử lý ba rào cản chính: năng lượng, quỹ đất và giá đất công nghiệp. Đối với các ngành công nghiệp đòi hỏi công suất cao như sản xuất chip, các trung tâm dữ liệu, điện năng là nền tảng thiết yếu. Việt Nam đặt mục tiêu thị trường bán dẫn đạt 16-17 tỷ USD vào năm 2030, và công suất trung tâm dữ liệu có thể chạm mốc 100 MW trong vài năm tới. Nếu nguồn điện không ổn định, việc thu hút các dự án công nghệ cao sẽ gặp nhiều khó khăn. “Không thể nói đến bán dẫn hay dữ liệu khi điện không đảm bảo,” ông Campbell nhấn mạnh.
Thêm vào đó, nguồn cung đất tại các khu vực trọng điểm đang ngày càng khan hiếm, kéo theo giá thuê tăng nhanh. Xu hướng dịch chuyển đầu tư có thể hướng sang các tỉnh mới với quỹ đất lớn hơn và tiềm năng phát triển cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào tiến độ triển khai hạ tầng kết nối và chính sách năng lượng phù hợp.
### Tầm nhìn dài hạn
Với tầm nhìn xa hơn đến năm 2050, mục tiêu của Việt Nam không chỉ dừng lại ở việc thu hút FDI mà còn là giữ chân giá trị gia tăng sản xuất trong nước, đồng thời xây dựng năng lực công nghệ nền tảng cốt lõi. Đây là con đường để Việt Nam thực sự khẳng định vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu.
