Giá chung cư nhiều “điểm nóng” chững lại, người mua thực kém mặn mà dù thị trường vào mùa sôi động.

## Thị Trường Chung Cư “Hạ Nhiệt”: Người Mua Đau Đầu Vì Giá Cao, Dòng Tiền Đóng Băng

Dù đã bước vào quý kinh doanh sôi động cuối năm, thị trường chung cư tại nhiều khu vực từng “nóng” lại cho thấy dấu hiệu “hạ nhiệt”, với giá bán chững lại và sức mua từ phía người có nhu cầu ở thực giảm đáng kể. Tình hình này đang tạo ra một bức tranh đầy thách thức cho cả người mua lẫn nhà đầu tư.

**Ước Mơ An Cư Xa Vời Với Người Trẻ
**
Chị Thùy Trang, cư dân phường Từ Liêm, Hà Nội, cùng chồng đang tích cực tìm hiểu giá các căn hộ tại một đại đô thị phía tây – nơi gia đình chị đang thuê trọ. Dù liên tục tham khảo các môi giới, chị Trang nhận thấy mặt bằng giá các căn một phòng ngủ, đã bàn giao 2-3 năm, vẫn ở mức rất cao, dao động từ 3,2 đến 3,5 tỷ đồng. Đối với những căn hộ mới bàn giao, diện tích khoảng 43-47 m2, giá bán thậm chí còn bị “hét” lên tới 3,9-4,2 tỷ đồng. Mặc dù các môi giới cam đoan giá đã chững và có thể tăng trở lại, chị Trang cho rằng việc sử dụng đòn bẩy tài chính ở thời điểm hiện tại là quá sức với gia đình. “Giá nhà ngày càng vượt xa khả năng của các gia đình trẻ như chúng tôi. Có lẽ chúng tôi đành tiếp tục thuê và tiết kiệm thêm”, nữ nhân viên văn phòng này bộc bạch.

**Giao Dịch Ảm Đạm, Nhà Đầu Tư Cắt Lỗ
**
Theo anh Nguyễn Tuấn, một môi giới chuyên chuyển nhượng chung cư ở khu tây Hà Nội, giá bán nhiều phân khu tại khu đô thị này đã có dấu hiệu đứng yên trong hơn một tháng qua. Điều này hoàn toàn trái ngược với tâm lý “mua nhà cuối năm” nhộn nhịp như những năm trước, khi khách hàng thường tận dụng các ưu đãi từ chủ đầu tư. Anh Tuấn tiết lộ, các quỹ căn studio và một phòng ngủ, từng là sản phẩm tăng giá mạnh nhất, nay đã chững lại ở mức 80-95 triệu đồng mỗi m2, tùy thuộc vào phân khu. Đáng chú ý, tình trạng chủ nhà chấp nhận giảm giá bán để “thoát hàng” cũng bắt đầu xuất hiện đối với các căn hộ diện tích 64-78 m2, với mức cắt lỗ từ 100-300 triệu đồng. “Giá thì chững nhưng lượng người mua chẳng đáng kể. Hồi cao điểm, tôi có thể chốt 7-8 căn mỗi tháng, còn tháng này thì chưa có giao dịch nào”, anh Tuấn than thở.

Đại diện một sàn phân phối chung cư có trụ sở tại Gia Lâm, khu đông Hà Nội, cũng xác nhận tình hình tương tự. Kể từ đầu tháng, lượng giao dịch tại đây đã sụt giảm 20-30% so với hai tháng trước. Nhiều phân khu từng có mức chênh lên tới 300-400 triệu đồng mỗi căn, nay giảm chỉ còn 100-200 triệu, thậm chí hòa vốn. Vị này cho biết thêm, việc nhiều ngân hàng tăng lãi suất cho vay mua nhà (khoảng 0,3-0,5% cho gói cố định 12-18 tháng) gần đây đã gây áp lực không nhỏ lên nhóm nhà đầu tư đang “ôm” chung cư. Trong khi đó, người mua ở thực lại “kém mặn mà” do giá vẫn neo cao, khiến thanh khoản chậm lại. Ông dự báo diễn biến này có thể kéo dài sang đầu năm sau, đặc biệt khi nguồn cung mới tiếp tục đổ ra thị trường, tạo áp lực lớn cho khả năng hấp thụ.

