Giá căn hộ tăng vọt nhưng giá thuê giậm chân tại chỗ, khiến lợi suất đầu tư giảm sâu, đặc biệt gây khó khăn cho nhà đầu tư vay vốn.
## Lợi Suất Căn Hộ Cho Thuê Chạm Đáy: Nhà Đầu Tư Vay Nợ “Khóc Thầm” Giữa Biển Giá Cao
Trong bối cảnh thị trường bất động sản chứng kiến giá bán căn hộ leo thang chóng mặt, hiệu quả của kênh đầu tư cho thuê đang sụt giảm nghiêm trọng, đặc biệt gây áp lực lớn cho những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Tình trạng này đang tạo ra một nghịch lý khi tài sản tăng giá trị nhưng dòng tiền thu về lại không đủ bù đắp chi phí.
**Những Câu Chuyện Thực Tế Về Dòng Tiền Âm**
Chị Thu Hiền, một tiểu thương đến từ phường Xuân Hòa, TP.HCM, đã đầu tư hơn 7 tỷ đồng vào một căn hộ tại phường Tân Hưng, trong đó khoảng 40% là vốn vay ngân hàng. Với mục tiêu kép là tích lũy tài sản và khai thác dòng tiền cho thuê để trang trải chi phí vay, chị Hiền đã điều chỉnh giá thuê từ 18 triệu lên 20 triệu đồng mỗi tháng, tăng khoảng 12%. Tuy nhiên, tỷ suất cho thuê của căn hộ này chỉ đạt xấp xỉ 2,9% mỗi năm, một con số thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm và không đủ để “nuôi” khoản vay ngân hàng.
Chị Hiền cho biết, chủ cũ của căn hộ này từng mua với giá khoảng 4 tỷ đồng và đạt lợi suất 5,4% mỗi năm khi cho thuê 18 triệu đồng. Rõ ràng, cùng một tài sản nhưng người mua sau phải chấp nhận hiệu quả đầu tư kém xa do giá bán tăng quá nhanh trong khi giá thuê gần như “đứng yên” theo thời gian.
Trường hợp của chị Hiền không phải là cá biệt. Anh Hoài Kiệt, cư dân phường Bảy Hiền, TP.HCM, cũng đối mặt với tình cảnh tương tự khi vay gần 4 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ cao cấp trị giá 9 tỷ đồng tại phường An Bình. Mức thuê 22 triệu đồng mỗi tháng hiện tại chỉ đủ trang trải một phần nhỏ lãi vay, chưa kể các khoản phí quản lý, bảo trì và thuế. Anh Kiệt thẳng thắn nhận định: “Nếu không có nguồn thu khác bù vào, cho thuê căn hộ lúc này gần như không thể tự nuôi được khoản vay.”
Theo anh Kiệt, khả năng tăng giá thuê là vô cùng hạn chế. Nhóm khách thuê dài hạn thường có ngân sách cố định, và việc tăng giá chỉ vài triệu đồng có thể dẫn đến nguy cơ mất khách cao, nhất là khi thị trường ngày càng có nhiều căn hộ mới gia nhập nguồn cung.
Ngay cả ở phân khúc bình dân, bức tranh cũng không mấy sáng sủa. Chị Ngọc Tánh, người mua căn hộ 3,4 tỷ đồng tại Phạm Văn Đồng, TP.HCM, dù cho thuê với giá 8 triệu đồng mỗi tháng nhưng vẫn chật vật gánh khoản lãi ngân hàng gần 25 triệu đồng hàng tháng. Thêm vào đó, nhiều dự án mới bán chậm buộc chủ đầu tư và nhà đầu tư phải chuyển sang hình thức cho thuê ngắn hạn với mức giá chỉ 6-7 triệu đồng, đẩy thị trường vào vòng cạnh tranh khốc liệt hơn. “Tiền thuê không đủ bù lãi vay, chưa kể sau thời gian cho thuê phải tốn thêm chi phí sửa chữa, sơn sửa nội thất,” chị Tánh chia sẻ.
