Chiêu trò công bố số lượng đặt chỗ căn hộ vượt xa sản phẩm thực để tạo khan hiếm, thổi giá đang làm méo mó thị trường.

## ‘Sốt Ảo’ Đặt Chỗ Chung Cư: Chiêu Trò Thổi Giá, Bóp Méo Cung Cầu Thị Trường Bất Động Sản

Tình trạng công bố lượng giữ chỗ và đặt mua bất động sản vượt trội so với số lượng sản phẩm thực tế đang trở thành một vấn đề đáng báo động trên thị trường, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn như TP.HCM và vùng phụ cận. Hiện tượng này không chỉ tạo ra một ảo giác về sự khan hiếm nguồn cung mà còn đẩy giá bán lên cao một cách phi lý, gây méo mó nghiêm trọng cán cân cung – cầu và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

### Thực tế “Cháy Hàng” Chỉ Là Lớp Vỏ Bọc

Cuối tháng 6 vừa qua, một dự án chung cư gần 1.300 căn hộ tại phường Lái Thiêu (Bình Dương) đã gây chú ý khi chủ đầu tư thông báo “đã bán hết 90%” ngay trong ngày mở bán đầu tiên. Tuy nhiên, chỉ sau sự kiện này, hàng chục sàn môi giới vẫn tiếp tục rầm rộ chào bán với giỏ sản phẩm gần như đầy đủ, từ những căn tầng thấp đến các căn góc đẹp. Một số đơn vị phân phối thậm chí thừa nhận đang “ôm” một lượng hàng lớn nhưng gặp khó khăn trong việc giải phóng do phần lớn lượt giữ chỗ ban đầu chưa chuyển thành giao dịch mua bán thực tế, và mức giá chào bán cao hơn so với quảng cáo.

Kịch bản tương tự cũng tái diễn tại khu vực Vũng Tàu cũ, nơi một dự án nghỉ dưỡng từng thu hút sự chú ý khi công bố gần 6.000 lượt đặt mua, kèm thông tin toàn bộ sản phẩm thấp tầng đã “hết hàng” và chỉ còn “vài suất cuối” cho căn hộ. Thế nhưng, khi khách hàng tiềm năng liên hệ, các sàn vẫn sẵn sàng cung cấp nhiều lựa chọn đa dạng về vị trí, diện tích và mức giá. Theo đại diện một số đơn vị phân phối, nguồn cung thực tế trên thị trường không hề khan hiếm như những gì được quảng bá.

Khu Đông TP.HCM cũng không nằm ngoài vòng xoáy này. Một dự án chung cư cao cấp với hơn 2.500 căn hộ thương mại, ra mắt từ đầu tháng 7, đã công bố gần 5.000 lượt booking và khoảng 90% giỏ hàng đã “có chủ”. Ngay sau đợt công bố này, giá bán thực tế đã được điều chỉnh tăng thêm 3-5 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi các sàn môi giới vẫn tích cực tìm kiếm khách hàng cho nhiều khối nhà chưa được tiêu thụ.

### Kịch Bản Đặt Chỗ Ảo và Chiêu Trò Thổi Giá

Theo lý giải từ một đơn vị phân phối dự án, tỷ lệ khách hàng mua thật chỉ chiếm một phần nhỏ so với số lượng booking được công bố. Lý do chủ yếu là không ít khách hàng đã rút lui vào thời điểm ký hợp đồng chính thức. “Phần lớn việc đặt cọc chỉ nhằm mục đích ‘giữ chỗ’ chờ đợi sóng giá tăng, không phải xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực sự, khiến dự án liên tục được quảng bá là cháy hàng trong khi tốc độ giao dịch thực diễn ra chậm chạp,” một sàn môi giới chia sẻ.

Không chỉ dừng lại ở con số booking, nhiều sàn còn lan truyền hình ảnh chuyển khoản và thông báo “đặt chỗ thành công” trên các nền tảng mạng xã hội để tạo hiệu ứng đám đông. Một số trường hợp thậm chí bị phản ánh là các giao dịch chuyển tiền giữa các tài khoản nội bộ với nội dung đặt cọc mua căn hộ, nhằm tác động vào tâm lý người mua rằng dự án đang nhận được sự quan tâm rất lớn. Trên thực tế, đến cuối năm, nhiều dự án này vẫn tiếp tục rao bán giỏ hàng sơ cấp trực tiếp từ chủ đầu tư.