**Thị Trường Đảo Chiều, Ưu Tiên Phân Khúc Hạng Sang
**
Báo cáo thị trường mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, tổng lượng giao dịch bất động sản quý III giảm mạnh, đặc biệt là phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ. Cụ thể, quý này ghi nhận gần 136.700 giao dịch, giảm 13% so với quý trước và hơn 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ đạt hơn 32.100 giao dịch, chỉ bằng 93% so với quý II và giảm hơn 16% so với cùng kỳ năm 2022.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng nhu cầu mua nhà của người dân vẫn hiện hữu, nhưng giá cả “trên trời” là rào cản lớn nhất. Đáng lo ngại, phân khúc chung cư siêu sang đang tăng mạnh, chiếm tới 42% tổng nguồn cung mở bán mới trên toàn quốc. Tại Hà Nội và TP HCM, 80% các dự án chung cư mới có giá trên 80 triệu đồng mỗi m2. Ngược lại, phân khúc căn hộ bình dân chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ, khoảng 3%, chủ yếu là từ các dự án nhà ở xã hội. “Nhiều người dân, đặc biệt là giới trẻ, đang dần mất đi động lực sở hữu bất động sản do khoảng cách quá lớn giữa giá nhà và thu nhập”, ông Đính chia sẻ.

**Người Mua Thực Thận Trọng, Nguy Cơ “Bong Bóng” Giá
**
Một cuộc thăm dò gần đây của VnExpress với hơn 13.800 độc giả về kế hoạch mua nhà cho thấy, một phần ba số người tham gia cho biết họ sẽ tiếp tục thuê nhà dài hạn trong bối cảnh giá chung cư liên tục tăng. Khoảng 29% độc giả có ý định chuyển sang các vùng ven đô để tìm kiếm các dự án có giá phải chăng hơn.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, chỉ ra rằng tâm lý “sẵn sàng chốt cọc, vào tiền ngay” của nhóm đầu tư lướt sóng đã giảm mạnh. Nguyên nhân là do lãi suất vay tăng và nguồn cung mới liên tục “ồ ạt” ra thị trường. Hơn nữa, giá của không ít dự án đã bị đẩy lên vượt quá giá trị thực tế, khiến người mua ở thực càng trở nên thận trọng. Theo ông Toản, với mặt bằng giá hiện nay, nhóm người mua thực ngày càng khó tiếp cận thị trường. Thay vào đó, phần lớn các giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ. “Khi nhóm mua ở thực không thể tham gia, dòng tiền vào chung cư chỉ luẩn quẩn giữa các nhà đầu tư và môi giới, dễ hình thành ‘bong bóng’ giá”, ông Toản cảnh báo.

Các chuyên gia khuyến nghị người mua cần hết sức cân nhắc kỹ lưỡng hiện trạng và giá trị sử dụng của bất động sản để đưa ra quyết định mua. Thay vì vội vã xuống tiền khi thị trường “phấn khích”, người mua có thể lựa chọn thuê chung cư tại khu vực nội đô hoặc tìm mua nhà ở vùng ven với mức giá hợp lý hơn.

**Triển Vọng Nguồn Cung Mới Dồi Dào
**
Trong thời gian tới, thị trường Hà Nội được dự báo sẽ đón một lượng lớn chung cư mới. Hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết, nguồn cung chào bán trong quý cuối năm có thể đạt 11.100 căn, nâng tổng số căn mở bán tại Thủ đô trong năm nay vượt 32.300 căn, cao hơn cả năm ngoái. Nguồn cung dồi dào này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự xuất hiện trở lại của phân khúc giá 50-60 triệu đồng mỗi m2, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua.

**Ngọc Diễm**