Chuyên gia đề xuất cải cách thuế đất phi nông nghiệp theo giá trị, tăng thuế suất, và đánh thuế nhà ở để bình ổn thị trường.

## Đề xuất táo bạo: Đánh thuế đất phi nông nghiệp theo giá trị thực và áp thuế nhà ở để “hạ nhiệt” thị trường

**Hà Nội, Việt Nam** – Trong bối cảnh giá nhà đất tại các đô thị lớn không ngừng leo thang, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, các chuyên gia đã đưa ra những đề xuất đột phá về chính sách thuế nhằm tái cấu trúc thị trường bất động sản. Tâm điểm là việc cải cách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và nghiên cứu áp dụng thuế đối với nhà ở, với mục tiêu chống đầu cơ, đảm bảo công bằng và ổn định thị trường.

### Hạn chế của chính sách thuế hiện hành

Tại một hội thảo về pháp luật thuế do Báo Lao động tổ chức vào ngày 23/10, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Lê Xuân Trường, Trưởng Khoa Thuế và Hải quan thuộc Học viện Tài chính, đã phân tích thực trạng hệ thống thuế tài sản của Việt Nam. Hiện nay, Việt Nam có hai sắc thuế chính là thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Trong đó, thuế đất nông nghiệp gần như đã được miễn hoàn toàn đến năm 2030 theo các nghị quyết của Quốc hội.

Đối với đất phi nông nghiệp – loại đất không dùng cho mục đích nông nghiệp và đã được xác định rõ mục đích sử dụng – mức thuế được tính dựa trên diện tích đất và giá 1m2 đất do địa phương quy định (ổn định trong 5 năm), áp dụng thuế suất lũy tiến theo hạn mức sử dụng với các mức 0,03%, 0,07% và 0,15%.

Tuy nhiên, PGS.TS Lê Xuân Trường nhận định rằng, mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành của Việt Nam quá thấp so với tiêu chuẩn quốc tế. Quan trọng hơn, cơ chế lũy tiến theo hạn mức sử dụng chưa thực sự phản ánh đúng giá trị thực của đất. Trên thực tế, giá thị trường của nhiều thửa đất có thể chênh lệch hàng chục, hàng trăm, thậm chí hàng nghìn lần so với mức giá quy định để tính thuế. “Chính sách hiện hành chưa đảm bảo công bằng trong việc điều tiết thu nhập,” ông Trường nhấn mạnh.

### Chuyển đổi sang đánh thuế theo giá trị đất và tăng thuế suất

Để khắc phục những hạn chế này, chuyên gia Lê Xuân Trường đề xuất chuyển đổi hệ thống đánh thuế lũy tiến đối với đất phi nông nghiệp từ cơ sở “hạn mức sử dụng” sang “giá trị đất”. Theo đó, các ngưỡng giá đất cụ thể sẽ cần được xác định dựa trên số liệu điều tra kỹ lưỡng về giá đất thị trường và thu nhập của người dân.

Đáng chú ý, PGS.TS Lê Xuân Trường kiến nghị giữ nguyên 3 mức thuế suất lũy tiến nhưng điều chỉnh tăng đáng kể: 0,2%, 0,4% và 0,6%. Điều này đồng nghĩa với việc mức thuế áp dụng theo giá trị đất sẽ cao hơn 5-7 lần so với tỷ lệ đang được áp dụng theo hạn mức sử dụng đất hiện nay.

### Đề xuất áp thuế đối với nhà ở – Giải pháp chống đầu cơ

Bên cạnh đất đai, ông Trường cũng lưu ý rằng nhiều tài sản có giá trị lớn khác, điển hình là nhà ở, hiện chưa phải chịu thuế tài sản. Do đó, chuyên gia đề xuất cơ quan quản lý nghiên cứu phương án đánh thuế đối với nhà ở. Tuy nhiên, ông cũng thận trọng khuyến nghị rằng khi áp dụng thuế nhà ở, cần tính đến một ngưỡng không chịu thuế để đảm bảo rằng những người có thu nhập từ mức trung bình trở xuống sẽ không bị ảnh hưởng.

Những đề xuất này nhận được sự đồng tình từ nhiều chuyên gia khác. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV, từng phát biểu tại một tọa đàm về nhà ở tháng trước rằng việc đánh thuế bất động sản là một biện pháp cần thiết để hạn chế đầu cơ và “hạ nhiệt” giá nhà. Tương tự, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cũng khẳng định thuế chống đầu cơ là giải pháp không thể thiếu để thị trường vận hành ổn định, và chính sách này sớm muộn cũng cần được áp dụng dù có thể gây lo ngại về tác động ngắn hạn.

### Thực trạng thị trường bất động sản: Giá tăng phi mã, đầu cơ chiếm ưu thế

Các đề xuất trên được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức. Giá nhà tại các đô thị lớn tăng mạnh, tạo khoảng cách lớn với thu nhập người dân, dù nguồn cung dồi dào và nhu cầu mua thực tế đang giảm sút.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm nay, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, với một số dự án hạng sang chào bán lên tới 150-300 triệu đồng/m2. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình khoảng 89 triệu đồng/m2, tăng 36% so với năm trước, và nhiều dự án cao cấp có giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Đáng lo ngại hơn, các nghiên cứu cũng chỉ ra vai trò lớn của giới đầu tư, đầu cơ trên thị trường. Theo DKRA Việt Nam, 70% giao dịch bất động sản thành công trong 8 tháng qua thuộc về nhóm nhà đầu tư, đầu cơ, trong khi người mua để ở chỉ chiếm vỏn vẹn 30%. Khảo sát tâm lý người mua nhà của Batdongsan (thuộc Tập đoàn Property Guru) cũng cho thấy 86% người mua bất động sản có ý định bán lại tài sản trong vòng một năm, và chỉ khoảng 14% muốn giữ trên 5 năm. Điều này cho thấy tính chất đầu cơ đang chi phối mạnh mẽ thị trường.

Việc nghiên cứu và áp dụng các chính sách thuế phù hợp, công bằng hơn được kỳ vọng sẽ là chìa khóa để điều tiết thị trường bất động sản, hướng tới sự phát triển bền vững và giảm gánh nặng về nhà ở cho người dân.