Những thông báo “cháy booking”, “sold out 90-100% giỏ hàng” xuất hiện dày đặc trong các đợt mở bán dự án tại TP.HCM vào nửa cuối năm nay, tạo ra một cảm giác sai lệch về sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản. Nhiều dự án quy mô 1.000-2.000 căn hộ chỉ sau một đến hai tháng mở bán đã ghi nhận 3.000-4.000 lượt đặt mua và liên tục công bố bán hết hàng. Đồng thời, giá bán thực tế lại được đẩy tăng thêm hàng triệu đồng mỗi mét vuông so với mức quảng cáo ban đầu, với lý do “nhu cầu cao”.

### Khoảng Cách Giữa Số Liệu Công Bố và Thực Trạng Thị Trường

Tuy nhiên, đằng sau các con số được công bố là một thực tế hoàn toàn trái ngược: nhiều dự án vẫn âm thầm tìm kiếm khách hàng, tồn đọng hàng chưa bán được và thanh khoản thấp hơn xa so với kỳ vọng. Báo cáo từ CBRE Việt Nam chỉ ra rằng, tỷ lệ hấp thụ căn hộ của TP.HCM năm nay chỉ đạt mức 62% đến 73%, kém xa so với giai đoạn sôi động trước đại dịch Covid-19. Trong khi đó, theo DKRA Consulting, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại khu vực phía Nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An cũ) năm nay trung bình chỉ khoảng 54%, thậm chí có thời điểm chỉ đạt 20-30% trên tổng rổ hàng mở bán.

Lãnh đạo một sàn môi giới tại TP.HCM nhận định, chiêu thức tạo “sóng ảo” thông qua booking đã xuất hiện nhiều năm nhưng hiện nay đã được đẩy lên mức độ tinh vi hơn. “Có dự án công bố đã bán 95% nhưng sau đó vẫn tiếp tục rao bán kéo dài nhiều tháng. Thực chất, sàn môi giới bỏ tiền ký quỹ giữ chỗ rồi tìm người mua thật để sang tay và thu hồi tiền cọc,” vị này cho biết.

Theo vị lãnh đạo này, thông tin booking vượt xa giỏ hàng thường được lý giải là ưu tiên khách đặt trước theo thứ tự, nhưng thực tế bị phóng đại nhằm tạo ra tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), thúc đẩy người mua nhanh chóng xuống tiền. Một số chủ đầu tư còn chấp nhận giữ chỗ từ nhiều đơn vị phân phối cùng lúc, miễn là đủ tiền, mà không phân biệt đó là giao dịch thật hay không. Điển hình, có dự án chỉ khoảng 500 căn hộ nhưng lại ghi nhận tới 5.500 lượt đặt mua trước, tạo ra cảm giác nhu cầu thị trường lớn để đẩy giá bán. Booking, vì vậy, không còn là bước thăm dò nhu cầu mà đã trở thành công cụ tạo ra cơn sốt giả, đẩy mặt bằng giá lên cao.

“Nếu cách thức mua bán này không được kiểm soát chặt chẽ, người mua nhà thật sự sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận sản phẩm, khiến thị trường trở nên kém minh bạch và kém lành mạnh,” vị này nhấn mạnh.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng đồng tình rằng booking chỉ phản ánh mức độ quan tâm ban đầu, không phải là đại diện cho giao dịch thành công. Trong điều kiện thị trường bình thường, tỷ lệ chuyển đổi từ booking sang giao dịch thực tế chỉ dao động từ 10–30%. Với những dự án có lượng đăng ký gấp đôi rổ hàng như hiện nay, số giao dịch thật sự có thể chỉ đạt 5-10%, thậm chí thấp hơn.

Ông Quang cho rằng thị trường đang có tín hiệu phục hồi nhưng chưa thể trở lại giai đoạn sôi động như trước đây. Việc nhiều chủ đầu tư công bố bán hết 100% sản phẩm trong thời gian ngắn là điều thiếu cơ sở. Trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư và người mua để ở vẫn còn thận trọng, các chiêu trò tạo sóng ảo vì vậy chỉ làm gia tăng biến động và rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng.

### Hướng tới Thị Trường Minh Bạch Hơn

Ở góc độ quản lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh rằng để thị trường phát triển một cách lành mạnh, cần tăng cường giám sát và công khai dữ liệu giao dịch. Các sàn môi giới phải tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật, tránh tiếp tay cho việc thổi giá và tạo sốt ảo. Đồng thời, Nhà nước cần xây dựng cơ chế kiểm soát thông tin chặt chẽ nhằm bảo vệ người tiêu dùng và ổn định thị trường.

Ông Châu cảnh báo, nếu các hành vi thao túng tâm lý người mua không được kiểm soát kịp thời trong giai đoạn đầu của chu kỳ phục hồi, hệ quả lâu dài sẽ là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, từ đó cản trở sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.