**Phân Tích Chuyên Sâu Về “Nghịch Lý” Thị Trường**
Các chuyên gia trong ngành nhận định, điểm cốt lõi của nghịch lý trên thị trường cho thuê hiện nay chính là khoảng cách ngày càng giãn rộng giữa giá mua và giá thuê. Ông Trần Hoàng Minh, người đứng đầu một sàn môi giới cho thuê bất động sản tại TP.HCM, nhớ lại rằng chỉ vài năm trước, một căn hộ giá khoảng 2 tỷ đồng cho thuê 8 triệu đồng mỗi tháng vẫn mang lại lợi suất 4-5% mỗi năm. Giờ đây, cùng căn hộ đó được sang tay với giá 3-3,5 tỷ đồng, trong khi giá thuê hầu như không tăng tương ứng. “Giá nhà đã vượt xa thu nhập của người thuê, khiến lợi suất cho thuê bị bào mòn mạnh mẽ,” ông Minh nhấn mạnh.
Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cũng minh chứng rõ điều này. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP.HCM đã giảm từ 3,1% trong quý I xuống còn 2,2% trong quý III năm nay. Trước đại dịch Covid-19, con số này phổ biến ở mức 6-8% mỗi năm; đến năm 2023 giảm còn khoảng 4,5% và tiếp tục lùi sát 3,6% trong năm 2024 (dự báo trung bình).
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận tỷ suất cho thuê chung cư tại cả TP.HCM và Hà Nội hiện đang phổ biến dưới 2%, thấp hơn cả mức lãi suất gửi tiết kiệm. Savills ước tính lợi suất cho thuê căn hộ dao động từ 2-2,5%, mức thấp kỷ lục trong nhiều năm qua.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, chỉ ra rằng tỷ suất cho thuê tại TP.HCM đã giảm liên tục trong bốn năm qua, nguyên nhân chính là giá bán tăng nhanh trong khi giá thuê lại tăng chậm. Ngoài ra, việc siết chặt quản lý cho thuê ngắn ngày như Airbnb cũng ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của chủ nhà. “Nếu chỉ đầu tư căn hộ với mục đích cho thuê thuần túy, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều trở ngại do lợi nhuận không tương xứng với giá trị tài sản bỏ ra,” ông Tuấn nhận định.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, bổ sung rằng áp lực lớn nhất hiện nay dồn lên vai nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Khi lãi suất có xu hướng tăng, chênh lệch giữa tiền thuê và chi phí lãi vay ngày càng nới rộng, đẩy dòng tiền vào tình trạng âm kéo dài. Để cải thiện khả năng thu hút khách thuê, nhiều chủ nhà đầu tư mạnh vào thiết kế và hoàn thiện nội thất. Tuy nhiên, ông Kiên đánh giá rằng giải pháp này dù có thể giúp tăng khả năng cho thuê nhưng khó mang lại hiệu quả tài chính đáng kể, bởi chi phí cải tạo cao trong khi mức tăng giá thuê không đủ bù đắp và vòng đời nội thất lại tương đối ngắn.
**Chiến Lược Và Tầm Nhìn Cho Nhà Đầu Tư**
Dù lợi suất cho thuê đang ở mức thấp, ông Đinh Minh Tuấn vẫn khuyến nghị không nên nhìn nhận kênh đầu tư căn hộ một cách phiến diện. Nếu tính gộp cả phần tăng giá trị tài sản, đầu tư căn hộ vẫn có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận tổng thể từ 12,5-17% mỗi năm. Chính nhờ lợi nhuận tốt từ việc sang nhượng mà nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng từ mục tiêu khai thác cho thuê đơn thuần sang chiến lược nắm giữ tài sản trung hạn, kỳ vọng lợi nhuận chủ yếu đến từ sự tăng giá thứ cấp khi thị trường sôi động.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng với chiến lược mua để chờ sang nhượng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc cực kỳ thận trọng. Khi tiền thuê không đủ bù lãi vay, thời gian nắm giữ kéo dài có thể làm xói mòn dòng tiền và khiến lợi nhuận thực tế thấp hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu.
Trong ngắn hạn, triển vọng cải thiện tỷ suất cho thuê vẫn còn mờ mịt khi giá nhà tiếp tục neo cao và mặt bằng giá thuê bị giới hạn bởi thu nhập của người dân. Tuy nhiên, về dài hạn, nếu nguồn cung nhà ở được cải thiện và giá bán ổn định hơn, kênh đầu tư cho thuê có thể dần lấy lại sức hấp dẫn vốn có. Đối với nhà đầu tư, bài toán cốt lõi không chỉ dừng lại ở tỷ suất cho thuê, mà còn nằm ở khả năng cân đối hài hòa giữa dòng tiền, mức độ đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá tài sản trong toàn bộ chu kỳ đầu tư.
