Phân tích vướng mắc trong cấp sổ đỏ cho đất vi phạm lịch sử khi nằm trong dự án thu hồi và giải pháp đề xuất.

### Vướng Mắc “Sổ Đỏ”: Khi Đất Vi Phạm Lịch Sử Gặp Dự Án Triển Khai

**Hà Nội, [Ngày hiện tại]** – Một mâu thuẫn pháp lý đang gây khó khăn cho hàng nghìn hộ gia đình trên cả nước: việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất đối với các trường hợp vi phạm quy định nhưng đã sử dụng ổn định từ lâu, nhưng lại bị đình trệ vì thửa đất đó nằm trong phạm vi thu hồi của các dự án công cộng. Tình trạng này không chỉ gây thiệt thòi cho người dân mà còn làm phức tạp công tác giải phóng mặt bằng, đòi hỏi một giải pháp kịp thời và toàn diện.

**Câu Chuyện Của Những Người “Thiện Chí” Nhưng Bị Treo Hồ Sơ**

Chị Lan là một ví dụ điển hình. Gia đình chị từng tự ý chuyển đổi đất vườn sang đất ở mà không có giấy phép, một hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, với việc sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch khu dân cư hiện hữu, thửa đất của chị đủ điều kiện để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 139 của Luật Đất đai 2024. Chị đã hoàn tất mọi thủ tục hồ sơ và nghĩa vụ tài chính, chỉ chờ ngày nhận “sổ đỏ”.

Thế nhưng, dự án đường vành đai sắp khởi công đã thay đổi tất cả. Thửa đất của chị Lan nằm trọn trong diện phải thu hồi. Khi liên hệ cơ quan chức năng, chị được thông báo rằng hồ sơ cấp “sổ đỏ” không thể tiếp tục giải quyết, bởi lẽ khu đất không còn tương thích với quy hoạch của dự án công trình giao thông.

**Mâu Thuẫn Thực Tiễn Và Sự Lúng Túng Của Địa Phương**

Trường hợp của chị Lan không phải là cá biệt, mà là một trong nhiều vướng mắc đang nổi lên trong quá trình thực thi Luật Đất đai. Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 đã mở ra cơ chế xử lý các vi phạm lịch sử trước ngày 1/7/2014, phân loại rõ ràng các nhóm hành vi, trong đó có nhóm được xem xét công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện như sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, sự chồng lấn giữa quy định này và các quy định về thu hồi đất cho dự án (Điều 78, Điều 79 hoặc Nghị quyết 254/2025/QH15) đã tạo ra một nghịch lý: cùng một thửa đất, khi xem xét cấp “sổ đỏ” thì được đánh giá là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nhưng khi dự án công bố thì lại bị coi là “không còn phù hợp quy hoạch dự án” và bị dừng hồ sơ. Điều này dẫn đến sự thiếu thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật giữa các địa phương, gây ra sự bối rối cho cả người dân lẫn cán bộ quản lý đất đai.

Việc không được cấp “sổ đỏ” không đồng nghĩa với việc người dân mất trắng tài sản, nhưng nó làm cho quá trình bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trở nên phức tạp hơn rất nhiều. Người dân sẽ phải cung cấp thêm hàng loạt giấy tờ, chứng cứ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, làm phát sinh tranh chấp và khiếu nại kéo dài. Hơn nữa, điều này tạo ra sự bất bình đẳng khi những trường hợp tương tự nhưng không vướng dự án lại có thể thuận lợi hoàn tất thủ tục, trong khi những người khác thì không, dù đều đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.

**Đề Xuất Gỡ Rối Từ Bộ Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn**

Để tháo gỡ nút thắt này, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (MARD) đã đưa ra một đề xuất quan trọng trong dự thảo nghị định mới. Theo đó, việc một thửa đất nằm trong phạm vi thu hồi của dự án không còn là lý do để ngừng xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp vi phạm trước ngày 1/7/2014 mà Luật Đất đai 2024 cho phép. Thay vào đó, hồ sơ sẽ được tiếp tục giải quyết theo đúng quy định. Nếu người sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, họ sẽ được cấp “sổ đỏ”.

Giải pháp này, dù thoạt nghe có vẻ “nghịch lý” (cấp sổ rồi lại thu hồi ngay), nhưng lại hoàn toàn hợp lý về mặt pháp lý. Mục đích chính là “chốt” lại tình trạng pháp lý của thửa đất và nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất đã thực hiện. Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giúp quá trình này diễn ra minh bạch, công bằng và ít tranh chấp hơn. Việc cấp “sổ đỏ” là sự công nhận quyền lợi của người dân, còn thu hồi đất là quyền của Nhà nước vì lợi ích quốc gia, hai thủ tục này bổ sung cho nhau chứ không loại trừ.

**Kiểm Soát Chặt Chẽ Để Đảm Bảo Công Bằng**

Đề xuất này cần được kiểm soát chặt chẽ để tránh mọi sự lạm dụng. Chỉ những trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện của Điều 139 – sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính – mới được xem xét cấp giấy. Song song đó, việc tăng cường giám sát, thanh tra và xử lý nghiêm minh các hành vi lợi dụng chính sách để cấp “sổ đỏ” sai quy định là vô cùng cần thiết.

Nếu đề xuất này được thông qua, những người như chị Lan sẽ có cơ sở để tiếp tục hoàn thiện thủ tục. Khi dự án triển khai, họ sẽ được bồi thường với tư cách là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, tránh được những tranh cãi và khiếu nại kéo dài. Đây chính là ý nghĩa thực sự của “sổ đỏ” – không chỉ là một văn bản pháp lý, mà còn là sự đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân và tạo thuận lợi cho Nhà nước trong quá trình quản lý và phát triển đất đai.